为什么法院不能判决被查封的房子强制过户
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上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号民事判决认为，被查封的房屋属于事实上不能履行的标的。故根据《合同法》第一百一十条的规定【当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……】，法院不能判决过户被查封的房子。
上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1711号民事判决认为，判决界定权利义务的内容必须具体、明确，具有可执行性。对不确定事项作出判决将影响判决的执行力。房屋现处于被查封状态，其*终的权利归属具有不确定性。因此，不能判决过户被查封的房屋。
另外，法院判决过户被查封的房屋，如果真的得以执行，将被查封的房屋（本案买房人申请查封的除外）强制过户给本案的买房人，则卖房人的其他债权人的利益很可能会受到巨大的损害。不利于公平地保护每一个权利人的权利。
司法实践中，法院一般也是不会判决过户被查封的房屋。如果买房人起诉卖房人履行过户手续，则买房人一般是要败诉的。
但是，我们也要反思，如果卖房人利用被查封的房子不能过户这个“漏洞”，恶意地通过一个虚假的债权债务关系请其“债权人”查封了案涉房屋。这岂不是严重侵害了买房人的利益？尤其是在现在房价如此高的背景下，对买房人利益的损害时非常大的。
在买房人提出诉请的前提下，法院可否判决卖房人偿还某某查封所涉金钱债务，解除查封呢？理论上，金钱债务不存在不能履行的情形，也是适用强制执行的。只要卖房人将其另案债务偿还了，查封自然也就可以解除了。没有了查封，买房人要求过户的障碍也就不存在了。但是，这里面涉及一个很重要的问题，即另案的债务是否真实存在，如果存在，金额是多少之类的问题只有在另案中判决。如果在此案（房屋买卖合同纠纷）中做了相关的判决，则势必对另案的判决带来影响或障碍，破坏司法的权威性、严肃性，也侵害了相关当事人的权利。所以，即便另案是金钱债务也不宜在此案中做出涉及另案的判决。当然，如果房子被查封是由于存在权属争议等非金钱债务，则更加不适于强制履行了，也不适于判决卖房人履行另案的债务以解除查封了。
因此，司法实践中驳回买房人要求过户的诉请是合理的。
另外，如果另案的查封是因为一个金钱债务且买房人愿意替卖房人偿还此债务，卖房人是否有权拒绝？一般认为卖房人无权拒绝。并且买房人可以以不当得利（《民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。）向卖房人追偿。但是，这会有一个问题，即侵害了卖房人的某些权利（如以诉讼时效已过抗辩的权利）。比较稳妥的方式是采取债权转让的方式，即另案金钱债权转让给买房人，这样卖房人对另案债权人的抗辩即可向买房人行使（《合同法》第八十二条：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。）买房人对卖房人的债权（转让所得），和卖房人对买房人的房款债权可以抵消（但是如果前债权存在某些瑕疵，如已过诉讼时效，则不宜抵消）。
附：杨某某、刘某某与陆某某、刘某某等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：
上海市闸北区洛川中路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人为陆某某、刘某某、陆某某，建筑面积27.23平方米，用途为店铺。2012年10月22日，陆某某签署委托书，授权案外人曹某某就系争房屋办理代为签订《上海市房地产买卖合同》、代为收取房价款等事项，委托期限自2012年10月22日起至2013年4月21日止。次日，上海市黄浦公证处出具（2012）沪黄证经字第9617号公证书，证明陆某某在上述委托书上签名。2013年2月22日，杨某某支付定金人民币（以下币种均为人民币）20，000元，收据载明：收款方式现金；收款事由定金、洛川路XXX号房（商铺），转为首付款一部分，总价1，290，000元整。收据上加盖了上海缘福投资管理有限公司财务专用章。2013年3月14日，陆某某、刘某某、陆某某（甲方）与杨某某、刘某某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中陆某某由曹某某代为签署。上述合同约定：甲乙双方通过上海华域房地产经纪有限公司第三分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋；甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款为735，210元；甲、乙双方同意，甲方于2013年4月21日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2013年4月11日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；房地产权利转移日期以闸北区房地产登记处准予转移登记之日为准；甲方未按合同约定的期限将系争房屋交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%；甲方应在接到书面通知之日起叁日内全部退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；款清交房，租金从交房第二天开始计算；乙方对该房产权共同共有；乙方于2013年3月14日前支付735，210元。同日，刘某某通过银行转账方式将1，270，000元转入刘某某账户。刘某某出具收据一张，载明：今收到杨某某购洛川中路XXX号购房款735，210元及装修补偿款554，790元，共计1，290，000元。次日，杨某某与刘某某就系争房屋签署房屋交接书。2013年4月3日，陆某某、刘某某、陆某某（甲方）与杨某某、刘某某（乙方）签订《协议书》，其中陆某某由曹某某代为签署。上述协议书约定：因甲方出卖系争房屋时已将房屋出租于上海忆星美容美发有限公司（以下简称忆星公司），故甲方决定将系争房屋在甲方与忆星公司的租约中剩余期限内（租约到期日为2014年2月28日）收取租金的权利无条件转让于乙方，自协议签订之日乙方有权收取系争房屋租金直至甲方与忆星公司的租约到期之日；甲方将于协议签订之日起两日内将系争房屋甲方已收取的自2013年3月15日乙方付款日计算至2013年8月31日租金14，826元一次性汇付于乙方账户（户名刘某某）；自2013年9月1日至租约届满日2014年2月28日的房屋租金按租约约定的标准，由乙方直接向房屋承租人忆星公司收取；甲方将于协议签订之日起两日内将协议约定的权利转让于乙方的事实通知承租人忆星公司。2013年4月25日，江苏省张家港市人民法院因（2013）张塘执字第100号案件正式查封系争房屋。2013年5月31日，原审法院因（2013）闸民三（民）初字第1372号案件轮候查封系争房屋。2013年8月30日，上海市闵行区人民法院因（2012）闵执字第8320号案件轮候查封系争房屋。2013年10月24日，因杨某某、刘某某在本案中提起诉讼保全，原审法院轮候查封系争房屋。2013年12月13日，上海市普陀区人民法院因（2013）普执预字第3054号案件轮候查封系争房屋。2013年9月，杨某某、刘某某以陆某某、刘某某、陆某某借故拖延致其未能按期办理系争房屋的产权过户手续且系争房屋此后因陆某某、刘某某、陆某某的债务纠纷被法院查封导致其无法办理房屋过户为由向原审法院起诉请求判令：1、陆某某、刘某某、陆某某继续履行与杨某某、刘某某签署的《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋的产权过户手续；2、陆某某、刘某某、陆某某向杨某某、刘某某支付违约金（以已付房款1，290，000元为本金，自2013年4月11日起算至陆某某、刘某某、陆某某实际履行合同之日止，按日万分之五的标准计算）。原审审理中，陆某某于庭前发表答辩意见称，其与陆某某、刘某某委托中介公司的一个工作人员售房，双方为了避税做低了买卖合同的成交价；系争房屋已被交付给杨某某、刘某某了，当时退了一部分租金给杨某某、刘某某；杨某某、刘某某应该已经把全部房款支付给了刘某某，无法过户并非其的原因；陆某某同意杨某某、刘某某提出的第一条诉讼请求，不同意杨某某、刘某某提出的第二条诉讼请求。原审审理中，陆某某、刘某某未应诉答辩。原审法院另查明，2013年7月5日，刘某某的银行账户收到刘某某转账的14，826元。原审审理中，杨某某、刘某某称2013年8月其向房客收回部分房屋，剩余房屋于2014年2月底收回。原审审理中，经原审法院反复释明相关法律规定和诉讼风险，杨某某、刘某某仍坚持诉讼请求。
裁判原文节选
一审【案号：上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号】
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。由于系争房屋因另案被人民法院查封，事实上无法过户，陆某某、刘某某、陆某某无法履行系争房屋房地产权利转移的合同义务。在此情况下，杨某某、刘某某坚持要求履行合同，由陆某某、刘某某、陆某某配合其办理系争房屋产权过户手续的诉讼请求，原审法院难以支持。杨某某、刘某某可待系争房屋的查封等限制解除后另行主张。根据合同，陆某某、刘某某、陆某某应于2013年4月11日前申请办理系争房屋房地产权利转移手续，现因陆某某、刘某某、陆某某的原因无法办理，其应承担相应的违约责任。但合同同时约定逾期超过七日，杨某某、刘某某有权主张解除合同，现合同是否能够继续履行无法确定，杨某某、刘某某主张至交付之日止的违约金违反了合同约定。因此陆某某、刘某某、陆某某应向杨某某、刘某某支付逾期七日的违约金，其余违约责任可根据合同履行情况另行处理。此外，合同约定的转让价为735，210元，故违约金应参照此金额计算，双方自行约定做低房价，杨某某、刘某某就超出上述金额的房款主张违约金不应受到支持。陆某某、刘某某、陆某某经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。原审法院据此判决：一、陆某某、刘某某、陆某某应于判决生效之日起三日向杨某某、刘某某支付2013年4月12日至18日的逾期违约金2，573.24元；二、驳回杨某某、刘某某其余诉讼请求。
二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1711号】
本院认为，判决界定权利义务的内容必须具体、明确，具有可执行性。对不确定事项作出判决将影响判决的执行力。因系争房屋现仍处于被轮候查封状态，其*终的权利归属具有不确定性，故原审法院以事实上不能履行为由对上诉人要求被上诉人配合其办理系争房屋的过户手续不予支持并无不当。上诉人就系争房屋的查封情况存有异议，可另行主张。被上诉人未能按照合同约定与上诉人办理产权过户手续，理应承担违约责任。上诉人作为守约方有权选择继续履行合同或解除合同，故原审法院以上诉人依据约定有权在被上诉人逾期交付房屋达七日后提出解除合同为由认定上诉人仅能向被上诉人主张七日之内的违约金缺乏合同及法律依据，本院予以纠正。根据系争房屋被查封的状况，上诉人现主张由被上诉人支付2013年4月12日至2013年8月20日期间的逾期交房违约金尚属合理，但违约金计算应按照双方签订的合同中约定的转让价735，210元作为基数。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、撤销上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第2413号民事判决；二、陆某某、刘某某、陆某某应于本判决生效之日起三日向杨某某、刘某某支付逾期交房违约金（每日按735，210元的万分之五计，自2013年4月12日计至2013年8月20日）；三、对杨某某、刘某某的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，992.40元、财产保全费920元、公告费860元，由杨某某、刘某某负担1，886.20元，陆某某、刘某某、陆某某负担1，886.20元。二审案件受理费1，992.40元、公告费260元，由杨某某、刘某某负担1760元，陆某某、刘某某、陆某某负担492.40元。本判决为终审判决。
法院拍卖房产过户需要缴纳税费是多少钱
对于一般的房屋过户，是需要缴纳必要税费的。
法院拍卖房产
也不例外，如果一方不执行法院判决的，法院可以通过拍卖的方式强制执行。那么，法院拍卖房产过户需要缴纳税费是多少钱呢?今天，东方瀚海拍卖小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
拍卖住房过户和房屋买卖的税费是一样的。
契税：个人首套普通住宅90平米以下的1%，90-140平米的1.5%，二套房和140平米以上的住宅3%
营业税：不满五年的全额的5.5%，满五年的免征
个人所得税：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%
计征。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
一、拍卖行接受客户委托
房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。
二、拍卖的鉴定与估价
对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。
三、确定拍卖房产底价
指拍卖成交应达到的*低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
四、确定拍卖日期
日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。
五、发布拍卖公告
拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
六、审查竞买人资格
参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。
七、竞买人缴付保证金
在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
八、组织拍卖会实施
拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。
九、拍卖品的权属移交
房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。
对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%。拍卖房产过户，需要缴纳契税、所得税等。如果你情况比较复杂，可以找东方瀚海拍卖来解决
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