本篇文章给大家谈谈交钥匙工程纠纷，以及交钥匙工程招标对应的知识点，希望对各位有所帮助。
本文目录一览：
- 1、你好！我们是以设计资质对一个项目进行EPC总承包，但不具备相应的施工
- 2、房子竣工验收合格后,施工方不交钥匙.开发商不欠施工方工程款,有权利叫业主上
- 3、总价包干与交钥匙工程在于一个合同中，二者没有冲突？
- 4、建筑企业如何解决工程欠款难题以及十四种法律途径
- 5、EPC（工程总承包）
你好！我们是以设计资质对一个项目进行EPC总承包，但不具备相应的施工
工程总承包操作实务中的几个法律问题；工程总承
包指从事工程总承包的企业受业主委托，按照；目
前，我国在一些外商投资或利用国外银行、经济组
织；下面，结合我国的法律制度和《EPC/交钥匙项
目合；EPC总承包资质问题：；我国实施严格的建筑
活动资质管理制度；一种观点是：EPC总承包商必须
同时具备相应的设计；另一种观点是：EPC总承包商
只需要具备相应的设计；包业务；目前，工程总承
包操作实务中的几个法律问题
工程总承包指从事工程总承包的企业受业主委托，
按照合同约定，对工程项目的勘察、设计、采购、
施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶
段的承包，并可依法将所承包工程中的部分工作发
包给具有相应资质的分包企业的一种工程承包方式
。
目前，我国在一些外商投资或利用国外银行、经济
组织贷款项目已逐步开展期工程总承包，为适应工
程总承包发展的需要，2003年2月28日，建设部发布
了《关于培育发展总承包和工程项目管理企业的指
导意见》，2004年11月16日，建设部发布了《建设
工程项目管理试行办法》。 虽然，我国已制定了《
土木工程施工合同示范文本》以及勘察、设计、施
工总承包和劳务、专业分包合同，但还没有制定总
承包合同示范文本，相关的法律法规还不完善、配
套制度还不健全，目前可借鉴的是，FIDIC（国际咨
询工程师联合会）1995年出版的国际通用的《设计
——建造总承包与交钥匙工程合同条件》。1999年9
月，FIDIC在总结以往合同条件的基础上，又修改出
版了《EPC/交钥匙项目合同条件》。在我国现有建
筑法体制下，法律、法规对工程总承包尚未有明确
规定。总承包模式基本由业主与工程总承包商参照
FIDIC示范文本在合同中约定，如承包具体方式、工
作内容和分包责任等。
下面，结合我国的法律制度和《EPC/交钥匙项目合
同条件》，以及近年来国内实行工程总承包的经验
，就总承包操作实务中的法律问题予以探讨：
EPC总承包资质问题：
我国实施严格的建筑活动资质管理制度。“从事建
筑活动的建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工
程监理单位，按照其拥有的注册资本、专业技术人
员、技术装备和已完成的建筑工程业绩等资质条件
，划分为不同的资质等级，经资质审查合格，取得
相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的
范围内从事建筑活动”。对于项目总承包资质，原
《设计单位进行工程总承包资格管理的有关规定》
（建设[1992]805号）也予以了规定。因建设部《关
于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导
意见》（建市[2003]30号）的颁布上文同时被废止
，政府对工程总承包资质尚无新的规定出台。在这
种情况下，总承包商从事EPC总承包应否具备资质，
应该具备何种资质就成了一个争议焦点。对此，主
要有两种观点：
一种观点是：EPC总承包商必须同时具备相应的设计
和施工资质。其理由是：既然国家法律实现资质管
理制度，就应该严格执行。EPC总承包活动既然同时
包括设计活动及施工活动，就应依法具备相应资质
。上海市外环隧道EPC总承包商上海城建（集团）公
司因整合下属设计院及施工单位，而同时具备设计
和施工资质。
另一种观点是：EPC总承包商只需要具备相应的设计
资质和施工资质中的一种资质就可以从事EPC总承包
，但其不具备资质的活动应该分包具有资质的单位
来实施。建设部办公厅建办市函[2003]573号《关于
工程总承包市场准入问题的复函》也认为“具有工
程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资
质等级许可的工程项目范围内开展工程总承
包业务。因此，工程设计企业可以在其工程设计资
质证书许可的工程项目范围内开展工程总承包业务
，但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业
承担”。其理由是，如需同时具备相应资质，国内
很少有单位可以从事EPC总承包了。
目前，国家对总承包商的资质管理政策问题尚无定
论，据估计第一种观点实施的可能性较大，因为该
观点符合我国法律的规定。至于第二种观点所提到
的很少单位同时具备设计和施工资质的问题，但主
流观点认为可以通过具有相应资质的设计单位和施
工单位进行联合承包等方式解决。
总承包下的分包及分包商的责任问题：
《建筑法》对四种违法分包行为作了强制性的规定
，分别是：
1、禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他
人，禁止承包单位将其承包的建筑工程肢解以后以
分包的名义分别转包给他人。
2、建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工
程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除
总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可
。
3、施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由
总承包单位自行完成。
4、禁止总承包单位将工程分包给不具有相应资质条
件的单位，禁止分包单位将其承包的工程再分包。
根据我国国情和建筑市场的实际情况，《建筑法》
用“必须”或者“禁止”的表述对工程分包设定强
制性规范，作出了一整套与国外完全不同的规
定。当事人违反这些规定，将因违反法律强制性规
定而导致分包合同无效。12月1日实施的最高人民法
院《关于审理建设工程合同纠纷适用法律的若干规
定》再次明确这点了。
《建筑法》在第24条规定：“提倡对建筑工程实行
总承包，禁止将建筑工程肢解发包。建筑工程的发
包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备
采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建
筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多
项发包给一个工程总承包单位；但是，不得将应当
由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发
包给几个承包单位。”这一明确的法律规定又同时
划出界限，只要承包企业的资质高于施工总承包的
，例如工程总承包企业，则完全不受《建筑法》
第29条规定的约束，可依法将承包工程的设计、施
工分别分包给具有相应资质的其它企业。因此，按
我国法律的上述规定，承包人的承包资质决定了工
程承包的范围和方式及其合法性。
按照EPC总承包合同，工程总承包商可以将设计、采
购、施工分别分包给具有相应资质的分包商，其中
施工项目的分包可以包括施工工程的全部主体工程
；而施工总承包则不得分包项目主体工程。对于法
律责任，交钥匙工程中，总包商向业主承担全部法
律责任，分包商仅向总承包商负责，与业主没有直
接法律关系，除非合同另有约定。但在施工总承包
条件下，法律规定分包商就分包工程与总包商一起
向业主承担连带责任。业主并不能直接对分包商主
张权利，不得不通过总承包商向分包商提出要求，
由总承包商统筹安排。EPC合同中，虽然分包商的选
择（特别是设计分包人）一般要得到业主的同意，
但这并不导致任何分包商与
业主之间直接产生任何合同关系或专业义务。
国家建设部和工商管理总局于2003年9月4日联合下
发了《建设工程施工专业分包合同（示范文本）》
《建设工程施工劳务分包合同（示范文本）》，专
业分包合同的分包方应对分包工程的质量负责，同
时对分包合同所涉的工程合同的履行与总包人负连
带责任；而劳务分包合同的分包人只对分包劳务的
质量负责，对劳务所涉的工程不与发包人负连带责
任。
总承包内容的确定及合同变更问题
工程总承包的承包内容通过EPC总承包合同确定，而
EPC交钥匙工程的最初工作和主导工作主要是设计。
业主对未来的项目可能还仅仅是一些概念或是数据
，对项目的设计、设备采购、营建的具体环节不是
很明确。因此，总承包工作内容不象单独的施工合
同在合同签订时就非常明确、具体。EPC交钥匙工程
合同决定了业主强调最终项目使用功能，支付的是
固定合同总价。由于EPC合同本身的宽泛性，加上合
同双方之间仅有文字而无图纸约定，这导致承包内
容和合同变更的难以确定，业主对总承包商设计文
件的一些修改意见都可以被业主视为是符合工程预
期目的的修缮和优化，已包死的合同价格也难以突
破。这往往导致业主和总承包商在项目进行过程中
的冲突与矛盾。
需要明确的是：设计变更不等于合同变更。设计变
更指设计单位根据委托人或者根据政府的有关规定
对图纸的改变，设计变更通常是对设计的局部修改
，一般包括更改工程有关部分的标高、基线、位置
和尺寸，或是改变有关工程的施工时间和顺序，或
是增减合同中约定的工程量，以及其他有关工程变
更需要的附加工作；在EPC总承包项目中，要详细定
义业主要求并以此作；EPC总承包模式一个主要的特
点是发包人不应该过于；（1）、过程控制模式，业
主聘请工程师监督设计、采；（2）、事后监督模式
，业主较少介入项目实施过程，；单位也需要聘请
监理单位实施监理，目前有些EPC总；针对总承包项
目业主的管理方式，相应的我们会关心业；总承包
商在EPC合同订立后
及其他有关工程变更需要的附加工作。合同变更指
订立合同的当事人，对合同确定的权利义务也即合
同的内容经协商一致的改变。设计变更并不意味着
合同变更。在EPC总承包合同中，据以确定合同价款
的依据是业主要求，而非签约后总承包方完成的初
步设计图纸或施工图纸。所以在总承包工程实施过
程中，看设计图纸的变更是否导致合同变更，关键
看变更后的施工图纸是否对业主要求进行了变更，
如够成了变更，总承包方有权提出索赔。总承包方
仅仅拿图纸的修改为由要求索赔，理由并不充分。
在EPC总承包项目中，要详细定义业主要求并以此作
为调整合同价款的依据。业主要求应该采用具体与
概括统一的办法，规定竣工工程在功能方面的特定
要求，包括范围、质量以及要求承包人供应的消耗
品。 业主的管理方式及业主审批、确认相关文件的
效力问题
EPC总承包模式一个主要的特点是发包人不应该过于
严格地控制承包人，而给承包人较大的工作自由。
在此前提下，业主管理EPC总承包项目有两种方式：
（1）、过程控制模式，业主聘请工程师监督设计、
采购、施工，并签发支付证书，较多地介入项目实
施过程的管理。
（2）、事后监督模式，业主较少介入项目实施过程
，但严格竣工验收，进行事后监督。比如，不应该
审核大部分的施工图纸、不应该检查每一个施工工
序。发包人需要做的是了解工程进度、了解工程质
量是否达到了合同要求，其结果只要是最终能够获
得满足合同规定的功能标准。 我国法律实现部分建
筑工程强制监理制度，在EPC总承包项目中，建设
单位也需要聘请监理单位实施监理，目前有些EPC总
承包项目中，业主委托了专门单位进行项目管理，
且委托了设计监理、施工监理及投资监理，但这些
单位的管理范围除了较为严格的质量管理外，其他
管理主要限于质量验收和其中付款的审核，总体上
属于事后监督模式。考虑到我国强制监理制度以及
我国一贯注重工程质量的实际情况，在我国业主管
理EPC总承包项目，可以在质量方面实现过程监督模
式，由监理工程师事实过程质量监督，在进度、造
价等其他方面实现事后监督模式。这样，既可按照
国家法律规定保证工程质量，又可较好的发挥EPC总
承包商的主动性。
（未完，余见附件）
房子竣工验收合格后,施工方不交钥匙.开发商不欠施工方工程款,有权利叫业主上
如果没有《竣工验收备案表》，可以拒绝收方。
收房流程及收房注意事项
加入时间:2007-11-29 13:17:37 作者: 来源:互联网 一、注意及时接收入住通知书
1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：
1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。
2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4. 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6. 实测面积登记表
特别提示：
1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2. 检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
（一) 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）装修质量
特别提示：
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四、新房验收的最终结果
1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。
4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
特别提示：
1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。
注意事项
以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。
一、买房相关税费
（一）商品房买卖应缴以下税费：
1、契税
2、房屋买卖交易手续费
3、买卖合同印花税
4、公共维修基金
5、房屋所有权登记费
6、房屋所有权印花贴税
7、权证工本费
（二）税费问题
特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。
1. 契税
契税是业主取得产权证时向国家交的税。
缴纳时间：契税只能在过户时交纳
特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。
实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到税务局直接办理。
2. 公共维修基金
此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
税率：房屋成交价 的2%。
特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。
3、面积测绘费
面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
4、物业费
一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。
物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。
5. 产权代办费
业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。
二、面积问题
面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。
（一） 存在的问题：
1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。
消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。
2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。
正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。
（二）如何解决面积误差？
面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
特别提示：
1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专家根据图纸进行计算。
2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购房人有权退房。
（三）关于分摊面积
公用建筑面积分摊原则：
1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。
3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
不应入的公用建筑空间：
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。
特别提示：
1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。
2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。
售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。
3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
三、审查销售广告
（一）出现问题
“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”
购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑现曾经的承诺。
（二）解决办法
1. 要注意平时的证据收集。
如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。
2. 要随时主张自己的权利。
一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。
四、法定退房条件：
在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：
1. 购房合同无效：
实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商存在欺诈情形。
2. 套型误差导致退房：
按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
3. 面积误差导致退房：
房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。
4. 变更规划、设计导致退房：
开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的。
5. 质量不合格导致退房：
房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。
特别提示：
1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼。
2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉。
3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。
五、特别建议：
可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，结合专家的力量解决遇到的所有难题!
如果你拒绝收房，开发商会把责任归结为业主，但是我认为是不合理的，可以采取协商。协商不交延期这段时间的无业费或者交一半。当然，延期这段时间，开发商是不会给你违约金的。最好多找些业主与开发商协商。
总价包干与交钥匙工程在于一个合同中，二者没有冲突？
课程名称：国际工程承包与管理 课程代码：6396
第一章
（一）重点部分：
国际工程的范畴和特点，我国应具有的专家类型，国际工程项目管理模式。
识记：国际工程是工程项目从咨询、融资、采购、承包、管理以及培训等各阶段的参与者来自不同国家，按照国际通用的项目管理模式进行管理的工程。国际工程包括国内和国外两个市场，分为咨询和承包两大行业。
我国应具有的国际工程专家，包括：项目经理、国际工程咨询专家、合同管理专家、财务专家、物资管理专家、投标报价专家、工程施工专家、索赔专家、风险管理和保险专家、融资专家。
理解：国际工程的特点：是跨多个学科的系统工程，对人才素质的要求高；是跨国的经济活动，容易发生矛盾和纠纷；必须采用国际上通行的科学的严格的合同管理；国际工程的风险与利润是并存的；目前国际工程市场大部分份额由发达国家垄断；但总体上是一个持续稳定的市场。
应用：国际工程项目管理模式包括8大类，即：传统项目管理模式、CM建筑工程管理模式、EPC总承包模式、设计—管理模式、施工管理模式、PMC项目管理模式、更替型合同模式、BOT管理模式。其中，应掌握CM建筑工程管理模式、EPC总承包模式、BOT管理模式的合同形式、特点、优缺点、适用范围等。
（二）次重点部分：
国际工程参与各方的概念和特点，高级管理人才的三种类型，BOT管理模式的实施程序、各方职责和义务。
识记：国际工程参与各方包括：业主、业主代表、承包商、建筑师、分包商、供应商、工料测量师（造价工程师）。他们的概念、特点。
理解：我国需培养的高级管理人才应是复合型、外向型、开拓型人才，具体应符合哪几方面的要求。
应用：BOT管理模式的实施程序、各方职责和义务。
（三）一般部分：
我国公司与发达国家的公司存在的差距，除以上外的其余管理模式的内容、特点。
理解：我国公司与发达国家的公司存在的差距。
应用：传统项目管理模式、设计—管理模式、施工管理模式、PMC项目管理模式、更替型合同模式的合同形式、特点、优缺点、适用范围等。
第二章
（一）重点部分：
国际工程的招标程序，授予合同的步骤，国际工程合同的类型，及其优缺点和适用范围。
识记：国际工程的招标程序可以划分为：项目策略、资格预审、招标与投标、开标、评审投标书、授予合同6个阶段。
理解：授予合同的步骤包括：签发中标函，提交履约保证，编制合同协议书，通知未中标的的投标人。
国际工程合同的类型包括：总计合同、单价合同、成本补偿合同。总计合同又分为固定总计合同、调价总计合同、固定工程量总价合同、管理费总价合同。
单价合同包括：估计工程量单价合同、纯单价合同、单价与包干混合式合同。
应用：总价合同、单价合同和成本补偿合同各自的优缺点、适用范围。
（二）次重点部分：
招标方式，评标的工作内容，成本补偿合同的类别细分。
识记：招标方式有：公开招标、邀请招标、谈判招标，它们各自的内容、适用范围、优缺点。
理解：成本补偿合同包括：成本加固定费用合同、成本加定比费用合同、成本加奖金合同、成本加保证最大酬金合同、最大成本加费用合同、工时及材料补偿合同。
应用：评标工作包括：评审投标书、澄清投标书中的偏差、裁定投标书、废标。
（三）一般部分：
两阶段招标、双信封投标的区别，项目策略的确定的重要性。
识记：两阶段招标是先提交无报价的技术标，待技术方案通过后（或改进后），在提交改进后的技术标和财务标。
双信封投标是同时投技术标和财务标。
理解：项目策略包括采购方式、招标方式和实施日程表，它是前期的最重要决策，不同的策略会带来不同的合同类型和实施方式。
第三章
（一）重点部分：
工程采购的概念，资格预审的概念、目的、程序、文件内容和评审内容。履约保证的内容、金额。争端委员会实行解决争端的程序。项目周期中阶段的划分。本国投标人及与本国投标人组成联营体的投标人的优惠条款。
识记：工程采购的概念——业主通过招标或其他方式选择一家或数家合格的承包商来完成工程项目的全过程，包括编制招标文件、招标与评标、谈判与签订合同，以及项目实施期的合同管理。
资格预审的概念——国际公开竞争性招标的大中型工程特别是国际金融组织贷款的项目对投标人的资质的预审查，是国际招标中的重要环节。资格预审的目的。
本国投标人以及与本国投标人组成联营体的投标人的优惠条款。优惠额度为7.5%。
理解：资格预审程序：编制资格预审文件，刊登广告，出售文件，答疑，报送文件，澄清文件，评审资格预审文件，通知评审结果。资格预审文件包括：项目的总体描述，简要合同规定，资格预审文件说明，以及要求投标人填写的表格和工程主要图纸。
资格预审的主要审查内容：财务资金，施工经验（规模和数量），参与主要人员（技术、管理人员的目录和简历），主要施工设备，以往信誉度。
项目周期包括6个阶段，即项目选定、项目准备、项目评估、项目谈判、项目执行与监督、项目的后评价。每个阶段的主要工作内容。
应用：履约保证是承包商向业主提出的保证认真履行合同的一种经济担保，包括银行保函（履约保函）和履约担保两种形式。履约保函金额一般是合同总价的10%，履约担保金额则是合同总价30%。两种履约保证的区别，无条件保函和有条件包含的概念。
争端审议委员会解决争端的程序：争端的提交，召开听证会和审议，制定解决争端的建议书，建议书的采纳结果、仲裁。每个阶段的内容，天数。
（二）次重点部分：
招标文件的编制原则及相关知识点，分标应考虑的因素，价格调整公式的类别，预付款的支付与扣回方法，开标、评标、决标的概念，评标内容，重新招标的前提。
识记：招标文件的编制原则：遵守法律法规，遵守国际组织规定，风险的合理分担，反映项目的实际情况，文件内容力求统一。
投标人资格的4项规定：世行指南中的合格成员国，与业主方的咨询公司和监理单位无关，通过了资格预审，无腐败和欺诈行为，是独立的经营实体且与借款人或转借人无关。
开标、评标、决标的概念，重新招标的前提：所有投标文件均不符合招标文件要求，所有报价不合理，投标人的个数少于3个。
理解：分标时考虑的主要因素有：工程特点，对工程造价的影响，能发挥承包商的专长，吸引更多承包商投标，能更好进行工地现场的管理，以及资金等其他因素。
评标的内容：价格、施工方案、主要管理人员和技术人员的工作简历、商务和法律、优惠条件等几个方面的比较。
应用：价格调整公式包括：承包商需考虑的涨价预备费和业主需计算的调值公式（包括工程所在国用的当地货币和外币支付的货币，以及设备订货的调值公式）。
预付款金额一般为合同总额的10-15%，预付款的支付和扣回的方法。
（三）一般部分：
招标文件中的相关知识点，即投标保证的概念，备选方案和标前会议的特点，3种计日工的计费方法。期中支付的计费方法，争端解决委员会的相关内容。
识记：投标保证主要为保付支票、信用证和银行保函，其有效期为投标有效期后的28天内，投标保证金通常是投标总额的1-3%。
只有符合技术要求且评标价最低的投标人的备选方案才可能中标，一般规定只允许一个备选方案，以减少评标的工作量。
一般较复杂的大型工程合同才召开标前会议，并与现场考察结合进行，应在投标邀请书中规定好会议的日期、时间和地点，投标人可派代表参加。
理解：规范、图纸和工程量表都是投标资料的重要部分，规范包括总体规定和技术规范两部分。
争端解决委员会的成员组成、报酬计算方法。
应用：计日工是业主在临时或新增的项目中常用的一种费率计价方法。它包括：劳务、材料和施工设备3种计日工。三种计日工表的费用计算方法。
期中支付的最低金额为合同总价的30-60%，再平均分摊到施工工期中去。
第四章
（一）重点部分：
国际上通用的3种土木工程施工合同条件，指定分包商的概念，保留金的概念和计算，不可抗力的概念，EPC交钥匙项目合同条件、工程设备和设计—建造合同条件和“合同简明格式”的特点，保险内容。
识记：国际上通用的三种土木工程施工合同条件的标准形式为：英国土木工程师协会编制的合同条件ICE，美国建筑师协会编制的AIA “施工合同通用条件”，国际咨询工程师联合会编制的“土木工程施工合同条件”。
指定分包商——合同中业主指明的或工程师在变更时指示承包商雇用的分包商，他们与承包商直接签订合同，由承包商负责对他们的协调和管理并对之进行支付，如有正当理由，承包商也可不接受该指定的分包商。
保留金——一般为合同总额的5%，按投标函附录中规定的百分比从每月支付证书中扣除，一直扣到规定的保留金限额为止。
理解：变更内容：工作量；质量和性质；标高、基线、位置和尺寸；删减工作；附加工作、工程设备、材料或服务；施工顺序或时间安排。只有工程才能提出变更。
不可抗力的概念和内容。必须同时满足4个条件才能成为不可抗力：一方无法控制；在签订合同前该方无法合理防范；情况发生时该方无法合理回避或克服；且主要不是由另一方造成的。
“EPC交钥匙项目合同条件”的特点：全过程实施；通常是总价合同（常高于单价合同）；由业主代表进行合同管理，但其权利较小，部分决策由业主决定，且不需公正无偏的处理问题；承包商的风险较大，甲乙双方应协商风险分担，竣工验收是特别重要的要求。业主通常仅提出基本要求，而不过多干涉承包商的工作。其通用条件中的业主管理、设计、职员和劳工、竣工验收、竣工后的检验等与“施工合同条件”中的差异较大。
“工程设备和设计—建造合同条件”的特点：适用于设计较多的工程项目，如电力或机械工程项目等；负责设计、供应设备和建造三部分；价格为总价合同；合同管理方式和风险管理都与“施工合同条件”相同；质量管理与EPC合同相同，即通过施工中的检验、竣工验收和竣工后检验来控制质量。业主需事先说明工程的目的、范围、设计及其他技术标准，较详细的资料。其通用条件中的设计和竣工后检验与“施工合同条件”中的差异较大。
“合同简明格式”的特点：适用于投资较小，无需分包，或技术要求不高的工程项目；可由业主方或承包商进行设计，无明确规定计价方式，可选择；一般由业主代表进行合同管理；业主的风险较大。业主在规范和图纸中明确表示承包商所承担的设计以及对工程项目的整体要求，此合同条件只有通用条件而无专用条件部分。
应用：施工合同中主要事件的典型过程。通过读图4-2，能了解各个事件的先后次序和间隔时间。
保留金的扣留与支付计算方法。
保险中不同险别的标的、最低限额、有效期、投保人等内容。
（二）次重点部分：
外界条件所包含的内容，暂定金额的概念，业主可根据履约保证提出索赔的项目，承包商应承担的检查和检验费用，承包商提出终止合同的条件，期中支付和最终支付的典型过程，
识记：外界条件——承包商在实施过程中遇到的外界自然条件、人为条件和其他外界障碍及污染物，包括地表以下的情况和水文条件，但不包括气候条件。
暂定金额——在招标文件中规定的作为业主的备用金的一笔固定金额，它只能在得到工程师的允许后才可动用。
理解：业主可根据履约保证提出索赔的项目有：履约保证到期时，承包商未及时延长其有效期；承包商未能及时向业主支付应付的索赔款额；承包商未能按要求及时修补缺陷；由于承包商一方的原因而使业主提出终止合同。
承包商应承担的检查和检验费用包括：合同中有明确规定的；合同中有详细说明允许承包商可以就此项报价的；由于第一次检验不合格而重新检验，导致业主开支了的费用；承包商未按指示进行不合格产品的补救，业主雇用他人完成此项工作的费用；工程师通过变更的方式要求承包商进行的检验项目，如果检验不合格时的全部费用。
承包商提出终止合同的条件有7条。
应用：期中支付和最终支付的典型过程，通过读图4-3，能了解各个支付过程的先后次序和间隔时间。
（三）一般部分：
FIDIC合同条件的特点，合同条件ICE和AIA的特点，FIDIC简介及运用方法。
识记：FIDIC合同条件的特点：国际性、通用性、权威性，公正合理、职责分明，程序严谨、易于操作，通用条件和专用条件的有机结合。
理解：合同条件ICE和AIA的特点。ICE合同条件是单价合同，以实际工程量和投标书的单价来控制项目总造价；AIA合同条件主要是总价、成本补偿及最高限定价格法，多用于房屋建筑工程。
国际咨询工程师联合会的全称（FIDIC）的含义，其简介。
FIDIC合同条件的运用：国际金融组织贷款和一些国际项目直接采用，对比分析采用，合同谈判时用，局部选择采用。
业主的一般义务有：及时让承包商进入现场，帮助承包商申请各项许可、执照和批准，配合承包商的工作，并按时支付工程款。
工程师的权利限制：无权修改合同，无权接触任何一方的责任和义务，如果其指令与合同不符时，承包商须按合同要求来。
工程师的指示应是书面形式，如果是口头指示，承包商需提出书面确认，工程师若不拒绝，则表示该指示为书面指示。
应用：DAB解决争端的程序，读图4-4。
第五章
（一）重点部分：
联营体的概念及优缺点，影响投标决策的因素，不平衡报价法的概念及其不当使用下的情况，调研工作内容，投标技巧类型，投标决策的重要性。
识记：联营体——是在国际工程承包和咨询是常用的一种组织形式（JV），它一般由一个国家或几个国家的一些公司组成一个临时合伙组织去参与投标，并在中标后共同实施项目，完工以后自行解散。联营体的优势在于能取长补短，增强竞争力，缺点是彼此不易搞好协作，又是难以迅速决策。
不平衡报价法——当工程的总价确定后，如何调整内部各个子项目的报价，以期吉布提高总价，不影响中标，又能在结算时得到更理想的经济效益。
理解：影响投标决策的因素：投标人自身能力和经验，工程项目的具体要求和条件，业主信誉、要求或限制，该国政治国情。
调研工作内容：政治经济形势，所在国的法律法规，劳务、材料、机械市场情况及价格水平，金融外汇情况，其他公司以往的投标资料，所在国及业主信息等。
投标技巧类型：不平衡报价法、计日工的报价、多方案报价法、增加备选方案、突然降价法、先亏后盈法、联合保标法、有二期工程的项目、材料设备的报价等。
当不平衡报价采用不当时，可能会造成亏损的原因。
应用：投标决策的重要性。
（二）次重点部分：
投标的概念、程序，通常情况下报价可高些的工程，通常情况下报价可低些的工程，以及投标时应注意的事项。
识记：投标——承包商作为卖方根据业主的招标条件以报价的形式参与国际工程市场的竞争，争取拿到承包项目的过程。
理解：投标程序：投标决策、投标准备、制定施工方案、最后的投标决策与递交投标书。
通常情况下报价可高些的工程：施工条件差；专业要求高的密集型工程，而本公司又有专长；总价低的小工程或无意愿投标的工程；特殊工程；工期要求紧的工程；竞争对手少的；支付条件不理想的工程。
通常情况下报价可低些的工程：施工条件好，工作简单、工程量大的工程，如土方工程、房建工程；公司急需打入该市场，或在该国已经营多年，但即将面临没有工程时，能同时插入完成的项目；竞争对手多；非急需工程；支付条件好的工程。
应用：投标时应注意的事项。
（三）一般部分：
投标班子的人员组成，运用专家评分比较法对项目投标机会进行评价。
理解：投标班子的人员组成：熟悉有关外国招标文件的谈判高手，了解该国的经济合同方面的法律法规的人员，经验丰富的设计、施工工程师，物资采购人员，精通报价的经济师，懂技术或合同管理的翻译。
应用：运用专家评分比较法对项目投标机会进行评价。
第六章
（一）重点部分：
单价合同形式的投标报价步骤，国际工程的费用构成，现场考察时应收集的信息，分项工程报价的计算方法，间接费的计算方法，单价分析的条件、步骤和方法。
识记：单价合同形式的投标报价步骤：现场考察；研究招标文件；复核工程量；制定总体施工方案；计算确定工料机单价；计算确定间接费率；做分项单价分析表确定工程量表的分项单价；填工程量表和编制投标书。
国际工程的费用构成，包括工程总成本、暂定金额、上级管理费和盈余，具体见图6-1所示。
理解：现场考察时应收集的信息：自然地理条件；施工材料；施工机具；交通运输；商务问题；规划设计和施工现场；业主和竞争对手的情况；工程所在国的政治、经济情况，有关法律法规、条例及市场开拓前景。
报价应按分项工程报单价，一般从基本价格，确定定额和间接费、风险费和利润分摊系数3个方面入手。国外的定额可比国内的较高些，间接费一般约为总报价的20-30%。
间接费的费率变化大，费用项目多，包括：投标期间开支的费用，保函手续费，保险费，税金，业务费（工程师费、代理费、法律顾问费），临时设施费，贷款利息，施工管理费，其他。
进行单价分析的条件是：招标文件中对投标人的要求，工程量大，对成本影响大，没有经验，或特殊的分项工程需进行单价分析。它也是项目实施过程中成本核算和控制的基础资料。
应用：单价分析的步骤和方法。
（二）次重点部分：
计算与复核工程量，国外影响功效的因素，投标书的编制中应注意的问题，人工单价、材料设备和施工机械台班费的构成，及其计算方法。
识记：人工单价包括国内派出工人和当地雇用工人的平均工资计算单价。
理解：投标人不能随意改动工程量，若发生不利情况时，可注明：工程量表中某项工程量有错误，施工结算时应按实际完成量计算。计算和复核工程量都应尽可能准确。
国外影响功效的因素包括：刚出国一时较难适应；质量检验要求高，管理上可能协调不当；自然条件和恶劣的气候造成的。
投标书的编制中应注意的问题：必须填写完整，不能空格；分项和汇总的计算应相符；每份文件均须签字；纸张统一，字迹清晰，美观大方；按规定时间递交完整的投标文件。
设备、材料的采购有3种渠道：当地采购、国内采购和第三方采购。
施工机械台班费包括：基本折旧费、安拆费、维修费、机械保险费、燃料动力费、机械人工费6项。一般先算台班单价，再根据分项工程使用机械的实际情况分摊使用费。
应用：人工单价、材料设备单价和施工机械台班单价的计算方法。
（三）一般部分：
工程总成本以外的费用的计算，招标文件的研究内容，计算分项工程的直接费时应注意的问题，总体施工规划的内容。
识记：上级单位管理费一般为工程报价的3-5%，风险费占4-8%，利润约为报价的5-8%。
理解：招标文件的研究内容：承包的工作范围、责任和报价范围；各项技术要求；工程中需使用的特殊材料和设备；详细阅读“投标人须知”，了解技术规范、合同条件、合同种类，以及招标文件中的工程量表的编制体系和方法。
计算分项工程的直接费时应注意：工程量表中未列出的工作内容应考虑分摊到各分项工程中去；分项工程单价易受市场价格波动影响，并随不同的施工工艺而变化，每次报价时应考虑适当调整。
应用：总体施工规划的内容包括进度计划和施工方案两部分，各自所包含的具体内容。
另外,虚机团上产品团购,超级便宜
建筑企业如何解决工程欠款难题以及十四种法律途径
建筑行业是国民经济支柱性产业，但是目前我国建筑市场较为混乱，由于建筑从业企业过多，导致“僧多粥少”的局面日趋严重。这就使得施工企业以“能接上项目”为第一要务。在生存危机的压迫下，施工企业在甲方面前始终处于被动地位，工程欠款也就在所难免了。加上一些地方政府为追求政绩，不管资金是否到位，盲目上“形象工程”、“政绩工程”，这都将导致资金不到位、周转困难，甚至工程完工后也无法收回工程款的后果。而从律师从事多年建筑企业法律顾问的经历中，建筑施工企业不仅要面对“甲方”恶意拖欠的难题，而更为急迫的是由于国家加大了对农民工等弱势群体的保护力度，由于甲方工程款不到位，资金紧张，还可能引起分包商、材料商、劳务队的诉讼，导致官司缠身。企业一旦接受一个欠款工程项目，就将陷入官司泥潭，企业忙于应诉协调等工作，既耽误企业正常生产经营，又损害企业形象，甚至还为此造成工程亏损。为了避免出现这种状况，企业就要牢固树立“工程款催收第一、证据保存第一”的风险防范意识。而本律师在各种建筑欠款纠纷案件办理过程中，也积累了一些经验，希望能给建筑企业一些建议。一、对业主逾期付款及时主张权利或保存证据。工程款一般分为动员预付款、进度款、结算款，质保金。首先在签订施工合同时，尽管相对甲方，施工方处于不利的地位，但是还是要据理力争，争取在合同中尽可能约定一个对施工方有利的预付款、进度款支付比例。因为，在工程进展过程中，施工单位享有主动权，如果业主建设单位延期付款就可以顺延工期来制约业主，因此应当争取在工程完工前最大限度的争取支付较大数量工程款。再者，在工程进行过程中，一旦业主建设单位出现逾期支付预付款或进度款的情形，不能碍于情面，而不及时提出，应及时提出要求付款的书面申明或索赔申请。这样一是可以在工程索赔程序中获得主动，二是也为将来可能发生的诉讼提供了最充足的证据。再者，对于工程款的支付状况要及时核对，必要是定期和业主建设单位采取财务对账的方式来固定证据。对账的书面单据要加盖双方的印章。这样及时发生了纠纷也可以使得施工企业处于有利地位。二、充分利用建筑合同有效性问题来确保工程款回收。这个策略的背景是我国严格的建筑资质管理制度与目前建筑市场挂靠借用资质、转包工程普遍存在的矛盾性。由于我国法律认定这些转包、挂靠均属于无效合同。因此，如果签订了这类合同后出现恶意拖欠工程款的现象，施工企业可以针对具体情况要求法院宣告合同无效。因为一旦合同无效，就存在返还工程款的问题，而且施工企业在合同无效后不仅可以要求承包人返还，而且在符合条件的情况下还可以要求法院判决业主建设单位直接对其返还工程款(业主支付后再从其应付承包人的款项中扣除即可)。这样就将资金实力相对雄厚的业主建设单位牵涉进法律关系中来，为分包施工企业获得欠款提供了有利保证。三、合理合法顺延工期促使工程款支付。在律师接触的工程欠款案件中还普遍存在一个问题：承包人因拖欠工程款提起诉讼，发包人往往以工期逾期为由提出反诉，提出逾期违约赔偿来抵销承包人的诉讼请求。因此，如果出现了逾期付款的问题，施工企业应当充分利用法律赋予承包人的顺延工期的权利。此时，承包人应当及时书面催告发包人在合理期限内履行付款义务(或者委托律师第三方发出律师函以保存发出书面函件的证据)。发包人在合理期限内未履行付款义务，施工企业可以再次发函要求发包人赔偿因此造成的停工、窝工等损失，并告知其相应顺延工期。如果施工企业履行了合法的程序，那么就可以避免因为工程款拖欠后，陷入既要避免垫资施工损失又怕耽误工资导致业主索赔的两难境地。四、工程垫资应当做好约定确保合法化。施工企业垫资施工是目前建筑市场的一种常见现象。对此，我国法律之前曾命令禁止，但是随着建筑市场的开放，垫资施工逐渐被认可。如果确实需要垫资施工，一是选择垫资的形式，如大型项目根据本律师的经验可采取bot特许经营、epc等交钥匙工程形式来签订协议，这些形式是目前我国法律认可，可以获得法律的保护;二是对于小型工程，一定要明确垫资的数额、支付期限、利息、垫资返还等细节。如果忽视了这些细节，那么垫资一般被法律视为工程欠款，施工企业的其他合法权益就得不到充分的保护。五、对有争议的工程量和定价及时保存证据或提出司法鉴定。虽然签订了施工合同，但是由于工程本身的不确定性，在施工过程中出现工程量的改变也就在所难免了。一般对于工程变更，要及时按照业主建设单位要求履行工程变更的认可手续。在律师的司法实践中，经常出现由于口头约定变更，导致工程结算时对工程量和定价发生争议导致诉讼发生的情况。对于这种情况，根据本律师经验，施工企业可以采取三种方式来维护自己利益，一是根据合同约定，如果合同的补充协议对这部分工程量做了约定则可以作为依据;二是没有合同约定的，可以根据当时施工双方以及监理单位、材料商等第三方的工程量确认证据来计算工程量;三是参照签订合同时建设行政主管部门发布的计价方法和计价标准结算工程款(一般指建造定额标准);四是如果双方协商不成的，可以申请法院作司法鉴定(司法鉴定也是依据建筑定额标准鉴定)。对于上述四种途径，施工企业可以根据工程的具体情况选择采用。六、如何处理政府工程的审计报告价格与合同价格矛盾。对于政府投资工程需要对工程造价进行审计，因此本律师在办理案件中遇到过业主建设单位要求按照审计报告价格结算工程款的。一般对于这类纠纷，一是可以依据合同的约定，如果合同中约定了工程价格按照政府审计报告结算的，那么应当按照审计价格来计算，据本律师所知，目前大部分规范运行的政府工程都在合同中约定了这个条款，防止发生争议;二是如果合同没有约定按照审计价结算，那么业主建设单位提出按照审计报告结算工程款是违法的，法律不予认可。七、积极主张工程欠款及利息。拖欠工程款现象在建筑领域非常常见。因此，对于欠款，施工企业一是要及时催收，二是要在合同中提前约定欠款的违约处理办法。但是，在一些施工企业的看来，能要回本金就不错了，所以往往能忽视了利息的权利。其实我国法律对工程欠款的利息作出了特别的保护性规定。施工企业首先可以要求支付合同约定的利息或者违约金。如果合同没有约定，与其他债务不同(一般债务没有约定利息的视为没有利息)，即使工程欠款没有约定利息施工企业仍然可以要求按照银行同期同类贷款利率要求支付利息，法律也是支持的。利息应自约定付款次日起算。没有约定付款时间或者按照约定难以确定付款时间的，利息自合同约定的工程款结算之日起算。难以确定工程款结算时间的，以工程交付次日起算。根据本律师处理类似工程欠款案件的经验，施工企业提出利息赔偿请求有以下好处，一是可以争取法院判决利息赔偿弥补资金占用损失;二是可以在诉讼或执行阶段，以放弃利息为筹码，丢卒保车，通过法院调解来争取本金的及时返还。八、要特别注意工程欠款的诉讼时效问题。根据本律师办理工程欠款案件的经验，还有一个需要建筑企业特别注意的是诉讼时效问题。讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国《民法通则》第135条规定的：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这表明，债权债务诉讼的时效是两年，也就是说施工企业对于工程欠款原则上应当在应付款之日起两年内要求法院诉讼解决。根据本律师的经验，由于目前施工企业承接工程本身较难，因此，对于欠款往往处于维护合作关系、碍于情面等因素，不积极主张，导致起诉时才发现由于时效已过而无法获得法律的保护。其实即使存在这些不便起诉解决的情形，但并不妨碍施工企业通过其他变通方式，在维护双方良好关系的前提下最大限度维护自己的合法权益。从本律师为建筑企业提供法律顾问服务的经验出发，一般施工企业可以采取如下措施来防止超过诉讼时效：1、向业主或债务人送交书面催款函并要求对方签收，如果签收有难度，可以委托律师发律师函并办理公证送达;2、合同中约定电子邮箱或者传真，以电邮或传真方式送达催款文书;3、对于下落不明或者消失的债务人，可以在一方住所地的省级有影响的媒体上刊登催款函。当然这些送达措施都要符合法律的规定，并符合法定形式，这样就具有了法律认可的证据效力，可以延长诉讼时效，以便施工企业在方便时随时起诉债务人，防止自己利益因为时效问题而导致损害。当然，对于已经超过诉讼时效的欠款，这就存在法律诉讼技巧问题，其实也可以提出诉讼或申请支付令、财产保全，法院也会受理，如果对方没有提出诉讼时效已过的抗辩，则法院还有支持原告的可能，这就需要施工企业和律师共同研究具体的解决方式。九、业主不组织竣工验收如何确定工程款支付时间。在本律师办理的建筑案件中，部分业主为了拖延付款采取不答复竣工结算申请，不接受工程、不组织竣工验收等方式，以此企图规避工程款的支付义务的履行。根据我国法律，对业主的这些伎俩也规定了应对措施，一是建设工程已实际交付的，为交付之日;二是建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日;三是建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。因此，对于业主的这些逃避付款义务的行为，施工企业应当及时采取必要的法律措施，或者及时起诉要求支付工程款。十、劳务分包方应当充分利用法律的特殊保护措施维护自己的合法权益。原则上，劳务分包方是不能直接起诉没有合同关系的业主或者承包人的，但是由于劳务分包方往往涉及到农民工工资的问题，因此，法律对此做了特殊规定。如果施工方拖欠劳务分包方的款项，劳务分包方可以选择两种方式维权，一是起诉与自己有直接劳务分包关系的施工方;二是可以起诉业主建设单位和施工方，业主应当在欠付工程价款的范围内对劳务分包方承担责任。因此，如果业主建设单位拖欠施工方工程款导致施工方拖欠劳务费的，劳务分包方是可以通过起诉业主和施工方，由业主直接向劳务分包方支付款项来保护自己权利的。再者，将资金雄厚的业主建设单位列为被告，也有利于事实的查明和向业主施加压力促使业主协助施工方及时支付劳务费用。十一、房建工程施工人要及时行使工程留置权、优先受偿权。由于房地产开发建设项目本身具有较高经济价值，因此如果业主拖欠款项，施工企业一是行使工程留置权，即建设单位可以将在建或者完工的工程保留，并通过法院变卖等方式来实现自己的权益;二是行使建设工程价款优先权，特别是对于承建开发商开发的商品房项目，工程款优先于银行的抵押权，发包方不能按合同支付工程款，经催告，施工企业可以申请人民法院拍卖在建工程或已完工工程，拍卖所得优先支付给施工企业。但建设工程价款优受偿权从竣工之日(已完工工程)或约定竣工之日(在建工程烂尾)起必须在6个月内行使，且不得对抗已付清大部分房款的消费者。因此，当发包方出现财务危机，诉讼难以避免时，施工企业应当在竣工后6个月内及早向发包方催促工程款，否则过了6个月以后，工程款优先于银行抵押权的权利就不复存在，施工企业很有可能打赢了官司拿不到钱。十二、以债权转让形式变相取得工程欠款。工程欠款是个老大难问题，其解决必然要耗费大量的精力，贸然采取诉讼方式也会破坏双方的合作关系，因此要综合采取诉讼及非诉讼等多种手段来促使欠款得到及时偿付。根据本律师的建筑法律经验，对于欠款数额较大的三角债、连环欠款也可以尝试采取债权转让方式来变相取得欠款。如果业主或总包单位没有及时支付工程款，导致施工企业拖欠材料商、劳务队的欠款，施工企业也可以采取债权转让的方式将自己享有的针对业主或总包单位的债权转让给自己的材料商、劳务队等债务人，来抵消自己的债务，由债务人直接向业主追索欠款，这样一来降低了施工企业的债务压力，二来避免了直接诉讼方式维护了和债务人的良好关系。十三、通过向政府部门信访、投诉来实现债权。对于政府工程或者涉及农民工工资的劳务费用案件，可以通过向政府投诉、上访、媒体披露、劳动监察或仲裁的的方式，借助其他社会力量来促使欠款方及时付款。十四、以最低成本追缴工程欠款。施工企业被拖欠欠款，本身就承受了较大资金压力，因此，在清收时要选择采取最低成本的方式来维权。一是可以自行或委托律师协商解决，达成书面调解协议并公证;二是可以聘请专业律师做建筑企业的企业法律顾问或私人法律顾问，对欠款中出现的问题及时咨询律师等专业人士，和律师建立长期合作关系，可以大大降低施工企业的清欠成本，可在律师指导下采取免费发律师函律师参与调解和政府投诉、诉讼仲裁风险代理等综合手段来解决问题;三是选择适当的诉讼方式，欠款诉讼需要交纳法院诉讼费、律师费、办案交通费等费用，如果选择一个适当的诉讼请求可以降低法院收费比例而且能妥善解决问题。对于律师费用可以采取“败诉不付或少付费、胜诉再付费”的方式，即一般风险代理(先付基础费、办案交通费，胜诉后再付后期费用)、全风险代理(先付办案交通费，胜诉后再付较大数额后期费用)。
EPC（工程总承包）
一、工程总承包定义及特点
工程总承包（EPC）模式20世纪80年代起源于美国，并在国际工程建设市场迅速发展和成熟，目前已经成为国际通行的工程建设项目组织实施方式。按照参与价值链的不同环节，工程总承包模式主要可以分为以下几种模式：
1
“设计+采购+施工”总承包（EPC）：承包商负责工程项目的设计、采购、施工、安装全过程的工作，向业主交付具备使用条件的工程。这是最典型的总承包模式。
2
“设计+施工”总承包（DB）：承包商负责工程项目的设计和施工服务。
3
“设计+采购”总承包（EP）：承包商负责工程的设计和采购工作，还可能在施工阶段向业主提供咨询服务，或负责施工管理。工程施工由其他承包商承包。
4
“施工总承包”（GC）：承包商主要负责施工和安装，不参与价值链其他环节。
5
“交钥匙”工程总承包（Turnkey）：是EPC工程总承包的延伸，向前可延伸至可行性研究，向后可延伸到开车操作。
与建设工程项目管理的其他几个模式相比，EPC模式具有以下几个方面的特点：
采用固定总价合同
EPC合同采用固定总价合同，即项目最终的结算价为合同总价加上可能调整的价格。一般情况下，业主允许承包商因费用变化调整合同价格的情况很少，只有在业主改变施工范围、施工内容等情况下才可以进行调整。所以EPC模式对承包商的报价能力和风险管理能力提出了很高的要求。在实际操作中，为了合理控制总价合同的风险，EPC模式一般用于建设范围、建设规模、建设标准、功能需求等明确的项目上。
由业主或委托业主代表管理项目
在EPC模式下，业主主要通过工程总承包合同约束总承包商，保证项目目标的实现。在此种模式下，业主自身的管理工作很少，一般自己或委托业主代表进行项目管理。正常情况下，业主代表将被认为具有业主根据合同约定的全部权利，完成业主指派给他的任务。对于承包商的具体工作，业主很少干涉或基本不干涉，只对工程总承包项目进行整体的、原则的、目标的协调和控制。
承包商承担了大部分风险
在EPC模式下，工程总承包企业承担了大部分的责任和风险，总承包商需要对项目的安全、质量、进度和造价全面负责。
二、全过程工程咨询的定义和服务范围
关于全过程工程咨询的定义和服务范围，在部分省份的关于全过程工程咨询的试点工作方案中有相关描述。
湖南省出台的《湖南省全过程工程咨询试点工作方案》中提到：
“全过程工程咨询是指业主在项目建设过程中将工程咨询业务整体委托给一家企业，由该企业提供项目策划、可行性研究、环境影响评价报告、工程勘察、工程设计、工程监理、造价咨询及招标代理等工程咨询服务活动。”
福建省的试点方案中对全过程工程咨询的服务内容做出了列举：
全过程工程咨询服务内容包括但不限于项目决策策划、项目建议书和可行性研究报告编制、项目实施总体策划、项目管理、报批报建管理、勘察及设计管理、规划及设计优化、工程监理、招标代理、造价咨询、后评价和配合审计等工程管理活动，也可包括规划、勘察和设计等工程设计活动。
江苏省住建厅《关于推进工程建设全过程项目管理咨询服务的指导意见》（苏建建管〔2016〕730号）中对全过程项目管理做出了清晰的解释：
“全面整合工程建设过程中所需的前期咨询、招标代理、造价咨询、工程监理及其他相关服务等咨询服务业务，引导建设单位将全过程的项目管理咨询服务委托给一家企业，为项目建设提供涵盖前期策划咨询、施工前准备、施工过程、竣工验收、运营保修等各阶段的全过程工程项目管理咨询服务。”
综上可知，全过程工程咨询是对工程建设项目前期研究和决策以及项目实施和运行的全生命周期提供包含设计和规划在内的涉及组织、管理、经济和技术等各有关方面的工程咨询服务，既包括工程管理类的活动，也包括设计等生产类活动，涉及建设工程全生命周期内的策划咨询、前期可研、工程设计、招标代理、造价咨询、工程监理、施工前期准备、施工过程管理、竣工验收及运营保修等各个阶段的管理服务。
三、全过程工程咨询和工程总承包的关系
1、全过程工程咨询是对工程建设项目前期研究和决策以及项目实施和运行的全生命周期提供包含设计和规划在内的涉及组织、管理、经济和技术等各有关方面的工程咨询服务，虽然可以做规划、勘察、设计等生产活动，但更偏向工程管理类服务，属于一种项目管理模式。
2、工程总承包是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包，并对工程的质量、安全、工期、造价等全面负责的是一种生产组织方式。
3、从合同关系来看，全过程工程咨询主要接受业主的委托负责全过程的项目管理和服务，在合同关系上更偏向于委托合同，为业主提供有偿的咨询服务，而工程总承包模式下承包商和业主签订的是承包合同，通过合同规定发包方和承包方的权利和责任。
4、从管理范围和工作的内容来讲，提供全过程咨询服务的企业管理范围更广，工作范围涵盖了项目的整个生命周期所有的管理和咨询服务，除了前期帮助业主进行机会研究、项目建议和可行性研究、选择相关合作方等，还包括对相关合作方的管理和监督，提供招标、造价、监理等各方面的咨询。而工程总承包单位根据和业主谈判的结果，根据合同约定部分的参与工程价值链的某些环节，最为典型的是设计-采购-施工环节。
5、从承担的风险来看，总承包商需要对项目的质量、造价、工期等全面负责，风险较大，而工程咨询公司主要为整个项目提供一整套咨询服务，并按照合同的约定收取一定的报酬和承担一定的管理责任，风险相对较小。
全过程工程咨询和工程总承包两种模式相辅相成，相互促进。根据《关于进一步推行工程总承包发展的若干意见》（建市〔2016〕93号）和最新的发布的《关于征求房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包管理办法（征求意见稿）》（建市设函〔2017〕65号）对建设单位项目管理提出的要求，都明确提到“建设单位应当加强工程总承包项目全过程管理，督促工程总承包企业履行合同义务。建设单位根据自身资源和能力，可以自行对工程总承包项目进行管理，也可以委托项目管理单位，依照合同对工程总承包项目进行管理。项目管理单位可以是本项目的可行性研究、方案设计或者初步设计单位，也可以是其他工程设计、施工或者监理等单位，但项目管理单位不得与工程总承包企业具有利害关系”。
即表示一个项目建设可以采用工程总承包模式，也可以同时委托项目管理公司对其进行监督。提供全过程工程咨询服务的企业利用自身在管理、技术、法律等方面的专业知识，接受业主的委托，通过对总承包商的监督、管理和咨询服务，将对项目的顺利进行提供保障，有利于工程总承包市场的健康发展。
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