结算时建筑面积争议问题，「建工实务」房屋建筑面积结算依据的认定标准
当行政主管部门作出的《建设工程竣工规划核实确认书》与建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位经竣工验收形成的《竣工验收报告》就建设房屋建筑面积作出不一致的确认时，房屋建筑面积结算依据的标准为何，这往往会在现实中形成纠纷，这是一个很现实的问题。
对此，笔者认为这个问题的关键点其实在于结算依据的问题，更进一步说是结算文件的问题。何为结算文件？一般认为结算文件是形成于发承包双方之间用于确定工程量最终结算造价的文件资料。那么，《建设工程竣工规划核实确认书》、《竣工验收报告》是否属于结算文件呢？似乎仍有争议。
众所周知，《竣工验收报告》是发包人在工程验收合格后向承包人出具的证明建设工程验收合格的报告，主要包括工程概况、建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、涉及、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等。工程竣工验收合格并非结算行为的前提条件。但是不可否认的是结算与竣工验收报告都是发包人与承包人之间的行为，是双方意思表示一致的结果。从这个意义上讲竣工验收报告所确定的房屋建筑面积作为结算依据是妥当的。
接下来，笔者再借助（2021）渝01民终932号民事判决书对这个进行进一步的分析，该案件的争议焦点就在于涉案房屋建筑面积的计算依据。该判决书分别从立法目的、形成时间、行为性质等方面评判房屋建筑面积结算依据，值得我们借鉴。这可谓比较全面的反映了法律适用的过程中伴随着的法律解释的问题。
首先，从立法目的看。城乡规划法第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。可见，建设工程的规划核实，是城乡规划主管部门实施监督检查最重要的环节。建设工程从开工到竣工是一个连续的过程，在此过程中，对于建设单位的建设活动是否严格遵守规划许可要求，城乡规划主管部门需要进行监督检查。
具体而言，规划核实是在建设工程竣工验收之前，由城乡规划主管部门就建设工程是否符合规划许可进行的检验，在对建设工程是否按建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容组织建设进行现场审核后，对于符合规划许可内容要求的，核发规划核实证明；对于经核实建设工程违反规划许可的，则及时依法提出处理意见；经规划核实不合格的或者未经规划核实的建设工程，建设单位不得组织竣工验收。据此，城乡规划主管部门确认的规划核实建筑面积，从核实的方式、内容、目的看，均不宜直接作为建设工程发包人和承包人相关工程竣工结算面积的认定依据。
其次，从形成时间看。该案中的《建设工程竣工规划核实确认书》形成于2019年3月，《竣工验收报告》则形成于2019年4月，确认书形成在前、验收报告形成在后，该形成时间亦符合前述规定的要求，即经规划核实符合规划许可内容要求的，在城乡规划主管部门出具核实证明后，建设单位可以依法组织竣工验收。同时也能证明，城乡规划主管部门针对房屋建筑面积作出的确认行为，并不能代替业主单位、施工单位及其他单位共同进行竣工验收这一施工过程中的必经环节，即在规划核实建筑面积之后，仍需发包人和承包人会同相关单位组织竣工验收，共同确认案涉工程竣工的建筑面积。
最后，从行为性质看。进行竣工规划核实是城乡规划主管部门依法行使具体行政管理职权的行为；而组织竣工验收则是勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同对施工内容进行检验的行为，验收后签字盖章确认的报告书，理应对发包人和承包人等具有法律约束力。同时根据《竣工验收报告》载明的内容，发包人和承包人分别对涉案工程相应施工内容的建筑面积进行了确认，亦更符合双方对实际施工完成的建筑面积作出的真实表意。
建筑工程具有综合性，受到不同性质与层次的法律规范的规制，不同的规范，不同的主体，不同的行为，不同的后果，在这样的体系内，必须寻找规范与事实的链接点，看清楚背后的逻辑。例如，本案中体现出来的竣工规划核实与竣工验收所出具的法律文书在不一致的情况下，前者是行政监督管理行为，后者是承发包双方以及参与者之间的行为，何者可以作为结算的依据，首先需要厘清的是结算行为的法律性质与法律内涵，据此判断两份法律文件嫩否作为结算依据，这样考量问题才可能是符合逻辑的。
当然，该案的判决书法律适用中的法律解释运用不同的解释方法，鞭辟入里，从不同的角度阐释焦点问题，进而得出令人信服的结论。虽然对于这个问题仍然有不同的争论，但就从案件事实以及法律规范的两大前提的认定与阐释中，法律逻辑一以贯之，这也是我们思考问题不可缺少的。
结算时建筑面积争议问题，按“建筑面积”进行结算应如何计算建筑面积
问：（1）甲乙双方合同里约定了固定单价并按建筑面积进行结算，因乙方承包的仅为主体及二次工程，不涉及外墙保温工程。甲方以此为由，计算建筑面积时保温部分的建筑面积不给施工单位计算，是否合理？
（2）总包与分包合同纠纷案，对分包已完工程进行造价鉴定。合同约定按建筑面积结算，计算规则执行2013年建筑面积计算规则，另合同约定保温层，抹灰层和飘窗面积不计，所有阳台面积按一半。请问鉴定机构鉴定时按合同约定还是按面积规则（计算规则中主体内阳台按全面积，主体外按一半，保温层厚度计入建筑面积）。问是否需要根据合同约定和2013计算规则分别出具鉴定意见，还是合同有约定的按约定，无约定的按法律法规执行？
答：第一个问题是承包人只做建筑主体和二次结构，不涉及到外墙外保温，甲方能否扣除外墙外保温部分的建筑面积数？关于外墙外保温算部分面积要不要算在本案的建筑面积中，实践中也有很大的争议，这里主要涉及对“建筑面积”的理解。
《民法典》第142条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。对于案例中“建筑面积”的理解，应当遵循诚实信用原则来确定该意思表示的含义。通常在工程造价中，对于同一建筑物，不同的造价人员通过不同的角度和方法可能会有不同的结论，但对于建筑物的建筑面积来说，根据双方当事人在合同中约定的计算规范计算的结果肯定只有唯一结论。
《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.1规定，建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3.0.24规定，建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。所以第一个问题的答案应该是按照全部的面积进行结算。
第二个问题是鉴定机构应该按照合同的约定计量规则，还是按照国家标准的计量规则进行鉴定？这里应该按照合同约定的结算规则进行鉴定。当事人完全可以在合同中约定计算建筑面积的计量规则，《建设工程施工合同（示范文本）》12.3.1关于计量原则的部分规定，工程量计量按照合同约定的工程量计算规则、图纸及变更指示等进行计量。工程量计算规则应以相关的国家标准、行业标准等为依据，由合同当事人在专用合同条款中约定。可见工程量的计算规则可以由双方当事人自行约定。例如这个项目中，阳台全部计算一半，外墙保温层不计算，这些都是由当事人在合同中自行约定的，也是被法律所允许的。
《建筑工程建筑面积计算规范》在效力上只是国家的推荐性标准，《民法典》第511条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。国家标准是当合同中关于质量部分约定不明时的漏洞填补规则。另外《中华人民共和国标准化法（2017修订）》第2条最后一款也规定，强制性标准必须执行。国家鼓励采用推荐性标准。所以推荐性标准并不具有强制执行力，即便法院要求按照建筑面积计算规范来计算，作为造价工程师也可以向法院提出自己专业性的见解，本案中鉴定机构应根据合同约定来进行鉴定。
总结来说，首先，对于合同条款理解有争议的，应当基于诚信和善意的原则对合同的内容进行解释；第二，对于建筑面积的计算规则双方当事人可以在合同中自由约定。
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