征收方只拆阳台怎么办确认违法没商量
在拆迁过程中，有些政府拆迁部门会严重损害政府的合法权益，对征拆，只拆除了拆迁户的阳台，未对房屋整体部分进行征收，面对此种情形，我们要勇敢拿起法律武器保护自己的合法权益。
北京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁主任律师
用一个案例来为大家讲解。
案例介绍
2018年9月，某区政府作出《关于某某片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收的决定》和《关于某某片区棚户区改造项目房屋征收补偿方案》。2018年10月12日，区政府发布《关于某某片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收决定的公告》。王某系某某市公交公司片区住户，所居住房屋处于本次棚户区改造的征收范围内。2018年11月19日，涉案房屋参与长治市公交公司房改，王某缴纳了房改补缴费用。征收过程中，王某未与相关部门达成征收补偿安置协议。2019年1月3日，涉案房屋的阳台被拆除。王某遂提起本案诉讼，请求确认潞州区政府强拆其房屋阳台的行为违法。
争议焦点
拆迁补偿协议未签订，房屋阳台被拆，此种行为是否违法？
法院认为
王某的合法权益在潞州区政府实施的强拆阳台行为中遭受损害，与强拆阳台行为之间具有利害关系，有权对强拆行为提起诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定，政府征收国有土地上房屋涉及强制执行的，应当依法向人民法院提出申请。本案中，王某未签订征收补偿安置协议，区政府直接对涉案房屋的阳台实施强制拆除，属于超越法定职权。因该强制拆除行为属于事实行为，不存在可撤销内容，应当依法确认为违法。
史律师评价
阳台是房屋的必要组成部分，具有不可替代的使用功能，对于房屋保值增值具有重要影响。不论是对于房屋整体的违法拆除，还是对于房屋的必要组成部分暴力拆除，都是属于违法行为，严重侵害产权人的合法利益，法院应当判决强拆行为违法。本案中，区政府在未与当事人达成安置补偿协议和未妥善落实补偿安置的情况下，对处于征收范围内涉案房屋的阳台进行了拆除，直接影响到房屋的整体价值和使用功能，侵害了产权人王某的合法权益，造成了房屋整体价值的贬损，影响拆迁安置补偿数额。如果您正在或即将遭到拆迁方违法强拆行为，那您要记住以下几点：对于房屋内外部现状进行拍照录像固定证据；不要发生身体对抗，对拆除现场进行拍照录像，明确哪个部门进行强拆；报警要求对拆除单位进行核实。
如何看待杭州万科璞悦湾城管强拆包阳台，而万科看热闹
（01）
有读者来信称：
前段时间，自己的房屋被城管以“违建”的名义强制拆除。
而城管在拆除前：
——2019年6月3日作出《责令拆除违法建设决定书》。
——2019年8月22日作出《行政强制执行决定书》。
除此之外，并没有其他文书。
（02）
那么，上述拆除程序是否合法呢？
首先，本案中城管先后作出两个有关联但性质不同的行政行为：
第一个行政行为是2019年6月3日作出的《责令拆除违法建设决定书》，性质上属于行政处罚决定。
行政处罚，系对行政相对人的违法行为的制裁，是在依法认定事实的基础上对行政相对人的财产等利益予以剥夺和限制。
第二个行政行为是在原告未自动履行拆除义务后，于同年8月22日作出的《行政强制执行决定书》，这是真正意义上的行政强制执行。
行政强制，包括行政强制措施和行政强制执行。
行政强制措施系临时性行政行为，不以行政相对人存在违法行为为条件。
行政强制执行是指行政机关对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织依法强制履行义务或达到与履行义务相同状态。
（03）
而城管要拆除违建。
则总体可以分为“行政处罚”和“行政强制执行”两个阶段。
那么，在这两个阶段下。
城管要拆除一处“违建”，依据现行法律，还具体要履行哪些程序呢？
（04）
第一阶段，行政处罚阶段，城管需要做到：
一、城管具有拆除违建的执法主体资格。
安徽阜阳一起拆除违建案件中，城管提交《国务院关于进一步推进相对集中行政处罚权工作的决定》、《安徽省城市管理领域相对集中行政处罚权办法》、《阜阳市城市管理相对集中行政处罚权暂行规定》等证据，用以证明自己具有执法主体资格。
*终法院认定：
《行政处罚法》第十六条规定，经国务院授权的省政府可以决定一个行政机关行使有关机关的行政处罚权。
经国务院授权，《安徽省城市管理领域相对集中行政处罚权办法》第十二条规定：“城市综合管理行政执法部门，集中行使城市规划管理方面法律、法规和规章规定的全部或者部分行政处罚权”。《阜阳市城市管理相对集中行政处罚权暂行规定》等规范性文件符合规定。
——（2015）州行初字第00036号
二、违法建筑物的买受人或现有使用人是违法建筑的受处罚对象。
建筑物的原所有权人实施了违法建设行为的，违法建筑物的现所有权人作为使用人和受益人负有拆除违法构筑物的责任和义务。
违法建筑物的买受人虽不是违法建设行为人，但其是违法建筑的现有使用人、受益人，其所有、管理的房产具有违反规划、物业管理等行政管理秩序的状态。
可认为其具有“违反行政管理秩序的行为”，执法部门可以以其作为行政处罚相对人，责令其限期拆除，这符合行政法的比例原则、效率原则。
三、前期准备工作。
第一，案件受理登记；现场勘察记录。
第二，《案件立案审批表》，需签承办人意见及依据，然后交领导审批同意后做调查笔录。
第三，《调查询问笔录》，做勘查和笔录时，首先亮明身份，由两人以上执法，宣布执法依据。
内容要具备以下几个要素：
房屋所有者是谁、出资者是谁、开工日期、所处位置、工程进度、房屋面积、结构(分砖混、砖木、钢架、简易棚亭)、工程造价、完工时间、所作用途、问清是否办理建房手续，告知其违法行为，违反的法律条款，当事人确认笔录内容，并签名。
第四，给规划部门发商请函等，认定是违法建筑。
第五，《案件处理审批表》，需要有承办人意见及依据，报领导审批。
四、城管在作出强行拆除涉案房屋的《行政处罚决定》之前，要全面、客观、公正地调查，收集有关证据。
根据《行政处罚法》第三十条、三十六条之规定，行政机关给予行政处罚，必须查明事实，违法事实不清，不得给予行政处罚。
因此，城管应当对涉案房屋的面积、建造人、建造时间等基本事实应依法全面、客观、公正地进行调查核实，而不能采取径行处罚的方式。
五、行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。
实践中，有些城管自始至终未告知行政处罚的事实、理由及依据，仅笼统武断地直接将涉案房屋认定为违法建筑，且未告知原告依法应当享有的权利，程序违反《行政处罚法》第三十一条之规定，应依法撤销。
另外，按照《行政处罚法》第三十二条的规定，当事人有权进行陈述和申辩。
城管还必须充分听取意见，对当事人提出的事实、理由和证据，还应当进行复核。
六、作出《责令限期改正通知书》，限期自行拆除违法建筑。
根据《行政处罚法》第二十三条的规定，城管在实施拆除违法建筑的行政处罚前，必须先责令当事人限期改正。
但是，此文书属于过程性行为，不影响当事人的实际权利义务，因此不可起诉。
七、作出《责令限期拆除决定书》。
此决定书性质实际是行政处罚决定书，当事人不服的，可以提起复议或诉讼。
该行政处罚决定，是对该违法行为的终局性制裁，也是对相对人财产权利的*终处分。
因而属于行政处罚而非行政强制，相对人不起诉的，即产生强制执行力。
八、依法向原告送达。
第一，直接送达。
本人不在的，交他的同住成年家属签收。
第二，受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所（公民的住所地是指公民的户籍所在地）。
另外，也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。
第三、直接送达有困难的，可以邮寄送达。
回执上注明的收件日期为送达日期。
第四，受送达人被监禁的，通过其所在监所转交。
第五，受送达人下落不明，或者用其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
（05）
第二阶段，行政强制执行阶段，城管需要做到：
一、作出《强制执行催告书》。
根据《行政强制法》第三十七条之规定，经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，城管才可以作出强制执行决定。
内容包括：
1.自行拆除的违法建筑；2.自行拆除的时限；3.相对人的陈述、申辩权；4.不自动履行的后果。
属于过程性行为，不影响权利义务，因此当事人不可起诉。
二、作出《强制执行决定书》。
经催告，当事人仍不拆除的，城管可以作出《强制执行决定书》，并载明：
1.当事人的姓名或者名称、地址；2.强制执行的理由和依据；3.强制执行的方式和时间；4.申请行政复议和提起行政诉讼的途径和期限；5.行政机关的名称、印章和日期。
我们认为，该《强制执行决定书》的复议和起诉期限，仅仅是指对该“决定书”本身的救济期限，而城管无需等六个月起诉期满才实施强拆。
因为，只要当事人未在六个月内对《责令限期拆除决定书》提起诉讼，该行政处罚决定就具有了强制执行力，就可以成为城管拆除的依据。
三、张贴《强制拆除公告》。
考虑建筑物结构往往与相邻建筑物相连，强行拆除建筑物则可能造成人员伤亡或贵重物品损坏。
因此，根据《行政强制法》第四十四条的规定，城管在对违法的建筑物强制拆除前，应当先进行公告，限期当事人自行拆除。
实践中，常见城管在建筑物上写一个大大的“拆”字，这也属于简易的公告形式。
此公告属于过程性行为，不影响当事人实际权利义务，因此不可起诉。
四、强制拆除。
当事人在法定期限内对《责令限期拆除决定书》行政处罚决定书，不复议或诉讼，城管可以依法强制拆除。
行政机关不得在夜间（晚10点至早6点）或者法定节假日（包括周六、日）实施行政强制执行。
（06）
由上所述可知，城管要拆除一处“违建”其实并不容易，有非常琐碎的程序需要走，还需要赋予当事人一定的救济期限。程序多，周期长。
立法主要是考虑限制公权力，保护公民的合法财产权益，避免公权以拆“违建”名义，肆意拆除房屋，侵犯公民的合法财产，这样规定具有合理之处，也督促了相关部门依法行政，促成法治社会建成。
城管执法部门说我家一楼阳台属于违建，口头叫我三天之内拆除，否则强制拆除，我有权要一个书面的通知书吗
什么是违建？是指违反城乡规划法的建设工程项目未经规划部门审批，未取得建设施工规划许可证，则该建筑物、构筑物应当认定为违建。
什么是违规装修？是指违反住宅室内装饰装修管理办法的禁止行为，需要审批而未审批则应当认定为违规装修，这是两个不同的概念。
城管执法局可以不可以口头认定行为人属于违建、违规，答案是不可以。
城管执法局的执法标准程序，受举报到现场查证。
对行为人项目拍照取证，发函向自然资源局求证行为人项目是否需要经过审批取得施工规划许可证，自然资源局作出认定，如果不需要审批取得建设规划许可证的则作出不需要，如果认定需要而没事取得建设规划施工许可证的则认定属于违建，城管执法局根据认定作出整改意见通知书，通知书应列明行为人违反什么规定，那一条那一款要求行为人整改，不整改的法律后果，及行为人不服整改意见通知书的申诉途径。
故此，整改意见通知书是必须的，执法者首先要守法执法有法可依，否则属于违法执法侵害他人权益行为。
如果城管执法局执法无据的强拆行为属于侵害他人权利，毁坏公私财物，对于这种行为先报警处理，然后向法院通过行政诉讼起诉城管执法局进行赔偿。
另外各省市发布有建设工程设计方案审查和建设工程规划许可证豁免清单目录，不是什么都需要审批。
住宅室内装饰装修管理办法第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
(一)搭建建筑物、构筑物；
(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗；
(三)拆改供暖管道和设施；
(四)拆改燃气管道和设施。
本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准；第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。
第七条住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。
第八条改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。
第九条装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。
第十条装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。
第十一条装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。
第十二条装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
即使业主装修违反装饰装修管理办法违规装修的，城管执法也要给出相应依据作出整改意见通知书。
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