一文读懂司法拍卖，买房也能低价捡漏吗
司法拍卖是指人民法院在民事案件强制执行程序中，按程序自行进行或委托拍卖公司公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权。很多人不懂司法拍卖是什么，买到的东西会有质量问题或者权利争议吗？其实，司法拍卖就在我们的身边。比如打开淘宝，进入阿里拍卖，就能看到司法拍卖的页面在双11期间，阿里拍卖也进行了拍卖狂玩节活动，而司法拍卖中的香饽饽住房，多套拍卖房打折幅度达到6折左右，成了众多市民关注的焦点。
《*高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《网拍规定》）已于2016年8月3日公布，现就《网拍规定》中一些有特色的内容进行解读。
网络司法拍卖由人民法院自主进行
《网拍规定》第一条：人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产。
过去，法院自行拍卖容易产生违法违纪问题，而且负担较重。由于网络司法拍卖具有公开性、公平性、广泛性、持续性和便捷性，法院自行拍卖变得日益阳光化，主要弊端得以消除。在这一背景下，为更加突显司法为民、司法便民在总结司法实践经验的基础上，明确规定网络司法拍卖的主体是人民法院，网络司法拍卖通过互联网以电子竞价的形式开展。
网络司法拍卖是人民法院处置财产应当优先采取的方式
《网拍规定》第二条：人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式。
民事执行程序中的变价方式主要有拍卖和变卖两种。变价作为一种执行措施，其目的主要在于将查封、扣押、冻结的财产变换为价款，以卖得的价款清偿债务。变价所得的价款越高，就越有利于实现债权，同时也越有利于兼顾债务人的合法权益。因此，选择何种方式对查封、扣押、冻结的财产进行变价，是民事执行程序中的一个重要问题。由于互联网天生具有去中介的特性，使得法院可以通过互联网平台直接拍卖处置财产，既降低了拍卖成本，又减少了中间环节，还极大提高了拍卖成交率，与传统的现场拍卖方式相比优势十分明显，能充分实现执行财产中所蕴含的金钱价值，既有利于债权的实现，也有利于保护债务人的合法利益。
明确严禁后台操控和特定人员不得参拍
《网拍规定》第八条：网络服务提供者不得在拍卖程序中设置阻碍适格竞买人报名、参拍、竞价以及监视竞买人信息等后台操控功能。第三十四条规定从事网络司法拍卖的机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产。
在网络司法拍卖程序中，法院既是拍卖人，又是司法拍卖的监督者，为了防止“暗箱操作”，必须加强对法院拍卖权力的监督。同时，因为网络服务提供者、从事评估、审计等辅助工作的机构和人员也可能了解和掌握相关信息，也可能产生权力寻租空间，因而执行法院、网络服务提供者、从事辅助工作的机构及其工作人员应当一并列入禁止参拍范围。由于禁止了相关工作人员而不禁止其近亲属，制度将会形同虚设，也会削弱网络司法拍卖的公信力，故相关工作人员的近亲属也明确列入禁止之列。
网络司法拍卖不限制人数，允许一人竞拍
《网拍规定》第十一条：网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍的，出价不低于起拍价的成交。
竞买人之间的竞争从拍卖公告发出即开始，只要遵循公开、公平原则，严格按照拍卖规定程序完成了拍卖公告发布、拍卖标的展示、拍卖的实施等，就达到了公开竞价的要求。竞价体现为竞买人参与拍卖的整个过程，不仅限于现场竞价阶段，将拍卖理解为现场竞价属于狭义理解，是对拍卖的误读。特别是互联网具有开放性、信息公开性、覆盖广、参与度高等特点和优势，就网络司法拍卖而言，竞价在虚拟的网络平台上进行，存在海量潜在竞买人，竞买人之间相互不见面，只需在终端上使用代码和密码即可进行竞价，竞价结束前随时都可以参与拍卖，不存在现场拍卖中围标、串标和职业控场的可能。同时，如一人竞拍的价格高于起拍价却认定无效，一方面有损司法拍卖的公信力，另一方面流拍后第二次拍卖的起拍价降低，反而不利于财产变现和当事人的债权实现。因此，《网拍规定》作出了上述规定。
参与司法拍卖，竞买人需要留心什么
有经验的竞买人通过司法拍卖，确实可以“淘”到一些“性价比”较高的物品，但有些人却可能得不偿失。那么，怎么做一个有心的竞买人呢?
竞买人应多注意了解拍卖标的物的现状，尤其是标的物是否存在各种瑕疵，比如说准备拍卖的车辆是否存在违章、事故及欠缴税费等情况，准备拍卖的房产是否有承租人，是否设有抵押权、是否有欠缴的物业、水、电、燃气等费用，拍卖成交后法院是否负责腾房等情况，这些情况都会影响标的物的拍卖及使用。
教你法拍买房的小技巧
什么样的法拍房更容易“捡漏
”?市场价越高的房子，因为购买人群小，竞争少，遇到6折或者8折起拍，捡漏的可能性就大得多；外地法院的房子，因为很可能需要到比较远的城市去办理法院文书等手续，很多人觉得太麻烦，竞拍的人少了，很可能就可以低价成交。
出价技巧
明确你的心理价位。不要意气用事，被紧张的拍卖形势弄得疯狂加价。当然，如果你感觉你*后的对手已经很犹豫了（就是每次只加一手或者半天不出价）你可以再加两手说不定就拿下了。不要太早出价：刚开始出价的可能一般都是吃瓜群众，不要加价，把气氛过早带热。*后明确你的对手是谁：*后几轮一般就是俩人较劲，一定要分析对方是穷途末路了还是信心满满，不要过度较劲也不要轻易放弃。
流拍捡二拍
法院拍卖的房产在无人缴纳保证金或者无人出价的情况下会流拍，而流拍后法院会酌情降低保留价进行第二次拍卖，若出现第二次流拍，将会再次降低保留价进行变卖。
律视微言，听律师讲生活中的法律知识。
面对“司法拍卖房”的低价诱惑 有多少坑在等着我们
面对“司法拍卖房”的低价诱惑有多少坑在等着我们？“法拍房”*大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生“法拍房”。
近年来“法拍房”受到热捧，可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。“法拍房”是饼还是坑，众说纷纭。“法拍房”不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。
因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。例如：深圳的黎先生，花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
成都的曾先生在司法拍卖中获得了“潮蓉花园”一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主易静某以不知情为由，据不交房。曾先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不负责腾退”为由不予强制执行，无赖之下曾先生只好选择放弃，双方协议取消交易，以便减少损失。
“法拍房”价格低于市价，虽然办理手续繁琐，但面对低价的诱惑，使很多人趋之若鹜。如被拍卖的房子里依然住着人，堆放着杂物，而腾空房子是一件麻烦的事情，中间也许会发生纠纷。虽然*后可以通过走法律程序拿回属于自己的房子，但是这中间会有一定的时间拖延。另外，还可能出现房屋漏水、前房主占用学籍、有债主上门讨债，更甚的还有碰上“凶宅”等意外情况。
业内人士建议市民在拍房前，*好去实地多了解情况，切不可贸然拍下。例如：2014年母先生以较低市价签约购买叶某“欣园二期”一处房屋。2015年，母先生诉请叶某办理过户手续。叶某以双方实为民间借贷、出具收据但未实际收到75万余元购房款作为抗辩理由。虽然*终法院判决叶某履行购房协议，将案涉房产过户给母先生，但个中辛酸自知。
法院拍卖房产流拍三次后如何处理
购买法院拍卖的房产也是购房的一种途径之一，房地产市场近几年持续火爆，房价一直居高不下。通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门的选择，对此人们早已趋之若鹜。那么要是法院拍卖房产流拍三次后如何处理？接下来由东方瀚海拍卖的小编为大家整理了一些关于这方面的知识，欢迎大家阅读！
法院拍卖房产流拍三次后怎么办
根据*高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《规定》)第二十八条第2款规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”
因此，若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。
购买法院拍卖房有何利弊
关于“利”的分析
可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋所有权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定，是否也按照限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必须拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖成交确认书、协助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。
可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的协助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存一定争议。
关于“弊”的分析
《*高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。
上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，很多人都认为从法院取得的被拍卖房产应该是非常安全保险的，但实际情况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”等对于普通购房人来说无法预见的风险。
风险一：房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险?要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
风险二：房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
风险三：法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还;拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转?我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，*大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以*现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
风险四：购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
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