最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
为准确及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《商品房销售管理办法》、《合同法》等有关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)向社会销售未完工或者竣工的房屋，将房屋所有权转移给买受人，由买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证的，应当认定与买受人签订的商品房预售合同无效。 但是，在起诉前取得商品房预售许可证书的，可以认定为有效。
第三条商品房销售广告和宣传资料是要约的请求，出卖人对商品房开发规划范围内房屋及相关设施作出的说明和承诺具体确定，且对商品房买卖合同的签订及房屋价格确定有重大影响的，视为要约。 该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人以认购、订购、认购等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方原因不能订立商品房买卖合同的，应当依照法律有关定金的规定处理。 因当事人双方不能归责的事由，不能签订商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。
第五条商品房认购、订购、认购等协议具备《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收到购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，要求确认合同无效的，不予支持。
第七条当事人约定办理登记备案手续作为商品房预售合同生效条件的，根据其约定，当事人一方已经履行主要义务，对方承诺的除外。
第八条有下列情形之一，商品房买卖合同不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已支付的购房款和利息，赔偿损失： 另外，可以要求卖方承担不超过已支付的购买价款一倍的赔偿责任。
(一)商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人将该房屋抵押给第三人。
(二)商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出售给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同，有下列情形之一，合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以要求退还已经支付的购房款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已经支付的购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证书的事实或者提供虚假商品房预售许可证书。
)二)故意隐瞒已出售房屋被抵押的事实。 (三)故意隐瞒已出售房屋出售给第三方或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条出卖人与第三人恶意串通，另行签订商品房买卖合同，交付使用房屋，以无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，买受人应当予以支持。 第十一条房屋转移占用，视为房屋交付使用。 但是，当事人另有约定的除外。
第十一条房屋损毁、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，在交付使用后由买受人承担。 买受人接到出卖人书面移交通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面移交通知规定的移交使用之日起由买受人承担。 但是，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用房屋后，经房屋主体结构质量验证不合格的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
第十三条房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
第十四条交付使用的房屋有质量问题的，在保修期内出卖人应当承担修复责任； 出卖人拒绝修复或者在合理期限内延期修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。 修复费用及修复期间产生的其他损失由出卖人承担。
第十五条《中华人民共和国城市房地产管理法》第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后仍未在三个月合理期限内履行，当事人一方要求解除合同的，应当予以支持。 但是，当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。 当事人没有催告的，解除权应当自解除权产生之日起一年内行使。 逾期不行使的情况下，解除权消失。
第十六条当事人因约定的违约金过高导致请求减少的，应当按照违约赔偿金超标造成损失的30%适当减少。 因低于当事人约定的违约金发生的损失而增加请求的，应当按照违约造成的损失确定违约金的金额。
第十七条商品房买卖合同未规定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照下列标准确定：
逾期付款的，根据未支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付房屋使用的，按逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的同地区同类房屋租赁标准确定。
第十八条因出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)办理商品房买卖合同约定的房屋所有权登记的期限
(二)商品房买卖合同标的物尚未竣工的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同标的物已竣工的房屋，自合同签订之日起90日。
合同未约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已经支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计提逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定的办理房屋所有权登记期限届满满一年，因出卖人原因致使买受人不能办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后签订的商品房买卖合同发生争议的案件，本解释公布施行后尚处于一审、二审阶段的，适用本解释。
《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》施行后签订的商品房买卖合同引起的纠纷案件，在本解释公布施行前终审，当事人申请再审或者依照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
0103010施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和0103010。
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