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宅基地使用权规定,农村宅基地使用权

我国宅基地所有权属于集体所有,个人只能依法取得宅基地的土地使用权。宅基地使用权能否作为遗产继承,应当根据不同的法律规定来确定。

根据我国现行法律规定,宅基地所有权和使用权是分离的,宅基地所有权属于集体经济组织,使用权属于宅基地上房屋的所有权人,宅基地不属于个人遗产,不能继承。

《中华人民共和国宪法》第十条规定:“城市土地属于国家所有。农村和郊区的土地属于集体所有,但法律规定属于国家所有的除外;宅基地、自留地、自留山也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这一规定充分说明中国实行土地公有制,即全民所有制和集体所有制。任何组织和个人只能依法取得土地使用权,但不可能取得所有权,因此不存在所有权的继承。

宅基地使用权是一种受限制的用益物权,是权利人依法占有和使用集体所有的土地的权利。法律赋予权利人依法使用土地建造房屋的权利,但没有赋予权利人经营和处分其土地的权利,因此土地使用权的继承会受到一定的限制。

《中华人民共和国土地管理法》 第2条规定:“……任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是,国家在法律规定的范围内分配国有土地使用权。“这一规定是在社会主义市场经济的基本制度条件下,强调土地必须依法转让,必须有偿使用。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第48条:“依照本条例规定取得土地使用权的个人,可以继承其土地使用权。“因此,其继承的前提必须是:“依照本条例规定取得土地使用权的个人。“本条例的规定和主要目的是依法有偿使用土地。原宅基地使用权人依法以出让方式取得土地使用权,并在未来若干年内将土地所有权价格支付给土地所有者的,在土地出让合同约定的有效期限内,对其拥有相对处置权,其土地使用权可以完全继承。土地管理部门根据继承人的申请,直接将其土地使用权变更给房屋继承人。然后,按照本条例的规定,不存在以出让等有偿使用方式取得的土地使用权,不能直接办理土地使用权变更登记手续。继承人的土地使用权合法化,需要通过出让等有偿方式取得土地使用权,然后申请土地使用权变更登记,依法取得土地使用权证书。

《中华人民共和国城市房地产管理法》 房地产交易一章中,明确规定了土地的取得方式和转让条件:房屋占用的土地必须通过转让方式取得;以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,符合国务院土地划拨规定的,可以不办理土地转让手续,但转让方应当将房地产转让所得的土地收益上缴国家;房地产转让时,土地使用权转让合同规定的权利和义务随之转移。这个规定创造了“去哪儿都行”的思维理念。但是,其法律和理论基础是建立在:不动产的前提下,土地必须通过依法转让的方式取得。在这个前提下,我们可以“随大流”。即使符合划拨土地条件,在出让其房产时,其部分土地收益也要上缴国家。由此可以看出,除了通过出让方式取得的土地可以“随处拿取”外,其他房屋转让涉及土地使用权变更的,必须完成并完善土地有偿使用手续,并可以先返还土地出让金或土地收益

《中华人民共和国土地管理法》 》第四十三条规定:“任何单位和个人需要使用建设用地的,必须依法使用国有土地;但是,乡镇企业的设立和村民住宅建设是依法批准在这个集体经济组织内使用农民集体所有的土地。“农村宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员用于建房,具有福利保障性质,因此一户只能享有一处宅基地。至于农村村民继承房屋所有权引起的土地使用权转让,只要继承人在继承前不享有宅基地使用权,符合《中华人民共和国土地管理法》第62条“一个农村村民只能拥有一处宅基地,宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”, 继承人可以依法申请使用被继承人的原宅基地,经依法批准后,再申请土地登记,移交原土地使用权证书。 对不符合条件或因继承将形成多户住宅的,可采取只登记不出具证明的方式,并可在土地登记卡上注明继承人或受遗赠人的姓名。继承的财产原则上不能重建,直到财产自然丧失,土地所有者收回其土地。但是,继承人的家庭成员符合分家条件,需要使用宅基地的,应当依法办理土地登记,经批准后发给土地证。继承人因经营需要使用宅基地或者改建、转让房屋及其宅基地的,应当通过出让、租赁等有偿方式取得土地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》 、 《房地产管理法》 、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 以及最近出台的 《物权法》 和其他国家已经对宅基地使用权做出了规定。但这些规定都是以依法取得宅基地为前提的。在计划经济时期,所有使用土地的单位和个人都是通过分配的方式获得的。现在实行社会主义市场经济。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施至今已近20年,《划拨用地目录》也实施了8年。要纠正和规范不符合土地划拨条件的土地使用行为,变无偿划拨为有偿使用。如果划拨土地使用权在重建、变更用途和转让(包括赠与和继承)过程中仍确认合法有效,则有偿使用土地制度不能继续执行。同时也不能说明以出让方式取得土地使用权的个人享有土地处置权的相对优势,或者对以出让方式取得土地使用权的个人不公平。

综上所述,宅基地使用权的继承和土地使用权能否继承应根据土地管理法律法规和不同情况确定。也就是说,以出让方式取得的土地使用权,可以在出让合同规定的期限内继承,可以直接办理土地使用权变更登记,发放《土地使用证》;农村村民可以根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定,通过申请村内集体建设用地,取得宅基地使用权;不符合《中华人民共和国土地管理法》第62条规定,取得的宅基地只登记不发放,继承的房屋自动丧失后,待土地所有者恢复土地使用权后,继承的房屋方可重建;另外,原通过划拨方式取得的土地使用权(包括国有和集体所有)不能直接继承。确需改建、改变土地用途或者转让(出租)继承财产的,必须依法审批,并以协议转让等有偿方式取得土地使用权。这样既体现了社会主义市场经济的特点,又有助于推进和完善国家土地有偿使用制度,维护土地所有者的合法权益;有效规范农村住房建设,避免和防止一户多房、乱占滥占耕地,促进土地节约集约利用和有效管理。同时,也为推进集体土地使用制度改革奠定了基础。

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