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居间合同纠纷司法解释(房屋租赁合同纠纷司法解释)

买二手房时怎么避免居间合同纠纷?买二手房时

居间合同纠纷中由谁承担举证责任?居间合同纠

也只有这样,笔者认为才能真正体现作为有偿合同中的居间人是否尽了注意义务,如不能举证证明其已尽善良行为人的注意义务,即为过失,就应对委托人因此所受的损害,负赔偿责任,这也是符合权利和义务相一致的原则。

因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

居间在经济生活领域通常又被人称作“中介”,居间合同在《合同法》颁布实施以前,属于无名合同,其主要由《民法通则》中*类似的条款加以调整,而在《合同法》中,设专章对居间合同加以规定,明确了其作为独立有名合同的法律特征,这对调整我国日益发达的居间活动起了重大的促进作用。《合同法》第四百二十四条的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据该法条,可以看出居间合同通常只有两方当事人,即为他方提供报告订约机会或提供交易媒介的居间人,以及给付报酬一方的委托人,在少数情况下会有订立合同的第三人作为共同诉讼当事人参加诉讼。在审判实践中...

对此,笔者认为,作为《合同法》的立法本意,“诚实信用”、“公平合理”原则是体现在整部法律之中的,如在此类赔偿性居间合同纠纷中片面地强调“谁主张谁举证”,笔者认为是有悖于立法本意的,其理由如下:1、居间合同的订立是以委托人和居间人之间的相互信任为前提的,委托人让居间人给其提供订立合同的机会,是基于相信以居间为职业的居间人具有在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力,其能为委托人订立合同提供真实而便捷的途径,故居间人的居间活动应体现出诚实信用原则;2、居间合同是有偿合同,作为居间人提供订立合同机会,如能促成合同订立是能取得酬金的,作为委托人付酬当然是想居间人认真履行职责,而居间人为取得报酬也理应尽职为委托人服务;3、居间合同要求居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。

《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件,即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,居间人才会承担损害赔偿责任。但在审判实务中,作为委托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,假如有,也只是一些表面或片面的现象,严格说来都有不算有效证明,很难得到审判人员的认同,在此情况下,作为原告方的委托人就相当尴尬了,一方面基于对居间人的信任,接受了其提供的指示或媒介服务,而另一方又却因订立了合同造成了损失,又没法证明居间人明显过错或重大过失,而依照“谁主张谁举证”的原则,通常情况下应由作为原告方的委托人举证,由于无法提交充分证据证明其诉讼请求,从而丧失索赔的机会。

对此,笔者认为,作为《合同法》的立法本意,“诚实信用”、“公平合理”原则是体现在整部法律之中的,如在此类赔偿性居间合同纠纷中片面地强调“谁主张谁举证”,有悖于立法本意的,其理由如下:1、居间合同的订立是以委托人和居间人之间的相互信任为前提的,委托人让居间人给其提供订立合同的机会,是基于相信以居间为职业的居间人具有在该类居间行为中具有超越常人的辨别能力,其能为委托人订立合同提供真实而便捷的途径,故居间人的居间活动应体现出诚实信用原则;2、居间合同是有偿合同,作为居间人提供订立合同机会,如能促成合同订立是能取得酬金的,作为委托人付酬当然是想居间人认真履行职责,而居间人为取得报酬也理应尽职为委托人服务;3、居间合同要求居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。

通过对上述法条的分析我们不难看出,在此类居间合同纠纷中,作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立,就可以取得酬金,而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。

在此类型纠纷中,一般情况下,居间人是作为原告参加诉讼,而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。

通过对上述法条的分析我们不难看出,在此类居间合同纠纷中,作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立,就可以取得酬金,而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的,也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,所以在此类纠纷中,原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则,并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据,在诉讼中,其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人,如要提出抗辩,同样只要举出合同是否订立的证据就行,也合符“谁主张谁举证”的原则,在此不累述。

根据《合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。

居间在经济生活领域通常又被人称作“中介”,居间合同在《合同法》颁布实施以前,属于无名合同,其主要由《民法通则》中*类似的条款加以调整,而在《合同法》中,设专章对居间合同加以规定,明确了其作为独立有名合同的法律特征,这对调整我国日益发达的居间活动起了重大的促进作用。

《合同法》第四百二十四条的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据该法条,可以看出居间合同通常只有两方当事人,即为他方提供报告订约机会或提供交易媒介的居间人,以及给付报酬一方的委托人,在少数情况下会有订立合同的第三人作为共同诉讼当事人参加诉讼。

综前所述,笔者认为在处理这类居间合同纠纷中,除强调原告方即委托人的举证责任的同时,还应要求被告即居间人举证证明其在居间活动中,已经做到了必要的注意义务。具体而言,在前面所述的空车配载信息居间活动中,居间人应提供其已充分注意到了承运人的身份证明,货车所有权属及车况,并以书面方式加以转载或复印留档的证据;在房屋中介中,居间人已经核对了当事人所提交的房屋所有权证明原件,并将其复印留档备查的证据。

由于第三人有意或无间逃避承担法律责任,往往下落不明,一去不返,在此情况下,作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿,而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见,从而引起纠纷。根据《合同法》第四百一十五规定,居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。

下面着重谈谈另外一类居间合同纠纷。二、因赔偿而引起的居间合同纠纷在这类居间合同纠纷中,往往是委托人作为原告,居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误,虽然委托人与第三人订立了合同,但该合同的履行却造成委托人损失,例如介绍空车配载信息,承运人将委托人的货物运走后却下落不明;房屋中介中,委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋,而委托人为此却已经付出了一定的代价,等等……。

假如居间人在居间活动中充分尽到注意义务,是减少该类纠纷,维护居间活动正常秩序的有效途径,并且居间人将其在居间活动中所尽的注意义务加以记载形成书面证据,并未加重居间人的义务,相反,对其更好从事和开展该项经济活动是有益的。

综前所述,笔者认为在居间合同纠纷案件的审理中,审判人员不仅仅强调“谁主张谁举证”,还要在由损害赔偿而引起的居间合同纠纷中,强调由居间人来举证证明其已尽注意义务,其在居间过程中无重大过失,如不能证明,就应承担赔偿责任,而不是单纯的要求委托人举证证明居间人的故意行为,这才有利于体现诚实信用原则,更利于规范居间活动。

综前所述,在居间合同纠纷案件的审理中,审判人员不仅仅强调“谁主张谁举证”,还要在由损害赔偿而引起的居间合同纠纷中,强调由居间人来举证证明其已尽注意义务,其在居间过程中无重大过失,如不能证明,就应承担赔偿责任,而不是单纯的要求委托人举证证明居间人的故意行为,这才有利于体现诚实信用原则,更利于规范居间活动。

但在审判实务中,作为委托人很难取得证据来证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,假如有,也只是一些表面或片面的现象,严格说来都有不算有效证明,很难得到审判人员的认同,在此情况下,作为原告方的委托人就相当尴尬了,一方面基于对居间人的信任,接受了其提供的指示或媒介服务,而另一方又却因订立了合同造成了损失,又没法证明居间人明显过错或重大过失,而依照“谁主张谁举证”的原则,通常情况下应由作为原告方的委托人举证,由于无法提交充分证据证明其诉讼请求,从而丧失索赔的机会。

根据《合同法》第四百一十五规定,居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

具体如下:(一)因酬金支付而引起的居间合同纠纷。从居间合同的定义来看,其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中,一般情况下,居间人是作为原告参加诉讼,而被告通常是委托人。

由于第三人有意或无间逃避承担法律责任,往往下落不明,一去不返,在此情况下,作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿,而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见,从而引起纠纷。

假使没能促成合同成立的,也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,所以在此类纠纷中,原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则,并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据,在诉讼中,其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人,如要提出抗辩,同样只要举出合同是否订立的证据就行,也合符“谁主张谁举证”的原则。

在处理这类居间合同纠纷中,除强调原告方即委托人的举证责任的同时,还应要求被告即居间人举证证明其在居间活动中,已经做到了必要的注意义务。具体而言,在前面所述的空车配载信息居间活动中,居间人应提供其已充分注意到了承运人的身份证明,货车所有权属及车况,并以书面方式加以转载或复印留档的证据;在房屋中介中,居间人已经核对了当事人所提交的房屋所有权证明原件,并将其复印留档备查的证据。

在审判实践中,有可能产生的居间合同纠纷不外乎二大类,即因酬金而引起的纠纷,另一种为赔偿性纠纷。一、因酬金支付而引起的居间合同纠纷。从居间合同的定义来看,其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。

(二)因赔偿而引起的居间合同纠纷在这类居间合同纠纷中,往往是委托人作为原告,居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误,虽然委托人与第三人订立了合同,但该合同的履行却造成委托人损失,例如介绍空车配载信息,承运人将委托人的货物运走后却下落不明;房屋中介中,委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋,而委托人为此却已经付出了一定的代价,等等。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《合同法》明确地列举出居间人要承担损害赔偿的要件,即要有证据证明居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,居间人才会承担损害赔偿责任。

从起诉到结案需要多长时间?居间合同纠纷证据

如*近新闻报道的“杭州购车,山东维权”事件中,买家王先生便对自己必须远赴山东维权的困难始料未及。在这种情况下,通过协议管辖来加强诉讼确定性不失为一个很好的选择。

乔某立刻将此情况向网上商城投诉,却发现该商城不愿兑现“假一赔三”的承诺。此时乔某若希望通过诉讼维权的话,既可以起诉卖家要求其承担违约责任,也可以起诉商城要求其按照服务协议履行义务。但在选择管辖法院上,则因起诉理由的不同而存在以下区别:第一,若要求该网上商城承担承诺的“假一赔三”的责任,乔某只能向杭州市西湖区人民法院起诉。

之后乔某通过页面设置步骤与手机卖家进行交易,填写收货地址为北京市怀柔区乔某的公司所在地,按照交易步骤设置买方应于收到货后通过确认程序将货款交付卖家。下单后卖家将货物交给其所在地物流公司发运,乔某在收获地址收到货后确认付款。

在适用合同协议管辖规定时,应当对以下几个方面加以注意:(1)必须以书面协议选择管辖法院;(2)当事人协议选择管辖法院的范围限于与争议有实际联系的地点;(3)协议选择管辖法院的,不得违背级别管辖和专属管辖的规定。

同时依照我国法律规定,当事人在合同中明确约定履行地点的,应当以约定履行地作为合同履行地。因此,本案中该买卖合同的履行地可以认定为北京市怀柔区,该区人民法院对乔某诉卖家的买卖合同纠纷亦享有管辖权,乔某可以依法向该法院起诉。

由此可知,在合同当事人对管辖法院有特别约定,且约定符合协议管辖要求时,应当尊重合同当事人意见。而在合同当事人并无特别约定的情形下,被告住所地以及合同履行地人民法院均有管辖权。网购中发生的合同仍应适用合同纠纷管辖规定,但在网购中,交易人除与卖家发生买卖合同关系外,也会同提供电子网络平台的第三方发生服务协议纠纷,下面就让我们通过一则案例来看在网购中当事人应向哪里的法院起诉进行维权。

在我国以被告所在地管辖为原则,原告所在地管辖为例外是民事诉讼法中地域管辖的一般规定。除一般规定外,我国民事诉讼法还依据被告住所地、诉讼标的所在地、法律事实所在地以及当事人意愿等因素设计了特殊地域管辖、专属管辖、协议管辖等制度,以适应司法实践中方便诉讼的具体需求。

根据法律规定,合同当事人还可以通过书面协议来选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点所属人民法院管辖。在本案中,被告网上商城的住所地为西湖区人民法院,且协议管辖并未违反专属管辖与级别管辖的规定,因此西湖区人民法院根据双方的管辖协议享有管辖权。

在交易中,乔某与网上商城之间存在电子商务服务合同关系,乔某要求商城按照履行“假一赔三”承诺的纠纷应当以《服务协议》为基础。由于《服务协议》中已对服务纠纷管辖权作出了选择——约定由杭州市西湖区人民法院管辖。

例如,家住北京市石景山区的乔某在北京市怀柔区上班,2012年3月,乔某看到某网上商城标有“你敢买,我敢赔”的广告标语后,了解到该网上商城承诺所有商品都是正品保障、假一赔三。乔某出于对商城的信任,在该商城上向浙江省杭州市萧山区内的卖家订购了iPhone4手机一部。

第二,若起诉追究卖家违约责任,乔某可以在怀柔区人民法院起诉。在乔某与iPhone手机卖家的买卖合同中,并没有约定合同的管辖法院。因此不适用协议管辖的规定,而直接适用合同纠纷的特殊管辖。

根据我国民事诉讼法的规定,合同当事人可以通过书面协议来选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点所属人民法院管辖,以减少诉讼中管辖法院不可预知的风险。

而本书认为,网购中的“包邮”的行为仅是商家在销售活动中的促销行为,仅能说明买卖货物的运输费用由谁承担,并不能代表双方约定了买方“上门取货”的义务。在交易发生时,无论卖家是否“包邮”,买方往往不具备挑选运输公司的议价权,货物的运输事宜也是由卖方根据销售价格统筹安排,因此不能仅因邮费由买方负担而将发货行为视作买方的“上门提货”。

在我国以被告所在地管辖为原则,原告所在地管辖为例外是民事诉讼法中地域管辖的一般规定。除一般规定外,我国民事诉讼法还依据被告住所地、诉讼标的所在地、法律事实所在地以及当事人意愿等因素设计了特殊地域管辖、专属管辖、协议管辖等制度,以适应司法实践中方便诉讼的具体需求。以上制度包括了合同、票据、侵权、海商、不动产纠纷、港口作业纠纷以及继承遗产纠纷各个方面,由当事人在诉讼实践中根据案件客观情况予以适用。合同是民事主体进行民事交易、发生民事法律关系的*常见形式。合同纠纷的管辖权确定可能涉及特殊地域管辖制度以及协议管辖制度的分析。民事诉讼法中特殊地域管辖规定,因合同纠纷提起诉讼...

第三,合同当事人应当学会运用协议管辖来增强纠纷管辖的确定性。网购合同中卖方义务内容的多样性,以及司法实践中对于“合同履行地”的确认的争议,致使司法实践中对合同管辖权的确定也存在不统一的现象。

这里值得注意的是,在如何确定“合同履行地”的问题上,我国司法界存在争议。有人认为网购过程中,合同履行地的确定与卖家是否“包邮”有关,卖家包邮销售的,卖家有义务按照收货地址交货,因此收货地址为合同履行地;邮费由买家承担的,视为买家上门提货,卖家将货物寄出即视为履行了交货义务,发货地为合同履行地。

根据规定,合同纠纷由被告住所地或者合同履行地法院管辖。本案中被告卖家的住所地位于杭州市萧山区,因此考察怀柔法院是否具有案件管辖权则要看手机买卖合同的履行地是否为北京市怀柔区。在本案中,乔某购买手机的订单信息中显示的收件地址为“北京市怀柔区青春路”,根据合同的整体内容来看,卖家负有将买卖货物发至买家提供的收货地址的义务,因此合同履行地应为收货地址所在地。

当事人没有约定交付地点或者约定不明确,标的物需要运输的,出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人。同时,根据我国2012年修正的《民事诉讼法》规定,在不违反级别管辖和专属管辖规定的前提下,合同当事人还可以通过书面协议来选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等于争议有实际联系的地点所属人民法院管辖。

综上,合同履行地的确定不能仅依是否“包邮”确定,而应当具体看合同内容中体现出的买卖双方的义务。在网购合同中,则具体应考察卖方义务体现为“将货物运至买方所在地”还是“一经发货概不负责”。当合同内容指向前者时,货物运至买方所在地方能看作已完成交付,因此买方收货地应当为合同履行地。

在购买手机的过程中,乔某首先在商城网站上进行了注册,注册的同时与商城签订《服务协议》,协议中约定与商城服务有关的纠纷管辖法院为浙江省杭州市西湖区人民法院(杭州市西湖区为商城主要办事机构所在地)。

根据我国合同法的相关规定,合同履行地应在合同中明确约定。合同未明确预定履行地时,给付货币的,接受货币一方所在地为履行地;交付不动产的,不动产所在地为履行地;给付其他标的的,履行义务一方所在地为履行地。

以上制度包括了合同、票据、侵权、海商、不动产纠纷、港口作业纠纷以及继承遗产纠纷各个方面,由当事人在诉讼实践中根据案件客观情况予以适用。合同是民事主体进行民事交易、发生民事法律关系的*常见形式。

在使用过程中乔某发现机器经常出现死机、信号不好的情况,于是前往联通维修中心区维修。后却被联通公司告知“产品不是联通版正品行货手机,且该手机没有入网许可证是国家不允许销售的手机,属于假冒伪劣产品”。

合同纠纷的管辖权确定可能涉及特殊地域管辖制度以及协议管辖制度的分析。民事诉讼法中特殊地域管辖规定,因合同纠纷提起诉讼的,由被告住所地或者合同履行地法院管辖。合同履行地是指合同规定的履行义务的地点,主要指合同标的物的交付地。

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