关于对房地产开发过程中拆迁补偿费的税务会计处理探究
现在土地出让大多是净地出让，即政府处理完所出让土地的拆迁工作后再把土地使用权出让给房地产开发企业，但是实务中仍然存在毛地出让的情况，即房地产开发企业取得土地使用权后自行解决拆迁补偿的问题。本文将探讨对于房地产开发企业自行处理拆迁补偿问题时，相处业务应该怎么进行税务和会计方面的处理。
房地产开发企业一般两种方式支付拆迁补偿费，一是货币支付，二是以房屋抵偿拆迁补偿费。
对于货币支付，房地产开发企业在支付完毕后依据相应的拆迁补偿合同、银行支付流水、原住民签收表等主要凭证入账，记入“开发成本”，在开发项目竣工结算后转入“开发产品”，相关会计分录如下：
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费
贷：银行存款
借：开发产品
贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费
相关费用按照有效凭证作为企业所得税和土地增值税的税前扣除项目。
对于以房屋抵偿拆迁补偿费，要区分房地产开发企业是以自行开发的项目抵偿，还是购置非本企业开发的项目来进行抵偿。不管所偿付的房屋是否属于自行开发的项目，房地产开发企业在增值税、企业所得税和土地增值税上都应当作视同销售处理。
首先探究以自行开发的项目进行抵偿的情况。
假设A房地产开发公司是增值税一般纳税人，企业所得税率为25%，其在市区某地段开发甲楼盘，取得土地使用权1.5万㎡，地价5250万元，未含拆迁补偿费的开发成本合计26250万元，总建筑面积4.8万㎡，可售建筑面积4.71万㎡，项目合计销售额为36784万元。A公司所取得的土地使用权是毛地，需要自行解决拆迁补偿问题。其以本项目的房屋抵偿拆迁补偿费，相关房屋面积为0.53万㎡。
本案例当中，A公司以自行开发的项目进行拆迁补偿，在增值税、企业所得税和土地增值税上按照本项目商品房平均销售价格作视同销售处理。
拆迁补偿用房视同销售额=36784÷（4.71-0.53）*0.53=4664万元
单位建筑面积成本=（5250+26250+4664）÷4.8=7534.17元/㎡
拆迁补偿用房结转成本=7534.17*0.53=3993.11万元
拆迁补偿用房增值税销项税额=（4664-1.5*0.53÷4.71）÷（1+9%）*9%=385.09万元
拆迁补偿用房相关地价抵减的增值税销项税额=1.5*0.53÷4.71÷（1+9%）*9%=0.01万元
相关的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加=385.09*（7%+3%+2%）=46.21万元
拆迁补偿用房影响的企业所得税额=（4664-385.09-3993.11）*25%=71.45万元
因为拆迁补偿用房产生的税会差异是永久性差异，所以不形成暂时性差异，不确认递延所得税。
拆迁补偿用房相关会计分录如下：
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费4664
贷：应付账款-拆迁补偿费4664
借：应付账款-拆迁补偿费4664
贷：主营业务收入4278.90
应交税费-应交增值税（销项税额）385.10
借：主营业务成本3993.11
贷：开发产品3993.11
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）0.01
贷：主营业务成本0.01
借：税金及附加46.21
贷：应交税费-应交城市维护建设税26.96
-应交教育费附加11.55
-应交地方教育附加7.70
接着探究通过购置非本企业开发的项目来进行抵偿的情况。
假设A房地产开发公司是增值税一般纳税人，企业所得税率为25%，其在市区某地段开发甲房地产项目。A公司取得的地块为毛地，需要自行解决拆迁补偿问题，其通过购置非本企业开发的项目进行补偿，购置不动产的金额为4664万元，相关会计分录如下：
借：开发产品-拆迁补偿用房4278.90
应交税费-应交增值税（进项税额）385.10
贷：银行存款4664
借：应付账款-拆迁补偿费4664
贷：主营业务收入4278.90
应交税费-应交增值税（销项税额）385.10
借：主营业务成本4278.90?
贷：开发产品4278.90?
拆迁补偿支出可以抵扣增值税进项吗可以在企业所得税前列支吗合法有效凭证应该是什么呢
对于房地产企业来讲拆迁补偿支出是非常大的一个成本，而拆迁对象通常都是普通老百姓，他们应该出具何种凭证给房地产企业呢？
今天孟老师就给大家讲一讲
房地产企业的拆迁补偿支出应该取得何种凭证?
在营改增开始时，房地产企业就面临这样的问题，因为大量的拆迁补偿支出是房地产企业非常重要的成本支出，而该支出根本无法取得相关票据，如果不能取得相关发票更何谈在增值税进项抵扣的问题呢？
随着营改增改革过去了这么长时间，房地产企业拆迁补偿支出到底应该怎么抵扣进项？企业所得税前扣除的凭证又应该是什么呢？
跟着孟老师一起看一下相关规定
下面通过案例来理解一下
该拆迁补偿支出可以在销售额中进行抵减，也就意味着是变相的做了一个进项抵扣。
从这里就可以明确房地产企业的拆迁补偿支出，是不用取得增值税专用发票的。
因为房地产企业在支付拆迁补偿费用给其他单位和个人时，企业没有增值税的纳税义务，所以不需要开具增值税发票，更何况个人也开具不了增值税专用发票。
这笔费用支出在增值税上，并不是采取一个抵扣进项的原则，而是用扣除销售额的方法（变相抵扣）
在财税2016年140号的规定中既然允许房地产企业在销售额里扣除拆迁补偿支出，那扣除的凭证应该是什么呢，我们接着看文件。
通过文件可以明确拆迁补偿费用的支出提供
拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证
两样证据即可，他们可以作为房地产企业的扣除凭证，
通过以上文件规定，可以明确拆迁补偿支出既可以在增值税里作为销售额抵减，也可以在企业所得税前去进行列支。
【原创】这种拆迁补偿款需要取得发票吗
营改增前，国有土地收储过程中涉及的土地使用权收回而取得的拆迁补偿，不征收营业税。但营改增后，政策应当如何执行？
2016年，某市政府根据城市规划将A企业所在的地块收归国有。2017年，甲公司通过挂牌出让的方式取得了该宗土地，并与国土资源部门签订了土地出让合同。经资产评估机构评估，A企业土地搬迁补偿的评估价值为2亿元。甲公司据此向A企业支付拆迁补偿款2亿元并取得了收据。甲公司将上述支出计入了土地成本。
甲公司主管税务机关认为，2亿元支出中的土地补偿款和房屋拆迁补偿款，属于销售无形资产和不动产，属于增值税应税范围，应当取得增值税发票，否则不能在土地增值税清算时计入土地成本扣除。
甲公司认为，该宗土地系由国土资源部门收储后挂牌出让，双方并未发生交易行为，不属于增值税应税范围，不应当开具或取得增值税发票。
营改增前，依据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函〔2007〕969号）和《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，因国有土地收储过程中涉及的土地使用权收回而取得的拆迁补偿，不征收营业税。
但营改增之后，政策应当如何执行？
《增值税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。《发票管理办法》规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
那么，A企业是否发生了销售不动产和无形资产的经营业务？先来对比土地收储和土地转让的几种不同之处（见文末表）。
通过该表可知，笔者认为，国有土地根据城市规划被依法收回，不属于商业行为，不应当认定为被拆迁人向支付拆迁补偿方“销售”不动产和无形资产，取得的拆迁补偿款，也并非经营性收入，而是补偿性收入，不论拆迁补偿款的支付方是政府部门还是其他单位，都不应认定为是市场上平等交易主体之间转让资产所有权取得的经营性收入，也不应开具发票。这一业务的性质并没有因为营改增发生变化，原营业税中对该业务作出的原则性规定依然适用。
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