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免费律师在线咨询关于旧屋拆迁
广东胡律师：
补偿回答：你去办好相关手续就可以免拆。
你们在建的时候有没有去相关部门办理合法建筑手续，如果没有合法手续的话那就是违章建筑；
为什么当初建的时候没叫你们拆，这个可能是当时程序上所产生的过错。
房屋拆迁律师咨询？
一位好的拆迁律师应该为被拆迁人提供哪些服务
第一，尽职调查。
〔一〕：拆迁合法性调查
按照《城市房屋拆迁管理条例》
1）建设项目的立项文件
2）建设用地规划许可证
3）国有土地使用权批准文件
4）拆迁计划和拆迁实施方案
5）安置补偿资金证明（专款专用）
按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》
1)是否属于公共利益的需要，是否详细列明属于公共利益的哪一方面？
2)是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划？（结合国家的和地方的综合审查）
3)上述所谓的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，是否征求过社会公众意见？是否经过科学论证？
4)对于保障性安居工程建设和旧城区改建项目，是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划？
5)征收补偿方案确定之前，是否组织有关部门进行论证？是否公开征求过公众意见？征求意见期限是否少于30日？
6)旧城区改建项目，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府是否组织过听证会，是否有被征收人和公众代表参加？是否根据听证会情况修改方案？
7)是否进行社会稳定风险评估？
8)征收补偿费用是否足额到位？专户存储、专款专用？
〔二〕：土地使用权调查
区分企业所属土地是属于集体土地还是国有土地？
是属于承租方还是真正的土地使用权人？
集体土地是否是属于集体建设用地，是否属于合法经营性用地？
国有土地要区分用途，是工业用地或者商业用地或者住宅用地？
〔三〕：企业自身情况调查
1、审查企业房屋建造的合法性，如果为承租，那审查承租的合法性主要是出租方的主体，标的等相关事实。是否可能造成合同无效的因素？
2、综合调取工商档案。审查企业的营业执照、纳税情况、企业员工合同、企业对土地或者房屋投入的其他相关发票，包括可移动的设备，附属物。（计算他的搬迁费用和搬迁过程中的损失）不可移动的附属物的市场价值。并编写损失报告，必要时请有资质的评估机构给予评估。
第二、拆迁补偿安置谈判协商
1、代表企业与拆迁实施单位经办人协商谈判。（这一部分是律师的工作重点）
2、合理反映企业的损失及要求；应综合企业情况，做到有理有据。
3、监督拆迁程序的合法；
如果产生危害被拆迁企业合法权益的事情，比如：断水，断电，断路等情况律师应及时采取法律手段处理。
第三、诉讼和裁决
1、参与企业与土地出租方或者房屋租赁方的承租合同纠纷案件；
2、参与企业与拆迁人之间的裁决会及听证程序；
3、根据需要向人民法院提起行政复议或者行政诉讼；
第四、签订拆迁补偿安置协议
1、审查拆迁补偿安置协议是否对委托方存在不利；
2、监督拆迁补偿安置协议的有效履行.
面对不合法的拆迁行为，大多数被拆迁人有两种表现，一是沉默不语任由宰割，另一种就是暴力抵抗不顾后果。在征地拆迁案件中，请律师介入的时机还是很多的，这个可以根据被拆迁人自己的情况选择，房屋拆迁纠纷找拆迁律师咨询肯定比自己在家研究更加靠谱，有时候还能起到事半功倍的效果。另外，房屋拆迁案件请拆迁律师虽然成本提高但胜诉率也提高了，且拆迁案一般涉及数额较大，支出与收益相比较，请律师仍是安全系数比较高的明智选择。
向律师咨询 房屋拆迁
房屋征收与拆迁问题一直是国内最受关注的热点和焦 点，“拒拆”、“强拆”等字眼也频频见诸报端。继国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后，针对南京的具体情况，昨日南京市政府下发了《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》，针对玄武白下等“江南八区”的房屋征收与补偿作了明细规定。
被征收人1000户以上
要有政府常务会议确定
记者了解到，本次南京版的“征收与补偿”提出了“公共利益”概念，在公共利益前提下，对南京“江南八区”玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞区范围内国有土地上单位、个人的房屋使用这个办法。
《办法》规定，征收范围内涉及被征收人1000户以上的，由作出征收决定的政府常务会议研究确定。区政府确定的区房屋征收部门负责组织征收范围内房屋调查登记并公布结果；拟订征收补偿方案；组织征求意见(听证会)并公布征收补偿方案；与被征收人签订补偿协议；建立房屋征收补偿档案等工作。市、区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体事务。那么江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县区该如何执行呢？记者了解到，这几个区县可以参照办法，并制定本辖区内房屋征收与补偿办法。而此办法自2012年6月1日起施行，办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
“旧城改建”
过半数有异议要开听证会
在拆迁过程中如何满足普通市民的知情权？《办法》规定，南京市、区政府应该将论证后的征收补偿方案在征收范围内公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。
南京的老城区比较多，而在旧城改造中的“房屋征收”比较多。记者看到，本次办法中针对旧城区改造也作出规定，提出“旧城区改建项目征收房屋，征收补偿方案在房屋征收范围内征求被征收人意见。”
而如果旧城改造中居民反对强烈怎么办？办法规定超过半数被征收人对征收补偿方案持有异议的。南京市、区政府应当组织由被征收人和人大代表、政协委员参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
“积极配合予以奖励”
写进法条 必须兑现
到底能获得多少补偿，这也是被拆迁市民最为关注的。在以往的拆迁中，“早搬家奖励多少万”一直被作为一个工作措施执行，而在这次南京市出台的《办法》中，也将“积极配合予以奖励”明文写入法条。
此外，“办法”规定了征收补偿主要包括三块：房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而搬迁补助费、奖励的标准将由南京市房屋征收部门会同有关部门另行制定，报市政府批准后实施。
此外，如果被征收人不要钱而要房子。《办法》也规定，产权调换的房屋建筑面积不小于被征收房屋建筑面积。一旦选择“要房子”，临时安置期限就从交付自己的房子之日起计算。调换房为多层的，临时安置一般不超过24个月。调换房为高层的，临时安置一般不超过36个月。房屋征收部门不履行约定的，从逾期之月起，支付双倍的临时安置补助费。
同时还规定，被征收人重新购买房屋的，价款中相当于货币补偿金额的部分免缴契税。
不能“行政强拆”
强拆须是“法院执行”
“强拆”是近些年来市民乃至地方政府的一块“心病”，在以往的实践中，有些地方政府一纸行政命令就能进行强拆，损害了老百姓对自己房屋的合法权益。而在近些年国家以及省出台的文件中，也都规定必须“法院执行”而不是“行政强拆”。
本次出台的办法对“强拆”作出了详细程序规定，在期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出征收决定的政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。公告内容包括：被征收房屋的基本情况、补偿方式、补偿补助金额、搬迁期限、行政复议和行政诉讼权利等事项。其中，搬迁期限不得少于15日。
而一旦被征收人或房屋占有人在补偿决定规定期限内不搬迁，又不在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼的，由作出征收决定的政府依法申请人民法院强制执行
征地拆迁律师咨询
社会在进步，时代在发展，国家大力开发农村建设，征收农民的土地。关于征收拆迁遇到问题，找律师可以有效解决吗？我认为当然可以找律师解决，主要有以下几个方面的原因。首先，国家征收农民的土地，需要给予一定的赔偿，如果农民不愿意拆迁的，村委会会有专人上门进行调解商议。其次，如果经济实力允许的话，可以聘请专门的拆迁律师为自己普及相关的知识，并且争取得到最大化的赔偿利益。最后，当征地拆迁发生之后，需要律师尽早介入，有助于当事人争取合理补偿时掌握主动权。律师可以尽快收集证据，并且让政府愿意和被征收人谈判，通过双方的协商解决问题。律师需要一定的时间了解案情以及收集证据，所以当事人一定要尽快找律师。
一：征收土地要以农民自愿为主。
国家征收农民的土地，需要给予一定的赔偿，如果农民不愿意拆迁的，村委会会有专人上门进行调解商议。
二： 聘请专业的律师可以为自己争取最大化的利益。
如果经济实力允许的话，可以聘请专门的拆迁律师为自己普及相关的知识，并且争取得到最大化的赔偿利益。
三：要留充足的时间给律师收集证据。
当征地拆迁发生之后，需要律师尽早介入，有助于当事人争取合理补偿时掌握主动权。律师可以尽快收集证据，并且让政府愿意和被征收人谈判，通过双方的协商解决问题。律师需要一定的时间了解案情以及收集证据，所以当事人一定要尽快找律师。
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拆迁补偿纠纷怎么处理，想找个专业的律师咨询一下
一、拆迁补偿安置合同纠纷的法律特征
(一)涉诉客体的特殊性。
从我国的立法体例来看，城市房屋拆迁问题已经纳入房地产法律规范的范畴，它具有明显的商法性质，和一般的房屋案件相比有着明显的不同，只有涉诉的房屋必须是被确定拆迁或已被拆迁这一客观事实的发生，才能引起涉诉主体间相关的民事法律关系或行政法律关系的设立、变更和终止。
(二)涉诉法律事实的复合性。
2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》“拆迁管理”一章中，相继规范了城市房屋拆迁中的两种法律事实，就是拆迁人与被拆迁人已签订拆迁补偿安置协议和未签订补偿安置协议这两种情况。按1996年7月24日最高人民法院法复(1996)12号文规定，对于当事人双方已签订补偿安置协议，涉诉的按民事案件受理，后一种则属于行政案件。这其中就牵涉到房屋拆迁管理部门作为政府部门实行行政干预的行政行为：核发房屋拆迁许可证和根据当事人的申请进行房屋拆迁裁决。房屋拆迁案件涉诉后不管是以民事案件还是以行政案件进入审理程序后，都必须同时涉及到房屋拆迁这一涉诉法律事实相关联的行政、民事法律关系这一复合法律事实。
(三)涉诉法律关系的复杂性。
一般来讲，进入审判程序的每一个案件主要体现的是双方当事人之间的权利义务关系，权利、义务指向的对象较明确。但是城市房屋拆迁补偿安置合同案件反映出现的却是多重法律关系，主体间的权利义务纵横交错。其中有拆迁人与被拆迁人的补偿安置关系，有被拆迁人与承租人的腾房关系，拆迁人与委托拆迁部门之间的委托关系，还有房屋拆迁主管部门与被拆迁人、拆迁人之间的行政管理关系等，由此形成案情错综复杂，处理难度十分巨大。
(四)涉诉案件社会影响的全局性。
执法的社会效果与法律效果相统一要求比较严格。城市的发展总是在拆了又建，建了又拆的良性互动中逐渐美化。在城市发展建设这一大局中，房屋拆迁涉及到社会的方方面面，与千家万户居民的切身利益息息相关，我们不能总是靠房屋产权人的觉悟，靠对他的强大政治思想工作来解决问题，在依法治国的今天，在合理补偿安置情况下，依法拆迁，靠法律来规范社会的每一个行为是必然趋势。在这强大的压力下，如何把握执行法律与执行政策，依法强制执行与保护最广大人民的根本利益这一矛盾，就成了我们法律、法官面前的一个坎。一般来说，城市发展的每一个足印都是与动拆迁密切相关的，每一次拆迁都有可能联系千家万户的，在绝对公平不可能的情况下，如何找准双方利益平衡的切入点，妥善处理拆迁人与被拆迁人的权利义务关系，尽量不引起被拆迁人的对立情绪，杜绝、防范群访或越级上访，不造成负面影响，切实维护社会稳定。
二、拆迁补偿安置的法律依据
我国房地产管理法律、法规已明确规定，“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”，“凡未……办理房屋产权登记，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定均为无效”，这已从法律上界定了房屋产权证是城镇房屋拆迁补偿安置的合法依据，被拆迁人持有拆除房屋的产权证的，就应享受法律规定的城镇房屋拆迁补偿安置待遇。对这一点理论上、实践中都没有什么争议。但是对没有取得房屋产权证的被拆迁户能否享受拆迁补偿安置待遇，是不是一概否认呢?笔者认为应视情况而定。
按照我国土地及房地产管理法律、法规规定，要取得房屋产权证，必须三证齐全，一是土地使用权证，二是土地规划证，三是城市建筑规划许可证。没有这三证，任何一幢建筑都是不合法的，都不能取得房屋产权证，但在城市房屋建筑过程中，由于各种各样的原因，城市房屋的产权形式表现各异，除了三证齐全的房屋产权形式外，还有一些产权形式，这些产权形式的拆迁补偿安置工作应如何进行，它们能否成为拆迁补偿安置的法律依据呢?
(一)属于合法建筑，但未取得房屋产权证。
上面已经提到房屋要取得房屋产权证，必须土地使用证、规划许可证等三证齐全，缺一不可。由于在办理房屋产权证书过程中，房产部门要收取一定费用等其他原因，房屋所有人在取得了前述三证情况下，但未办理房屋产权证，对这种情况，笔者认为应该享受法律规定的拆迁补偿安置待遇，因为该房屋所有人(被拆迁人)所享有的拆迁补偿安置利益并未对抗任何其他人员、单位的合法利益。他在享受拆迁补偿安置待遇时，也不必责令其到房产部门补办房屋产权手续(因为该房屋三证齐全，房产部门必须予以办理)。但是对其缺失房屋产权证这一事实，也应适当予以处理，即在补偿安置费用中，比照办证费用的多少予以扣除。
(二)属于违章建筑。
如果被拆除房屋没有任何建筑申报手续，或者虽有一定的手续但是三证不齐全，这些被拆迁房屋按法律规定都属违章建筑，违章建筑不受法律保护，不能享受拆迁补偿安置待遇。但是这里面又有如下几种情况。
1.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令其补办手续后，房屋所有人已补办了有关手续，仅因为房屋属拆迁范围，房屋产权证暂停办理而没有取得房屋产权证的。(如果房屋产权证早已补办到手或使用欺骗手段取得房屋产权证的，不属本文研究范围。)对这种情况，笔者认为，被拆迁人也应享受拆迁补偿安置待遇，因为他的违章建房这一违法行为，在根据城市规划部门的罚款处罚(应认定未严重违反城市规划)，按照处罚规定，补办了有关手续后，该房屋就已经由违章建筑变为合法建筑了，合法建筑所有人理应享受合法待遇，即享受拆迁补偿安置待遇。
2.建筑时属违章建筑，但经过城市土管、规划部门的罚款处理后，责令补办手续未补办有关手续的。因为被拆迁人的违章建筑显然不属严重违反城市规划，所以，相关部门才可以进行罚款处理，责令其补办手续，但其并未按照处罚规定缴纳罚款，补办手续，并未将违章建筑变为合法，其法律后果理应由其自负，房屋所有人当然不能享受拆迁补偿安置待遇。但是对于该违章建筑材料，由于是其合法收益购置的，应该酌情予以补偿。应该明确的是，对其建筑材料补偿仅仅是补偿其残存价值，不能按照建筑物的实际价值进行补偿。
3.建筑物属违章建筑，虽已按城市土管、规划部门处罚并补办了所有手续，但是在处罚决定上载明了附加条件的，要严格按照附加条件执行。如果附加条件不明确，难以理解的则被拆迁人对房屋享有货币补偿待遇，但不能享有安置待遇。理由有三：
一是房屋产权证是拆迁补偿安置的的法律依据，但被拆迁人的房屋产权证是有瑕疵的，系按附加条件补办的，与一般的房屋产权证当然不可同日而语，被拆迁房屋由违章建筑变为合法，合法建筑当然享受按价补偿的待遇;
二是被拆迁人建房时违反城市规划部门规定，未在城市规划内建筑房屋，现在要拆除，按照城市规划进行建筑，当然不可能对其予以安置;
三是附加条件的契约性。因为处罚本来是一种行政行为，在处罚决定中载明一定的附加条件又体现民事的特点。在违章建筑本来就应该无条件拆除的情况下，处罚时，考虑各种因素形成的附加条件其实是双方的一种合约行为。如果载明的附加条件是待城市规划建设时无条件拆除的话，则被拆迁人不能享受法律规定的任何拆迁补偿安置待遇，应无条件拆除。
(三)房屋所有权不明，现仍处于不确定纠纷中。
在房屋拆迁中，并不是所有房屋都产权明晰，不存争议。对所有权存在争议的房屋在拆迁中如何进行补偿安置，是按照争议双方的合意进行补偿或安置还是直接由公证机关对补偿费用进行公证提存呢。为了阐述这个问题，首先介绍一个案例。刘某爷爷系地主(1954年死亡)，解放前在某市置有一面积400㎡房产，解放后一直由政府部门占用(没有任何没收或征用手续)，1998年3月刘某要求落实政策，将此房产以其名义进行产权登记，某政府部门以解放后一直由其经营管理且已进行修缮改建不同意，酿成纠纷，房屋主管部门称要双方打官司确权后才好发证，同年10月刘某起诉。1999年3月该房屋所在范围进行动拆迁，拆迁人在征询双方意见时，刘某要求安置，某部门要求货币补偿，后为拆迁时间所逼，拆迁人将拆迁房屋全部的货币补偿金额存于一银行。1999年12月，刘某与某政府部门在某中院达成协议，各享有200㎡产权。2000年4月，刘某以拆迁人为被告要求对其按规定予以安置，法院驳回了刘某的诉讼请求，为此刘某多次上访。因为折迁房屋时间性要求很强，对拆迁范围内的房屋要即时作出是货币补偿还是产权调换安置前，房屋所有权争议双方难以取得一致意见的，笔者认为还是以产权调换形式予以补偿安置好，当然，安置的面积的现有价值应以被拆除房屋的货币补偿金额基本相等，不然的话，将增加纠纷，增加社会不稳定因素。对争议双方同意货币补偿的，则应将被拆迁房屋的货币补偿金额交由公证机关提存。
(四)拆除临时用地上的建筑物的补偿安置。
我国土地管理法规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。
1.对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物，享有补偿待遇，但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑，所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑，当然不得享受安置待遇。
2.对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了，不受法律保护，这点与本文违章建筑里的第二点有点相似，房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆除的，临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有，超过期限的，则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。
3.对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护，不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物，没有任何手续证明，被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序强制拆除，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。
三、拆迁补偿安置协议的法律关系
拆迁补偿安置协议是房屋拆迁中的核心内容。尽管房屋拆迁补偿安置关系性质上属于民事法律关系，拆迁人与被拆迁人之间法律地位完全平等，但由于房屋拆迁存在的行政强制性和期限性，使得被拆迁人在房屋拆迁中相对于拆迁人来说处于弱势群体地位。因此，有时拆迁人与被拆迁人之间的拆迁补偿安置协议变成了“城下之盟”。如何设置公正有效的法律程序最大限度地保护被拆迁人的合法权益。在现有法律法规规定不尽详细难以操作情况下，理论界应先行动起来，确立拆迁补偿安置协议签订方面的法律规范，因此有必要较详细认识拆迁补偿安置协议中的法律关系：
(一)对拆迁补偿安置协议的主体认定。
毫无疑问协议的主体是房屋拆迁过程中发生权利义务关系的拆迁人与被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。从这条法律规定我们可以得出如下结论，拆迁人只能是单位，不可能是个人。但在现实中，对于具备拆迁人资质的单位分支机构和接受拆迁人委托的单位能否成为拆迁补偿安置协议的主体，笔者认为是否定的。理由如下：一是接受房屋拆迁管理部门颁发房层拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人，这一法律规定具有排它性，说明拆迁人的身份是唯一的;二是拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位即使具备相应的资质，但它是否具备相应的财力、能力呢。如果不具备，将使拆迁补偿安置协议无法得到实际履行，无法维护被拆迁人的利益;三是即使拆迁人的分支机构和接受拆迁人委托的单位经拆迁管理部门备案，它所从事的拆迁工作仍是一种代理关系，即代理拆迁人履行拆迁权利义务关系，它所有的行为仍是一种委托人与被委托人之间的关系。被委托人必须以委托人名义从事委托代理活动，从而产生的权利义务也由委托人承担。
(二)房屋拆迁补偿安置协议的内容。
?城市房屋拆迁管理条例》仅在第十三条简单规定了协议的基本内容，操作难度太大了。大量实质性的规定由各省市区自行制定，极可能造成区域间的不平衡。因此对涉诉房层拆迁补偿安置合同纠纷，根据审判工作实际需要，协议内容应载明的事项主要应审查是否具备以下几点：
1.被拆迁房屋的基本情况。包括房屋土地使用权取得方式，房屋产权证号码，房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被拆迁人家庭结构等。有附属用房、地下室、附着物的都应列明。同时对房屋内用水、用电、供气、通讯和其他需列明的重要设施需动迁的，也要在基本情况中注明。
2.被拆迁房屋的评估情况。不管是货币补偿还是产权调换，为防止拆迁过程中低值高估和高值低估等不正常情况，都应请具备资质的评估机构对被拆迁房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估的情况。
3.拆迁补偿安置方式。要根据被拆迁人的意愿确定拆迁补偿安置方式。非被拆迁人真实意思表示的，法律不能认可。如果是实行产权调换的，还应根据实际情况标明安置用房建筑面积、地点、层次、户型结构、朝向、交付时间等。
4.搬迁期限，过渡方式，过渡用房地点、面积，搬迁补助费，拆迁补偿费用支付办法等。
5.违约责任。拆迁人与被拆迁人就房屋搬迁期限、周转房过渡期限、安置房交付期限等还可约定违约责任及争议解决办法。
(三)拆迁房屋使用性质的认定。
在拆迁中，如何认定私房商住问题，既无法律规定，也无司法解释，仅散见于地方性规章之中。当前唯一的一个行政解释是中华人民共和国建设部房地产司对河北省沙市房地产管理局关于城市房屋拆迁中有关问题的报告的复函中规定：“在拆迁中，对房屋非住宅应根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质确定，对房屋的使用性质由住宅变更为非住宅房屋或经营用房，房屋所有人应向房产局进行房屋使用性质变更登记。”在这一复函精神下，2001年6月《城市房屋拆迁管理条例》出台后，上海市、山东省、重庆市等分别出台的实施细则中一致采用了“确认房屋使用性质，应当以房屋所有权证标明的用途为准;对房产证上末标明用途的，以被拆迁房屋报建时的用途为准。”这一概然性规定，对经营面积计算，变更登记时间(由住宅变更为非住宅)末作规定，仍然难以操作。在拆迁实际中，笔者认为应综合考虑，主要有以下几种情况。
1.房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应该以实际投入经营的房屋面积计算为非住宅面积，享受非住宅拆迁补偿安置待遇，其余面积享受住宅补偿安置待遇。
2.房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是按住宅房屋进行使用的，不得享受非住宅拆迁补偿安置待遇。
3.房屋产权证登记为非住宅，实际上也是经营用房，但是被拆迁人或承租人偷逃国家税收，末办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。在工商税务部门给予了行政处罚出具证明手续时，拆迁人与被拆迁人可以协商酌情给予补偿。
4.房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋拆迁公告前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋拆迁公告前末办理房屋使用性质变更为非住宅的，在扣除变更费用后也应享受非住宅补偿安置待遇。
四、房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理
在房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人已就补偿安置达成协议。签订拆迁补偿安置协议后又产生纠纷，可向人民法院起诉，人民法院应按民事案件立案受理。
(一)关于履行合同，限期拆迁纠纷。
被拆迁人与拆迁人订立拆迁补偿安置合同后，未按期搬迁，拆迁人起诉要求被拆迁人拆迁的，受案后，拆迁人还可以依法申请人民法院先予执行。因为政府的房屋主管部门向拆迁人核发的房屋拆迁许可证是一项具体行政行为。具体行政行为一经作出即具有先定力，拘束力和执行力。拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁许可证确定的期限内签订了合同，必须按期拆迁。行政诉讼法第44条规定“诉讼期间，不停止具体行政行为的执行”。这条规定体现了行政行为在行政程序执行中的高效率要求。
(二)关于被拆除房屋的承租人涉诉的法律地位。
房屋拆迁中，拆迁人与被拆迁人就补偿安置达成了协议，但是房屋的承租人有正当理由而拒不腾迁，经房屋主管部门裁决限期拆迁向人民法院起诉的，拆迁人应作为案件原告，而被拆迁人与承租人是共同被告。在处理上如租赁期限未满的，则承租人对被拆迁房屋仍享受有使用权，拆迁人应该寻找周转房予以安置过渡。被拆迁人要求产权调换的，该安置房屋的所有权人当然是被拆迁人。承租人与被拆迁人之间的租赁关系仍应保持，但租赁合同因原房屋被拆迁也应作相应修改。如果租赁期限届满承租人应无条件迁让，并承担拒迁的法律责任。如未定租赁期限的，应当确定承租人对该拆迁房屋的使用权，责令承租人与被拆迁人协约一定租赁期限。如协约不成，被拆迁人要求承租人解除租赁合同的，法院一般应当准许。但承租人确无腾房条件的，在征得被拆迁人同意后可判令拆迁人对承担人进行安置，由承租人根据承租房屋价格的实际情况，付给被拆迁人一定的经济补偿。
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