案例探析：村集体成员犯非法转让、倒卖土地使用权罪定罪要件探析
非法转让、倒卖土地罪，这个罪名是个老罪名，但是很少见到。主要是针对村集体组织违反法律规定，倒卖转让土地中饱私囊，这种情况在前几年农村地区十分普遍，尤其是城乡结合部土地价值巨大的地方，村集体组织成员与组织以外人员非法转让土地牟利。今天根据山东省临沂市中级人民法院二〇二〇年十一月三十日关于宋远伦非法转让、倒卖土地使用权罪二审刑事裁定进行浅要分析。
一、案件的基本事实和裁定结果
原审判决认定，被告人宋远伦在未履行法定审批程序的情况下，为了给兰陵县下村乡东苇湖村(以下简称东苇湖村)谋取利益，于2013年12月，擅自以东苇湖村村民委员会的名义与安顺矿业签订合同，将东苇湖村南山的202.22亩土地转让给“安顺矿业”用于开采石灰岩等非农业建设;又于2016年10月至2017年3月，擅自将东苇湖村南山的62.26亩土地转让给安顺矿业用于兴建石灰岩深加工等非农业建设。后东苇湖村村民委员会陆续收取安顺矿业土地承包费获利共计70万元。经勘测，上述土地共计264.48亩，其中，基本农田5.33亩，一般耕地0.76亩，林地66.21亩，林地(符合规划)15.74亩，自然保留地75.82亩，自然保留地(符合规划)100.62亩。
上述事实，有经原审庭审举证、质证并确认的证人金某、王某、宋某、曹某、周某、李某、万某证言；立案决定书、承包合同、租赁合同、记账凭证等书证及被告人宋远伦供述等证据证实。
原审法院认为，被告人宋远伦以牟利为目的，违反土地管理法规，擅自转让村集体土地使用权，情节特别严重，其行为构成非法转让土地使用权罪，依法应予惩处。被告人认罪态度较好，可依法对其从轻处罚。依照《中华人民共和国刑法》第二百二十八条、第五十二条、第五十三条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：被告人宋远伦犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑四年六个月,并处罚金人民币四万元。
宣判送达后，原审被告人宋远伦不服，以“2013年我作为招商引资项目签的合同，村里研究同意的”为由提出上诉。其辩护人提出“上诉人未将土地出租用于非农建设，不构成非法转让土地使用权罪；原审认定其于2016年10月至2017年3月，擅自将东苇湖村南山的62.26亩土地转让给安顺矿业用于兴建石灰岩深加工等非农业建设，与事实不符；原审量刑畸重”的辩护意见。
经二审审理查明的犯罪事实和确认的证据与原审相同。
本院认为，上诉人宋远伦以牟利为目的，违反土地管理法规，擅自转让村集体土地使用权，情节特别严重，其行为构成非法转让土地使用权罪，依法应予惩处。上诉人认罪态度较好，可依法对其从轻处罚。
关于上诉人宋远伦所提“2013年我作为招商引资项目签的合同，村里研究同意的”上诉理由及其辩护人提出“上诉人未将土地出租用于非农建设，不构成非法转让土地使用权罪”的辩护意见，经审理认为，证人金某、宋某、周某等证言与上诉人宋远伦在侦查机关供述相吻合，能够证实其并未经村委会或党员大会研究；宋远伦以牟利为目的，违反土地管理法规，将集体所有的土地非法转让用于非农建设，其行为符合非法转让土地使用权的犯罪构成要件。该上诉理由及辩护意见不能成立，本院不予采纳。
关于辩护人所提“原审认定宋远伦于2016年10月至2017年3月，擅自将东苇湖村南山的62.26亩土地转让给安顺矿业用于兴建石灰岩深加工等非农业建设，与事实不符”的辩护意见，经审理认为，证人证言及宋远伦供述、租赁合同等书证均证实，上诉人宋远伦明知安顺矿业租赁土地用于矿山开采及矿石深加工，原审判决认定事实清楚，证据确实充分。该辩护意见不能成立，本院不予采纳。
关于辩护人所提“量刑畸重”的辩护意见，经审理认为，原审判决认定上诉人认罪态度较好，已经对其从轻处罚，量刑并无不当。该辩护意见不能成立，不予采纳。
综上，原审判决认定事实和适用法律正确，定罪准确，量刑适当，审判程序合法。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百三十六条第一款第（一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原判。
二、判决的主要法律依据和实务探析
1.本案属于典型的村集体组织干部为了谋取利益，未按照国家有关审批规定，私下转让集体土地，并且涉及到了基本弄点的问题，转让给矿业公司开采石矿，违反了国家关于农业用地的管理规定，触犯了刑法，应该承担刑事责任。
2.由于其主动承认罪行，并且配合调查，虽然认为量刑畸重，但是符合法律从轻处罚的规定，并且相关款项用于村集体使用，法院*后给予减轻处罚的决定，符合法律规定。
3.农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
4.土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其*高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。
5.罚金的缴纳罚金在判决指定的期限内一次或者分期缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳。对于不能全部缴纳罚金的，人民法院在任何时候发现被执行人有可以执行的财产，应当随时追缴。由于遭遇不能抗拒的灾祸等原因缴纳确实有困难的，经人民法院裁定，可以延期缴纳、酌情减少或者免除。
6.从重处罚与从轻处罚：犯罪分子具有本法规定的从重处罚、从轻处罚情节的，应当在法定刑的限度以内判处刑罚。
7.减轻处罚：犯罪分子具有本法规定的减轻处罚情节的，应当在法定刑以下判处刑罚；本法规定有数个量刑幅度的，应当在法定量刑幅度的下一个量刑幅度内判处刑罚。犯罪分子虽然不具有本法规定的减轻处罚情节，但是根据案件的特殊情况，经*高人民法院核准，也可以在法定刑以下判处刑罚。
8.非法转让、倒卖土地使用权罪：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
9.以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的；2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的；3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的；4、违法所得数额在五十万元以上的；5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的；6、造成恶劣影响的。
10.非法转让、倒卖土地使用权罪侵犯的客体是国家的土地管理制度。1988年4月12日七届全国人大一次会议通过了宪法修正案，其中规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地属于国家或集体所有，国家严禁以任何形式转让土地，但土地的使用权可以依法转让。对于非法转让、倒卖土地使用权的，显然是对国家土地管理制度的严重侵犯。
11.非法转让、倒卖土地使用权罪在客观方面表现为违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指土地管理法为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》（1988年12月29日通过）、《国务院关于出让国家土地使用权批准权限的通知》、《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等。2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转认时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办埋过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管埋部门和房产管理部门批准，并依法办理过户登记。土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
12.犯非法转让、倒卖土地使用权罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
13.《土地管理法》第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
农村宅基地买卖违法应该如何操作才不违法
现在很多人在城里发展的不错，也在城里买了房，有了自己的家，农村的房屋就没人住了。大家也知道，如果任其破败，有一天等房屋倒了，宅基地会被集体经济组织收回，所以，很多人就想把农村的宅基地及住房转让出去。今天我们想说的是，农村宅基地及住房的转让跟城里房屋的转让还是有很大不同的，一不小心可能就违法了。那么，农村宅基地转让，应该如何操作才不违法呢？
按照法律规定，宅基地属于农民集体土地，所以宅基地的所有权是归集体经济组织的。只有符合宅基地申请条件的集体经济组织成员才能向集体经济组织申请宅基地，通过行政审批后，申请人才能依法获得宅基地的使用权。根据《土地管理法》的规定，宅基地买卖是违法的，只能依法转让使用权。所以，我们常说的宅基地转让，其实是指宅基地使用权的转让，而不是所有权的转让。且
因宅基地使用权不是人人都能享有，所以宅基地转让要合法，必须满足几个基本原则条件：
1、受让方必须是集体经济组织成员
在农村，土地一般是按组来划分的，比如说你要申请A组的宅基地，那你必须得是A组的人。B组的人想要来申请A组的宅基地，那大家都不会答应的。为了不损害集体经济组织其它成员的权益，所以大部分地方规定，宅基地转让只能在集体经济组织内部进行。像义乌那种允许宅基地跨村跨镇街转让的还是少数。
2、宅基地转让必须符合“一户一宅”原则
根据我国法律规定，宅基地的配置在数量上必须坚持“一户一宅”的原则，也就是说，受让方必须原来是没有宅基地的。关于“一户”的认定，地方上一般都有明确的要求，比如未成年人不能自己单独立户等。户数及人口以公安机关登记的户籍为基础。
3、宅基地转让必须房地一起转让
首先要明确，一块空白的宅基地(也就是没有建房子的空地)是不存在被转让的，也就是说，你要转让宅基地，必须是地上有房屋、并且必须连同房屋一同转让出去，单独的地皮要合法取得只能经过行政审批的途径。
4、宅基地转让要取得集体经济组织的同意
因宅基地所有权归集体经济组织，所以在宅基地使用权转让时，要取得集体经济组织的同意。这个倒没什么大问题，一般只要满足前面的条件，集体经济组织不可能不同意的。
如果不满足以上条件，想通过私下的交易来获得宅基地及住房是存在风险的
。比如之后有拆迁时，很有可能原房主为了争取拆迁补偿，就会赖掉你们的买卖合同，目前发生的很多非集体成员私自购买农村宅基地房屋纠纷的，法院对这一类案例大多数都是判为合同无效，然后把买房款还给你了，房子还是人家转让方(这类案例比较多，直接去各地法院的网站搜案例都可以搜到)，而且现在国家也是明令禁止城镇居民购买农村集体宅基地房屋或者买地建房的。
特别提醒：
根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。所以在达成宅基地转让协议后，一定要持不动产权属证书、集体建设用地使用权及建筑物所有权变更材料等去当地不动产登记中心办理变更登记。
非法转让、倒卖土地使用权罪如何界定
国家对土地转让有严格的法律规定，如果通过非法转让土地进行牟利，情节严重可能构成非法转让、倒卖土地使用权罪，那么非法转让、倒卖土地使用权罪如何界定呢？
一、非法转让、倒卖土地使用权罪如何认定
正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：
1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。
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二、非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准
根据*高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、违法所得数额在五十万元以上的;
5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的;
6、造成恶劣影响的。
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三、非法转让土地使用权的三种形式
(1)非法转让国有划拨土地使用权。
以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：转让房地产时，未按照国务院的规定报有批准权的人民政府批准的;不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自进行转让的。
(2)非法转让国有出让土地使用权。
以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;土地权属有争议的;未依法登记，领取权属证书的;有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。
(3)非法转让农民集体土地使用权。
根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
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《刑法》第二百二十八条规定，非法转让、倒卖土地使用权罪：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
我国严厉打击非法转让、倒卖土地使用权的行为，如果您需要进行土地转让，一定要咨询专业律师，以免落入违法犯罪的境地。
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