“法拍房”的7大“深坑”，看完你还敢“捡便宜”不
老周侃房让房事无难事
letitbeeasy
文|老周
应网友要求，今天说说“法拍房”。在此先感谢@JHC（化名）提供个人亲历的素材。
什么是“法拍房”？
“法院拍卖房产”的简称。
当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
“便宜”是*大卖点
“捡便宜”，是“法拍房”对于购房者的*大诱惑！
按拍卖程序来说，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般（也不一定）低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的
起拍价
就长沙而言，起拍价一般为评估价的85折！
房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要“
”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠（诱惑）了。
而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“
”，届时价格会更低。
“不限购”成宣传利器
目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了“
”，同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业，费用几千至上万不等；加上新政细则迭出，不断查漏补缺，所以，破解限购的方法也越来越少，越来越难；
“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一
。目前除北京外，其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。也就是说，购买法拍房，可以游离余政府的政策之外，不限购。
“真便宜”还是“假便宜”？
看似很便宜，动辄只有市场价6折的“法拍房”，究竟是不是真的便宜呢？以网友@JCX（化名）的亲历来看，真心不便宜！
据网友@JCX透露，他拍得的房屋位于福建永安市某小区，建筑面积约为89㎡，开发商是建发地产，成交总价为56万；
在办理过户中，转移方（原业主）的税费共计为35348元，承受方（购房者）的税费为14521元，而按规定，两项费用均由购房者承担，合计占总房价的8.87%。
除此之外，由于原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由购房者@JCX承担，合计税费加起来，超过了总房价的10%，比起同小区的普通二手房，已经没有任何优势了！
“法拍房”的7大“深坑”
第一坑：多头债权，多次抵押，多方查封。
很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
比如他在长沙有负债，房屋就被长沙的法院查封，他同时又在株洲有负债，可能又被株洲的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，
这种个人与个人的债务关系，是*难厘清的。
问题来了：法院之间，还有个叫“
优先处置权
”的东东；也就是哪家法院先起诉，哪家就有优先处置权；拍卖的钱，先换掉第一家起诉的法院的债务，剩余的换另一家法院的债务；
问题是民间债务和高利贷，他们是不按套路出牌的。你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字；
虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，你也可以报警处理，但这种提醒吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。
第二坑：办证过户之路，阻碍重重。
据网友@JCX的描述，在成交后的过户历程，也是阻力重重，不断的有小鬼挡道：
比如过户需要开发商提供一手资料（该房屋未出证），但该开发商就是不提供，不办理，忽悠拖沓。*后@JCX实在逼急了，在开发商办公室大闹一场，总算得以解决；
另外，他的主理法官还算相对负责，碰到钉子时，还亲自陪同出面协调过两次，有些法院拍完之后根本不会配合（或者是出面也没有用），还是得靠自己出面一个一个了难。
网友@JCX由于没有房票，所以在长沙就研究过很多的“法拍房”，算是对流程及困难预计和准备都比较充分的了，*终还是花了两周时间，才办好过户的手续。
第三坑：恶意租赁，拍房易交付难。
买到毛坯或者是空置房还好，如果里边还有人住，这就需要清场才能交付了。
很多的司法拍卖公告里，明确写了“
法院不负责清场和交付（腾房）
”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重；
这些人套路很多，一般会把房子给“
老弱病残
”居住，比如住个七老八十的老人，即便执行局法官和法警到场，谁又敢动她一下？
这一点网友@JCX也深有感触：
他曾看中河东某名校旁边一处法拍房，从拍卖公告来看没有什么问题，但是考虑那是安置房，通常都是一个家族或者一个村的人，只怕收房会有诸多困难，找了当地的有关单位了解：
结果人家说那套房子*大的主人是另位一个人，占着房子的又是另位一个人！但这些在拍卖公告里都没有体现。连当地的人都讲：不管谁买到，基本没有可能搬进去的。
更坑爹的是，还有些知道房子要拍卖了，赶紧找人补一个租房合同，时间好长（有些达20年），租金烂便宜，然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。
买房的*终结果，发现只是买了个房产证而已！
第四坑：税费欠费全由买方出
“法拍房”税费的特殊性在于：
转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担，
所以，和买二手房一样，你得搞懂该房屋是否“满5唯一”，否则除契税外，要支付个税；
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。
第五坑：户籍迁入难，学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，因此即便你过户了不动产证，却不能拥有房产虽在地的户籍，如果你刚好是看中该套房的对应学区，你就要当心了。
第六坑：暗藏的天价过户个税
尤其提醒大家：如果该房屋的上次交易属“
非夫妻直系亲属之间的赠予或继承
”，那么再次过户会产生20%的个人所得税！
前段时间，据媒体报道：郑州市民杨某花230万元竞得一套法拍房，过户时被告知该房屋上一次交易是“直系亲属交易”，过户总价只有500元，再次过户需要缴纳差价的20%个人所得税，也就是230万减去500元再乘以20%，近46万元！
第七坑：名义可贷款，实际操作难
淘宝上很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样，但实际办理中，你发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件：
譬如有些首付要提高到五成，利率上浮至6.37，这些都还是小case，关键是
要贷款给你，得先办理房产抵押；而你去
住建委
办抵押，得先办理过户；而你去
办过户，得先付清尾款；
看明白了没？
这就是一个“死循环”！
*后的结局是：你找七大姑八大姨，乃至信用卡、高利贷和过桥资金，好不容易凑齐了全款房款，再去找银行办理抵押贷款。。。
总结上述“法拍房”的种种“深坑”，老周给想试试“法拍房”的购房者几个建议：
01、未清场的法拍房，坚决不去碰。
但凡未清场的法拍房，都有各种原因，比如家中有老弱病残盘踞并恶意阻挠等，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然未清场的房屋可能价格更便宜，但风险极大，建议坚决不要去碰。
02、对于不是太俏的法拍房，尽量在“三拍”时再出手
一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价；而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。
03、投资“法拍房”，
需要你有慧眼识珠能力，或者在竞拍前，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。
04、
相较线下的拍卖公司，
淘宝的司法拍卖
房源较多，且可以免去不低的中介费（5个点左右），但淘宝并不像其它商品一样，提供售后客服，房产的所有情况，得自己去摸清楚，否则责任自负。
总而言之，买“法拍房”有风险。如果你只是个平头百姓，没有太大的能量和资源，想“捡便宜”买法拍房，老周劝你还是趁早断了念想，因为你很可能就捡到一个
BigTrouble
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法拍房的起拍价为什么这么低法拍房为什么会低于市场价
现在法拍房既是刚需置业的好途径，又是投资捡漏的好渠道，而且大多数情况下，法拍房的价格非常低，那么法拍房的起拍价为什么这么低？法拍房为什么会低于市场价呢？下面就由
湖南法拍网
老彭来为大家分析一下原因。
因为根据《*高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%，所以法拍房的价格就很低。此外还有其他几个因素。
1、政策法规决定价格低
从政策来说，举一个例子，评估价为100万元的房子，保留价*低为80万元。如果这一次流拍，下一次重新拍卖，*高可以再降价20%，也就是64万元。如果第二次拍卖还没人买，那第三次就会直接以更低的价格变卖。
2、法院急需变现，急需结案法拍房变现性高
法院拍卖法拍房的目的是希望通过拍卖折抵价款，赔付给债权人，能够尽可能快速的将债务偿还。为了达到较快的变现要求，所以赶紧卖掉，所以起拍价很低。
3、买方能掌握价格，太高就没人买
商品房，卖个几年，部分房地产商为了多卖房价捂盘惜售，房子价格上涨的事例不胜枚举。但法拍房的售卖是时间限制的，一般为60天，如没有竞买者出价，流拍之后，第二次拍卖时还会出现降价的情况。一些标的价格较高的房地产法拍案，动辄上亿的价格经常会出现流拍数次之后才会成交，所以价格的主动权掌握在买方手中，价格要是太高就不买了。
4、法拍房有隐患也有风险导致买的人少
法拍房有一些隐藏的风险，也经常有被坑的新闻，正因为有风险，所以很多人想买但又不敢买，导致购买人减少，从而竞拍过程比较顺利，没有太多人抬价，这也是法拍房价格低的一个原因。
以上这些就是法拍房价格低于市场价的原因啦，相信大家看了之后就能明白了，如果大家要购买法拍房，一定要多调查清楚。今天这篇文章，老彭就先分享到这里，大家觉得写得好的话，可以收藏分享一下。也可以关注
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*后，老彭也建议大家，想买法拍房的尽早下手，因为长沙法拍房说不定有可能真的会限购，而且拍的人越来越多了。以前还能捡漏，现在评分高点的房子别说捡漏，市场价都拍不到咯！
法院执行拍卖的房子你敢买吗哪些“坑”必须了解清楚
买房一直都是民生的刚需，但是房价居高不下，让不少购房者望而却步。购房者常常看了新房，又去看了二手房，依然还是会出现囊中羞涩的情况，偶然的机会发现法院执行拍卖的房子，不仅地段好、房子符合要求，*关键的是价格常常只有市场价格的4折到8折。骑牛看熊认为这样的法院拍卖房，会让不少购房者纷纷考虑购买房源，毕竟一个便宜三个爱，但是这种房源其中有些“坑”，购房者也一定要弄清楚。
法院执行拍卖的房子，主要是一些欠债人无力偿还借款，由司法机关进行处理和清算，交由卖房拍卖机构处理。因为房子卖出后是要用来还债的，所以时间上会比较严苛，并且要求购房者是一次性全款付清，如果在规定的时间没有全额付款，那么前期的定金将不会返还。银行对于这类住房通常是不会进行资质借贷的，如果选择非银行渠道借款，一定要注意还款时间和借款利息，以免因为心急参与了高额利息的借贷。骑牛看熊发现虽然是打折的房子，但如果是属于赠予性质的住房，那么要额外缴纳20%的个人所得税，假如你买的房是7折以上，加上这些税基本就是原价购买了。
购房者在购买法院执行拍卖的房子时，一定要注意合同上的产权归属、房屋内置、房屋装修等等协议的权利。骑牛看熊发现如果购房后，只是房屋的所有权证和土地所有权证，这将会导致原房主把房内物品搬空，本来就是不情愿“被迫”卖的房子，往往会对一些不能搬走的橱柜、浴盆、马桶等等进行破坏。这样的情况会让购房者出现一些麻烦，所以合同上的归属问题一定要看清楚，特别要注意是否还有租赁未到期的情况，否则会和租房的业主造成矛盾，甚至要赔付一定的租金。
法院执行拍卖的房子*大的麻烦，就是购房者对房子和原房主的“底细”调查不够准确。如果房东之前和租户签署了长期合同，虽然房子卖掉了，但是法律上承认“买卖不破租赁”，这就意味着房子是你购买的，但是租赁时间还没有到，租房者还有继续使用的权利，这对于购房者来说是比较麻烦的事情。骑牛看熊发现有些原房主，此前就有资金周转问题，以较低的价格租赁5年、10年，甚至20年的时间，在卖房之前签署的租赁合同，是具有法律意义的。这种住房租赁协调的问题，往往是现房主赔偿一定的经济补偿，和谈后才能解决问题。
通常被拍卖房产的债主，常常还有一些“隐形”债务，不排除有人会拿出以房抵押的欠债字据上门捣乱，这样变相成为以房子的名义找新房主要钱，这种“三角债”是*不容易解决的债务纠纷。骑牛看熊发现原房主不愿意搬离，甚至让自己八旬的父母过来住，并声称是自己唯一的住房，法院没有强制使其搬离的权利，只能通过官司和劝解来解决问题，但实际上起到的效果并不好，这对于购房者来说将会是维权的漫漫长路。
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