房地产篇：增值税一般计税下土地价款扣除问题浅析
*近，有房地产企业财务小伙伴向我们咨询了两个问题，增值税一般计税下，土地价款范围包括哪些，不同类型的土地价款扣除依据是什么？接下来我们对这些问题进行一下梳理。
国家法规
财税【2016】36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）中第五条规定：
“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。”从中我们获取的信息是土地价款必须是直接支付给政府等有关部门，如果是间接支付或者是支付给非政府部门，则不属于增值税土地价款扣除的范围。
该公告第六条中规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。”可见在符合第五条规定的基础上，我们还应取得省级以上的财政票据，一般为“XX省非税收入一般缴款书”，这样才能扣除。
实务问题
在实际操作时，房地产公司取得土地的过程中，为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、易地建设费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。究竟哪些属于土地价款范围？也许这时候财务小伙伴又开始迷惑了。
土地价款的范围
2016年12月21日，财政部、国家税务总局出台《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件，在第七条规中补充说明：“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。这条法规进一步明确了部分土地价款的范围，“等”字意义深远，目前有两种解读：
①土地价款仅包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益；
②土地价款不仅包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益，还包括其他在征地环节支付给政府且符合条件的款项。
在实务处理中，各地税务局执行的标准也不相同，提醒财务的小伙伴支付有关土地费用给政府时，尽量取得省级以上的财政票据，为日后扣除做好准备。
拆迁补偿费用的扣除
财税[2016]140号文件对于拆迁补偿费用的扣除也做了进一步明示；“纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”虽然拆迁补偿费用不需提供财政票据进行扣除，但是在实务中各地对材料的要求也不尽相同，应尽量充足并能够证明业务的真实性。
基础设施配套费、易地建设费的扣除
法规没有明确的基础设施配套费、易地建设费是否属于土地价款扣除范围，但是根据业务的实质，一般情况下这两项费用满足直接支付给政府且能够取得省级以上财政票据的条件，在实际操作时应尽力争取扣除。
地方性规定
关于土地价款扣除时的注意事项，我们选取了两个地方性规定，供大家参考。
拆迁补偿费用扣除具体需要的凭证
参考《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第二十五条“纳税人办理土地增值税清算申报时应当提供的清算资料”中第五款规定：“拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证。”虽然这是关于土地增值税清算的文件，但是对于我们取得充分的拆迁补偿费用凭证有借鉴意义。
分公司扣除以总公司名义支付的土地价款
参考《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之七)》第七条规定：“房地产开发企业分公司在项目发生地作为独立纳税人缴纳增值税的，因总公司与政府签订开发合同，土地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司可凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。”
需要说明的是，以上规定属于地方性规定，不具有普遍适用性，具体操作还应与当地税务局进行沟通。
以上是我们对土地价款扣除问题的梳理，希望对您有帮助。
房地产开发拆迁补偿款入账凭证有哪些
拆迁补偿款属于房地产企业针对取得现状土地存在拆迁环节，在进行开发过程中的重要支出，该项成本如何入账始终是财务人员头疼的事情，那么，在实务中具体应该如何操作呢？这里我们做以简单梳理。
1、依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3第一条第三十七项规定：
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
免征增值税。
【解析】国有土地根据城市规划被依法收回，属于国有土地收储过程中涉及的土地使用权收回而取得的拆迁补偿，不属于商业行为，不应当认定为“销售”不动产和无形资产行为，取得的拆迁补偿款，也并非经营性收入，而是补偿性收入，不论拆迁补偿款的支付方是政府部门还是其他单位，都不应认定为是市场上平等交易主体之间转让资产所有权取得的经营性收入，也不应开具发票。这一业务的性质并没有因为营改增发生变化。原营业税制下对该业务作出的原则性规定依然适用。亦可参考营改增前政策依据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函〔2007〕969号）和《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定。
2、根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条第二项规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，
应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
【解析】文件从增值税角度具体明确拆迁补偿款支付的扣除凭证。
3、依据《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号）第二十二条第三项规定，
拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
【解析】文件从土地增值税角度具体明确了拆迁补偿款支付的扣除凭证。
4、依据《企业所得税税前扣除凭证管理办法》（国家税务总局公告2018年第28号）第七条的规定，
“企业应将与税前扣除凭证相关的资料，包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性”
【解析】该文件进一步体现了财税改革思路转变为“尊重业务实质”的理念，这个规定与《企业所得税法》第八条的规定相一致，共同明确了企业所得税税前扣除支出从实质上和形式上都应当符合真实性、合法性、关联性。扣除凭证的合法性与关联性再结合财税〔2016〕140号文的规定便能进一步从所得税角度解释房地产开发企业向其他单位或个人支付拆迁补偿费用取得的凭证的合规性。
【原创】这种拆迁补偿款需要取得发票吗
营改增前，国有土地收储过程中涉及的土地使用权收回而取得的拆迁补偿，不征收营业税。但营改增后，政策应当如何执行？
2016年，某市政府根据城市规划将A企业所在的地块收归国有。2017年，甲公司通过挂牌出让的方式取得了该宗土地，并与国土资源部门签订了土地出让合同。经资产评估机构评估，A企业土地搬迁补偿的评估价值为2亿元。甲公司据此向A企业支付拆迁补偿款2亿元并取得了收据。甲公司将上述支出计入了土地成本。
甲公司主管税务机关认为，2亿元支出中的土地补偿款和房屋拆迁补偿款，属于销售无形资产和不动产，属于增值税应税范围，应当取得增值税发票，否则不能在土地增值税清算时计入土地成本扣除。
甲公司认为，该宗土地系由国土资源部门收储后挂牌出让，双方并未发生交易行为，不属于增值税应税范围，不应当开具或取得增值税发票。
营改增前，依据《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函〔2007〕969号）和《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）规定，因国有土地收储过程中涉及的土地使用权收回而取得的拆迁补偿，不征收营业税。
但营改增之后，政策应当如何执行？
《增值税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。《发票管理办法》规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
那么，A企业是否发生了销售不动产和无形资产的经营业务？先来对比土地收储和土地转让的几种不同之处（见文末表）。
通过该表可知，笔者认为，国有土地根据城市规划被依法收回，不属于商业行为，不应当认定为被拆迁人向支付拆迁补偿方“销售”不动产和无形资产，取得的拆迁补偿款，也并非经营性收入，而是补偿性收入，不论拆迁补偿款的支付方是政府部门还是其他单位，都不应认定为是市场上平等交易主体之间转让资产所有权取得的经营性收入，也不应开具发票。这一业务的性质并没有因为营改增发生变化，原营业税中对该业务作出的原则性规定依然适用。
无相关信息
