今天给各位分享拆迁不补偿安置起诉开发商的知识，其中也会对拆迁房开发商迟迟不盖房进行解释，现在开始吧！
本文目录一览：
- 1、拆迁改造开发商不给安置费回迁房子不能交付，业主老了困难70岁了租房居住，要求法律援助吗？
- 2、开发商拆迁,补偿过低,大多数不同意，我们应该如何维权？
- 3、如果开发商不按拆迁协议赔付，起诉有效吗？
- 4、回迁问题，现在想起诉，不知道是否可以，请求帮助，万分感激。。。
- 5、开发商拖欠过渡费不给怎么办？
- 6、拆迁求助,拆迁了安置没保障开发商不按协议还房，
拆迁改造开发商不给安置费回迁房子不能交付，业主老了困难70岁了租房居住，要求法律援助吗？
可以申请法律援助，将拆迁改造情况及安置费和房屋交付问题，本人的实际困难等情况，向当地的司法援助机构去申请。
开发商拆迁,补偿过低,大多数不同意，我们应该如何维权？
我觉得是个媒体就得去反应一下，当然纸媒的影响力肯定没有电视媒体广泛，不知道当地是否有那种民生节目，但是凭个人经验，开发商如果想压这些事的话，凭几家联合去找电视媒体是没效果的，他们都不会理会，只要这件事闹的比较大，规模和影响都很严重的话，电视媒体才可能出动，所以向媒体反应的时候好拿出来非常确凿的证据，以及可以得到大部分人的支持，然后多次与媒体联系，必要时候可能还得使用些极端的手段。不过请注意安全，强制拆迁的事已经不是一件两件了。
为了在经济发展中追求公平正义，公民需依法理性维权，基于各地拆迁维权的经验和教训，略作简要总结如下：
一、公民合法的私有财产不受侵犯
自己的房子自己做主。商业开发者和被拆迁者是平等主体间的民事法律关系，双方谈判，达成一致意见房屋产权转移，不能达成一致意见就不能进行拆迁。
为了公共利益的需要，政府可以强制征收，但必须依照法定程序，并给与公正补偿。目前，什么是公共利益、强制征收的程序、赔偿的标准都有争议，旧拆迁条例很不公平，新的征收条例仍在制定中。根据新的征收条例草案，公共利益有明确的列举，为了公共利益政府作为征收主体，拆迁补偿按照市场化标准，即土地使用权的拍卖价格。
在法律不明确，尤其是对于农村集体土地上的房屋拆迁法律不明确的情况下，强制剥夺公民房屋财产的政府行为应当推定是为了公共利益的征收，应当经过规划、价格评估、颁发拆迁许可证、裁决、强制执行等程序。未经过这些程序的强制拆迁属于非法。
二、违法的拆迁
各地出台一些拆迁政策也许是善意的，但的确违法。经村民代表大会(而不是村民大会)同意就强制拆迁村民的房屋，即所谓“村民自愿腾退改造”的拆迁模式，违反了村民委员会组织法，也违反了宪法和物权法。没有具体的建设项目规划就获得拆迁许可证甚至没有拆迁许可证就强制拆迁的“土地储备”拆迁模式，违反了城乡规划法。未经规划、价格评估、颁发拆迁许可证等法定程序就强制拆迁的所谓“绿化隔离带”拆迁模式，违反了宪法和物权法。
三、公正的补偿——有权利分享土地增值
征收补偿应当采用市场化标准，即土地公开拍卖的价格。当然，由于地价上升是城市发展的结果，不应当把全部收入归房屋原所有人，国家可以通过税收拿走一部分归公，剩下的归房屋所有人。
房屋拆迁土地开发通常意味着巨额利润，目前这些利润大部分被政府和开发商拿走了，给房屋原产权人分享太少，这是各地拆迁矛盾的直接原因。考虑到中国国情，被拆迁者在拆迁项目的利润中分享三分之一是合理的，有些地方采取“拆一补二”或拆一补三——即拆除一平米，在原地补偿二或三平米的模式也是比较合理的。
四、面对不公正的强拆
没有法律程序，或者虽按照法律程序但补偿明显不公正的拆迁，公民有理由依法理性维权。房屋拆迁维权是防守行为，核心在于一个字——拖。不要轻易被搬迁奖励诱惑，各地一个基本教训是，不公正的拆迁中，搬走的越早越吃亏，北京有大量为此追悔莫及的居民。如果拆迁方答应回迁安置，要等到回迁房可以入住，并且经过质量鉴定之后才同意搬迁，切莫在回迁房建好之前就签字搬走，否则可能遭遇无法回迁或者回迁房质量差等问题。
第一，团结。拆迁方可能想尽办法威逼利诱分化瓦解被拆迁者，只有团结才能维护共同的权益。团结的方式包括召集热心公益的村民举行会议，选举有公信力的维权代表，大家捐款成立维权基金，组织村民讨论、整理共同的合理要求，公布张贴这些合理要求，等等。
第二，不合作。如果没有完备法律手续，或者赔偿没有达到大家共同的合理要求，就不予合作，被动的不合作比如丈量房屋面积不开门不理会，要求签字不理会。主动地不合作，比如主动诉诸法律。针对拆迁方贴出的公告提起诉讼，依法上访等。不被动等待，而是主动拿起法律武器质疑对方违法之处。可以考虑有组织分批上访，一直坚持下去。如果拆迁方通过工作单位施加压力，也要联合起来诉诸法律。
第三，记录并曝光违法犯罪行为。很多地方拆迁方使用黑恶势力。黑恶势力怕曝光。准备好摄像机、微型录像录音设备，随时记录黑恶势力骚扰、打人、砸玻璃等违法犯罪行为。记录的目的一方面是为了报案，更重要的是为了曝光。视频和图片对真相传播非常重要，利用图片制造新闻点，比如重庆钉子户的图片很具有新闻冲击力。充分利用网络，建立博客，注册论坛，建立微博、twitter账号，常更新内容，曝光违法行为，放大公民的呼吁。公布自己的联系方式，向网友们求助。
第四，集体行动和行为艺术。如果已经有部分房子被拆迁，可以考虑在原地搭帐篷，帐篷可以很有特色，本身也是言论表达。在房屋周围贴标语，比如“私有财产不可侵犯”、“要人权要生存”等。集体上访时可以穿上印有统一字样的衣服。在自己村庄或者小区举办烛光晚会、集会等，把经过的图片视频发到网上。遭遇黑恶势力野蛮暴力投诉无门也可以适当举行集会示威，但一定要和平有序。
第五，理性谈判。做好充分的防守工作，温和理性，执着坚守。以恰当的方式拖延足够长的时间，或者在抗争过程中，拆迁方可能会找来谈判。谈判要价要合理，谈判代表态度要温和，不跟任何人吵架，但要坚定;该妥协的时候要妥协，要考虑大局，考虑发展和建设，切莫得理不饶人。通过理性谈判达到合理补偿，实现社会公正与和谐。
后说一句，一人力薄，只有在大部分拆迁户达成一致，形成统一战线的情况下，才会给开发商以震慑的威力，否则以现在开发商的策略，他们都是冷处理，这样就很被动了。
我觉得是个媒体就得去反应一下，当然纸媒的影响力肯定没有电视媒体广泛，不知道当地是否有那种民生节目，但是凭个人经验，开发商如果想压这些事的话，凭几家联合去找电视媒体是没效果的，他们都不会理会，只要这件事闹的比较大，规模和影响都很严重的话，电视媒体才可能出动，所以向媒体反应的时候好拿出来非常确凿的证据，以及可以得到大部分人的支持，然后多次与媒体联系，必要时候可能还得使用些极端的手段。不过请注意安全，强制拆迁的事已经不是一件两件了。
如果开发商不按拆迁协议赔付，起诉有效吗？
是开发商违约，起诉您定会胜诉！如果补差价应是按现在的房价补，否则，您不让步哦！
您如对我的回答满意给予采用哦！
回迁问题，现在想起诉，不知道是否可以，请求帮助，万分感激。。。
协商不成，当然 可以起诉 。
高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第七条 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
开发商拖欠过渡费不给怎么办？
应该违约，可以通过诉讼解决。拆迁都是有拆迁合同的，如果是已经拆迁没有给过渡费，开发商不履行拆迁合同，可以诉诸法律。 需要根据拆迁协议内容确定，如果没有对方没有履行协议内容属于合同违约，应支付相应赔偿。
法律分析
可以诉讼到人民法院 解决。拆迁人 与被拆迁人应当 依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
拆迁求助,拆迁了安置没保障开发商不按协议还房，
您好！您可以看一下有关信息：
今天很高兴和大家共同学习商品房买卖合同纠纷中的若干法律问题.在商品房买卖过程中,出现了许多纠纷,为此,高人民法院于2003年出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释.今天,我们将围绕此解释,结合实践中的具体案例,争取从买方和开发商双方的角度,详细地为大家讲解,以期避免此类纠纷的出现.
一. 商品房买卖合同.
1.定义:是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.
2.特征:
（1）出卖人的法定性,特定性:商品房的卖方只能是具有资质的房地产开发商.而单位,村委会出卖的房屋均不是商品房.
（2）房屋的商品性:商品房是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋.而经济适用房,房改房,私有房屋虽也可在房地产市场交易,但上市交易要受国家相关政策的限制.
（3）出售行为社会化,公开化:商品房是向社会不特定的人出售的房屋.而开发商建设的经济适用房则受政府各方面的调控,不是向社会公开出售的.
3.商品房买卖合同不同于房屋委建合同;商品房预售合同不同于期货交易合同,也不同于商品房交易预约合同（认购书）
4.赵律师认为,从买房人的角度,好能请名陪购律师,在签订合同前一定要查验开发商的相关证件,如:营业执照,建设土地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证,商品房预售许可证等:一定要认真审查商品房认购书以及商品房买卖合同的相关条款,可要求开发商增加或减少相关条款,以避免可能存在对买方不利的法律风险.
5.赵律师认为,从开发商的角度,好能利用法律规定的格式合同,如建设部,国家工商局发布的 商品房买卖合同示范文本（GF—2000—0171）.
二.商品房认购书.
1.商品房买卖认购,订购,预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售或买卖房屋之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认.内容一般包括:双方当事人的基本情况,房屋基本情况,签署正式合同的时限约定等.性质为商品房买卖预约合同,而非正式买卖合同.是开发商在取得预售许可证之前和买房人所签定的预约合同.
2.如果认购书具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为正式的商品房买卖合同.
商品房销售管理办法第16条规定:商品房买卖合同应当明确以下内容:（1）当事人名称或者姓名和住所,（2）商品房基本状况,（3）商品房的销售方式,（4）商品房价款的确定方式及总价款,付款方式,付款时间,（5）交付使用条件及日期,（6）装饰,设备标准承诺,（7）供水,供电,供热,燃气,通讯,道路,绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益,责任,（8）公共配套建筑的产权归属,（9）面积差异的处理方式,（10）办理产权登记的有关事宜,（11）解决争议的方式,（12）违约责任,（13）双方约定的其他事项.如果认购书具备了上述主要条款,则应当认定本约,而非预约.
开发商已经收取了部分购房款,而不用全部收受,即可认定为正式的商品房买卖合同.
3.认购书中一般都约定了定金作为订立商品房买卖合同的担保,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照担保法中关于定金的规定处理,即因买方的原因未能订立买卖合同的,定金不用返还,因卖方的原因未能订立买卖合同的,已交付的定金卖方要双倍返还买方.但如果是因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.合同中的订金,押金等不能认定为定金,但如果写明买受人违约不退还,出卖人违约双倍返还的,则应当认定为定金.
4.赵律师认为,作为买房人和开发商一定要注意双方所签订的合同是预约合同还是买卖合同,区分两者的标准是合同条款是否具备了销售管理办法第16条中规定的主要条款.双方还要注意认购书中约定的是定金还是订金,押金,区分的标准是字眼以及是否适用定金罚则.
三.商品房预售合同.
1.商品房预售条件:城市房地产管理法第44条规定了商品房预售必须具备的4个条件:（1）已交付全部土地使用权出让金,（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证,（3）按提供的预售商品房计算,投入开发建设的奖金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期.（4）已办理预售登记,取得商品房预售许可证明.但应当注意,开发商是否具备此四个条件不是商品房预售合同是否有效的依据.这只是行政部门是否为开发商颁发预售许可证的条件.不能因为开发商不具备此四项条件,而认定所签订的商品房预售合同无效,只要开发商取得了商品房预售许可证,其所签订的商品房买卖合同就是有效的.人民法院不应当对开发商是否具备四个条件进行实质审查,只要查明开发商有预售许可证即可认定合同有效.
2.开发商未取得商品房预售许可证明,与买房人订立的商品房预售合同,应当认定为无效.因合同无效给买房人造成的损失,应当由开发商承担.
3.但如果在起诉前开发商取得了商品房预售许可证明的,可以认定商品房预售合同有效.
4.商品房未按照法律,行政法规规定办理登记备案手续的,不能请求确认合同无效.如果双方约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.比如买方已经交付了订金,开发商已经接受了,则应当认定双方的合同已经生效.
5赵律师认为,作为买房人应当在签订买卖合同时一定要审查开发商是否具备预售许可证,如其没有则不能签订合同,否则签订的合同不受法律保护.买房人一定要要求开发商对预售合同进行备案,按照物权法的规定叫预
6.赵律师认为,.作为开发商一定要在具备预售许可证的条件下才能对外销售房屋,否则会构成对买房人的欺诈,要承担已交房款双倍的返还责任.
四.销售广告的性质.
1.一般地来说,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,而不是要约,更不是合同条款.
2.但如果开发商就商品房工发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.商品房以及基础设施包括供暖,供电,供水,小区景观,小区内道路,停车场等等.
3.赵律师认为,作为买房人应当保留开发商销售广告和宣传资料,以便在商品房交付时如不符合其宣传资料和广告,可作为证据向开发商主张违约责任.
4.赵律师认为,作为开发商不能作虚假宣传,其宣传广告中一定要注意用语,对房屋及公共配套设施确切,明白的说明,一定要得到履行,否则要承担相应的违约责任.这里还要注意,开发商在政府批准建设规划和施工方案以后,不能擅自改变规划和设计,即使是报经行政主管部门批准而改变的,也构成了违约,应当承担违约责任.对于销售广告中过分的商业吹嘘以及对商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传,如未订入合同中,则不应当视为合同内容.但也应当承担一定的缔约过失责任.如”理想居所,置业首选旺地,升值潜力不可限量”等.
五.合同登记备案的效力.
1.我国城市房地产管理法第44条第2款规定,”商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案.”这是一种行政管理法规,并非合同有效与否的标准.如果商品房买卖合同一方当事人以预售合同未按法律,行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持.
2.但如果当事人在合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,此约定就是有效的,应当从其约定.这里法律充分尊重了当事人的意思自治。但如果一方已经履行了主要义务，对方已经接受的除外。比如双方约定了合同备案登记时生效，但买方已经向开发商交纳了大部分房款，此时虽然还没办理合同登记备案手续，预售合同也已经生效。这和〈〈合同法〉〉第36条的规定是一致的。
3．赵律师认为，对于买房人来说，预售合同的登记备案手续非常重要。这在《物权法》中被称为预告登记。首先，预告登记后，预购人就有了物权法上的保障。第三人将不能再以善意第三人的名义购得该房。其次，预告登记后，预购人还可以对抗商品房建设施工承包单位的对该工程折价或指拍卖价款的优先受偿权。〈〈合同法〉〉第286条规定，发包人逾期支付工程款的，承包人对该项工程具有优先受偿权。根据高人民法院相关司法解释的规定，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。因此，买房人可委托律师查询开发商是否办理了相关的预售合同登记备案手续。
4．赵律师认为，对于开发商来说，尽快为预购人办理登记备案手续也是非常重要的。如果预售人为了自己的利益不正当阻止条件的形成，应当视为条件已成就。比如合同约定以办理登记备案手续为合同生效的条件，但由于商品房附近新修了高速公路导致房价狂涨，开发商见状就一直拖着不去办理预售登记备案手续，实际上是想阻止条件的成就，对这种情况就应当认定为所附条件已成就，开发商就要承担相应的违约责任。
六．拆迁补偿安置协议的优先权。
1．拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议后，在房屋尚未交付并转移所有权给被拆迁人之前，拆迁人又将安置房卖给了第三人，在此种一房二卖的情况下，该安置房的所有权应当归谁呢？按照〈〈合同法〉〉和〈〈物权法〉〉的规定，前后两份合同均为有效的合同，补偿安置房屋的所有权应当归属于先行办理房屋所有权登记手续的被拆迁人或者第三人。没有得到房屋所有权的一方可以向拆迁人主张违约赔偿责任。
2．如果当事人在拆迁补偿安置协议中不仅对房屋的补偿方式，安置房屋的面积，过渡期限等一般内容进行了约定，而且对安置用房的位置，用途也作出了明确，特别约定的情况下，该房屋就具有了特定性，属于特种债权，从而具有了特种债权优先权，也就是债权物权化。即使第三人办理了房屋所有权转移登记手续，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先性，请求撤销登记，优先取得该拆迁安置房屋，第三人的物权变动登记不得对抗被拆迁人的物上请求权。第三人可依和拆迁人的合同向拆迁人主张违约赔偿责任。
3．赵律师认为，对于买房人来说，在签定拆迁安置补偿置换协议时，一定要求拆迁人对于安置房的面积，位置，用途等作出明确地约定，以确保能取得安置房的所有权。
4．赵律师认为，对于拆迁人来说，不得一房二卖，以免引起违约赔偿。
七．违约和欺诈惩罚性赔偿。
1．如果商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。高人民法院〈〈关于适用〈担保法〉若干问题的解释〉〉第47条规定，“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”也就是说，开发商以期房或现房进行抵押的，只要房屋所有权没有转移给买受人前，依法办理抵押登记手续的可以认定抵押合同有效成立。抵押权优先于债权，因此，买房人不能对抗抵押权，不能请求免除设定于房屋之上的抵押负担，只能请求违约赔偿，解除合同。此时，买受人可以请求开发商已付房款一倍的惩罚性赔偿。在开发商一房二卖的情况下，房屋所有权归属于先办理所有权登记的买受人。如果都没办理所有权登记，房屋判归先交付的买受人。如果都没有登记或交付，则应当判归先订立合同的买受人。
2．如果出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或故意隐瞒所售房屋已经抵押或出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销，解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
3．赵律师认为，对于买房人来说，一旦得知开发商在买卖合同订立前后有一房数卖或抵押行为，或在没有取得预售许可证的情况下出卖房屋，可向开发商主张违约或欺诈惩罚性赔偿。如果能证明开发商与第三人恶意串通，也可以主张其另行订立的买卖合同无效，从而取得房屋的所有权。
4．赵律师认为，对于开发商来说，不得有上述违约或欺诈行为，否则面临的是惩罚性赔偿。
八．房屋的转移占有及风险转移。
1．房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。但如果当事人另有约定的除外。
2．房屋毁损，灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损，灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。不动产一般地来说，是从所有权变更登记之日起发生风险转移，但本条作了另外规定，在房屋交付使用时起风险发生转移。比如房屋交付使用后第二天就发生了火灾，造成房屋损失，损失就应当由买受人承担，买房人不能以开发商还没有办理所有权转移登记而主张房屋的损失由开发商自行承担。
3．赵律师认为，对于买房人来说，在房屋转移占有后，就要妥善管理房屋，如发生风险，应当由自己来承担责任。
4．赵律师认为，对于开发商来说，要保管好房屋交付通知书，以明确风险发生后的责任。
九．房屋质量纠纷.
1.商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或交付使用后经校验确属不合格,买房人可以请求解除合同和赔偿损失. 房屋主体结构包括地基和地上主体结构两部分.建筑法规定,建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量.民用建筑设计通则（试行）规定了民用建筑的主体结构建筑耐久年限分为四级.发生争议后,可由原设计部门或相关技术部门确定建筑物的使用年限.
2.因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买房人可能请求解除合同和赔偿损失.在保修期内,开发商应当承担修复责任.如果开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买房人可以自行或委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担.
3.赵律师认为,对于买房人来说,在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书,工程质量保证书,房屋使用说明书,并对交付的房屋进行验收.如发现严重质量问题,可解除合同并要求赔偿损失.如是一般质量问题,应当及时在保修期内向开发商提出,如开发商拒绝或拖延修复,应当保留相关证据.在自行或委托他人修复后,可向开发商索赔修复费用.
4.赵律师认为,对于开发商来说,在交付房屋时应当向买房人提交工程竣工验收合格书,工程质量保证书,房屋使用说明书.如果在保修期内发现质量问题后,应当及时为业主进行修复,以免给业主造成更大的经济损失.
十.房屋面积纠纷.
1.如果交付的房屋建筑面积与合同约定面积不符,按合同约定处理.
2.如果合同没有约定,面积误差比绝对值在3%以内的,按照合同约定的价格据实结算,买房人不能要求解除合同.
3.面积误差比超过3%的,买房人要求解除合同,赔偿损失,返还已付购房款及利息的,应当予以支持.买房人不要求解除合同,如果房屋面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内部分的房价款由买房人按照约定价格补足,面积误差比超过3%的部分房款由开发商承担,所有权归买房人.如果房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内部分的房款及利息由开发商返还买房人,面积误差比超过3%部分的房款由开发商双倍返还买房人.另外,如果公摊面积出现误差,也同样适用此规则.
4.赵律师认为,对于买房人来说,应当在买房合同中明确约定交付面积出现误差后的解决办法,以及计算面积的依据.一般实务中约定以测绘机构出具的测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据.房地产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经开发商和业主共同认定的建筑面积核发商品房屋所有权证.如果测绘机构因测绘误差超过国家规定允许技术误差范围,造成开发商或买房人损失的,应当承担赔偿责任.如果买房人对测绘单位提供的测绘成果有异议的,可能委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定.在诉讼或仲裁阶段,可以申请法院或仲裁机构委托鉴定.
5.赵律师认为,对于开发商来说,在和建筑施工方的建筑承包施工合同中也要有相关的面积误差约定,以免由自己单方承担赔偿责任.另外,经规划部门批准的规划变更,设计单位同意的设计变更导致商品房结构,面积等发生变化的,开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知买房人,买房人有权在15日内作出是否退房的书面答复.如未作出答复,视为接受因变更引起的价款变化.如开发商未履行通知义务,应当承担违约责任.但由此引起的面积差异处理原则,不适用本规定,应当由双方重新签定补充合同.
十一.商品房买卖合同解除权的行使和期限.
1.在开发商迟延交付房屋或买房人迟延支付房款时,经催告后违约当事人在三个月的合理期限内仍不履行,另一方当事人就享有了合同解除权.
2.当事人享有解除权后在一定期限内不行使, 就会丧失解除合同的权利.如果法律或当事人没有约定解除权行使的期限,违约一方当事人有权催告享有解除权的一方在合理期限内行使解除权,享有解除权的一方收到催告后应尽早通知是否解除合同,在三个月的合理期限内通知违约方,如果超过了三个月不通知违约方,则会丧失解除权.如果违约方没有催告,守约方应当在享有合同解除权一年内（除斥期间）行使解除权,否则也会丧失解除权.虽然此一年是除斥期间,但只要对方当事人在解除权人行使解除权的一年期间内进行了催告,解除权消灭的期限就应当顺延三个月.
3.赵律师认为,对于买房人来说,在开发商迟延交付房屋时,要保留好催告开发商的通知手续,在三个月内开发商仍不交付房屋的,就享有了解除合同的权利.如果要解除合同,一定要在享有解除权后一年内行使解除权,否则就会丧失解除权.
4.赵律师认为,对于开发商来说,在买房人迟延付款时,要保留好催告买房人的通知手续.在三个月内买房人仍不交款的,开发商就享有了解除合同的权利.如果要解除合同,一定要在享有解除权后一年内行使,否则就会丧失解除权.
十二.违约金的调整及确定.
1.如果合同中约定的违约金过高,当事人可以请求减少,应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少.如果合同中约定的违约金过低,当事人可以请求增加,应当以违约造成的损失确定违约金数额.如果合同中既约定了违约金又约定了罚款,逾期罚款应当认定为逾期违约金.高人民法院法发[1996]2号第42条规定,”合同约定了违约金和罚款的,或只约定罚款的,只要其金额不超过未履行部分总额的,可将罚款视为违约金处理.”
2.如果合同中没有约定违约金数额或损失计算方法,逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.
3.赵律师认为,对于买房人来说,在订立买房合同时,一定要注意违约责任条款,注意违约金是否合法,过高或过低,是否对等.在开发商逾期交房时,可按合同约定或法定标准起诉开发商承担违约责任.
4.赵律师认为,对于开发商来说,在拟定合同时要约定合理的违约金标准.如果买房人逾期付款,可按约定或法定标准向买房人主张逾期贷款利息,一般按每日万分之三的利率.
十三.开发商迟延或无法办理房屋权属证书的责任.
1.如果由于出卖人的原因,买房人在合同中约定的期限内,或在期房交付之日起90天内,或在现房订立买卖合同之日起90日内未取得房屋权属证书的,开发商应当承担违约责任.如果合同没有约定违约责任的,可按已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收使逾期贷款利息的标准计算.
2.如果由于开发商的原因,在合同约定或法定的期限届满一年后,导致业主无法办理房产证的,买房人可起诉要求解除合同,赔偿损失.如果由于开发商的原因,无法向主管部门提交完备的证明文件,如国有土地使用权证明,建设工程规划许可证,综合验收合格证明,房屋建筑测绘成果报告,房屋分户平面图等,致使无法办理房产登记的,买房人可起诉解除合同. 3.赵律师认为,对于买房人来说,如果由于开发商的原因未在约定或法定期限内办理房产证,可按每日万分之三的利率向开发商主张违约金,期限可从开发商应当办理房产证之日计算到起诉之日.买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂,可能有以下原因,如开发商土地使用手续不合法,开发商未支付全部土地使用权出让金,开发商违章建房,开发商不能向主管部门提供规定的相关资料,没有将抵押权注销,没有将代收的公共物业维修基金上缴等.现实中此类案件经常发生,笔者也曾代理过此类案件,当事人终达成调解.至于诉讼时效,一般来讲是自知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起两年内行使,但此类案件由于开发商一直处于持续违约状态,而开发商一般也不会明确地表明不会为业主办理房产证,因此,只要开发商没有明确表明不办理房产证,诉讼时效就无从谈起.因此,实践当中,入住五六年后仍未办理房产证的,仍然可以向开发商主张违约赔偿.当然也可以选择在一年后起诉解除合同.
4.赵律师认为,对于开发商来说,在为业主办理房产证的过程中,一定要履行到通知业主的义务.要注意保留证据,证明曾经通知过业主办理房产证,以免因为个别人没有通知到而没有在约定或法定期间内为业主办理房产证.
十四.商品房包销合同纠纷.
1.概念:开发商和包销人约定开发商将其开发建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定包销价格购买,但另有约定的除外.如果认定开发商和包销人之间的包销合同成立,即使双方在合同中没有约定对包销人尚未销售的房屋如何处理,或约定不明的,仍应当由包销人购入全部的未销售房屋.在我国法律和行政法规对包销没有明确规定的情况下,不能以包销人不具备房地产经营资格为由认定包销合同无效.
2.开发商自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人可以起诉开发商要求其赔偿损失.但双方另有约定的除外.
3.赵律师认为,对于开发商来说,要订立好包销合同,并严格守约.
4.赵律师认为,对于包销人来说,也要订立好包销合同.如发现开发商违约销售房屋致自己受损,可向开发商主张自己的损失.损失可参照包销人已售房屋的平均价格和市场同等房屋的销售价格的差价.
十五。商品房按揭合同纠纷
1．按揭贷款合同是指在买房人与开发商订立商品房买卖合同之外,由开发商,银行,买房人三方共同订立商品房按揭贷款合同,由买房人首付部分房款给开发商,由银行一次性将剩余房款贷款给买房人，但不直接交付给买房人，而是将贷款打入开发商的银行帐户，买房人将商品房买卖合同让与担保给银行，在房屋交付前由开发商予以保证。在开发商将商品房交付给买房人后，开发商和买房人将商品房抵押给银行。由买房人分期付款给银行，直至付清银行本息为止。如果买房人不能清偿到期本息，银行得以抵押房产优先受偿。
2．如果商品房买卖合同约定，买房人以担保贷款方式付款，但由于当事人一方的原因未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人都可以请求解除合同和赔偿损失。如果因不可归责于当事人双方的事由未能订立担保合同的，当事人可请求解除合同，开发商应当将已收受的购房款及利息退还给买房人。
3．如果商品房买卖合同因被确认为无效或被撤销，解除的，这就使得担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除后，银行在此之前收取的那部分贷款利息，在扣除合理的贷款利息后，应当退还给买房人。开发商在合同解除后，应当将收受的购房贷款退还给银行，将收受的购房款本金及利息退还给买房人。
4．赵律师认为，对于买房人来说，在订立按揭贷款时，要注意还款期限，还款本息，违约责任，看自己是否能承担得起月供。一旦出现还不起月供的情况，将面临银行的起诉，银行有权利拍卖所抵押的房产。这样，买房人不仅得不到房屋的所有权，还将面临高额的违约金。
5．赵律师认为，对于开发商来说，在交付商品房后，应当尽快督促买房人将保证转为房屋抵押，以尽快免除自己的担保责任。
6．赵律师认为，对于银行来说，如果一旦发现买房人出现了约定的买房人连续几个月不偿还贷款本息的情况，要及时履行告知义务，并尽快和买房人协商将欠款补足，如仍无效，则尽快起诉行使合同解除权，以免丧失自己的合同解除权。
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