违反一户一宅的《土地管理法》买卖农村房地产有效吗？

摘要:农村房屋买卖最大的纠纷是“合同效力纠纷”。根据规定，村民应该有一户一居。如果他们违反规定购买宅基地，买卖合同有效吗？如果合同无效，我该怎么办？

案例:在农村地区违反一个家庭和一个住所的规则并不意味着合同无效。

2012年，北京的一个B村和同村的一个C村签署了一份房屋买卖协议，同意B将位于北京通州区一个村庄的房产以32万元的价格出售给C。同一天，丙付了所有的房款，并在同一天搬进了这所房子。2013年，C重建了相关的房子，并一直住在那里。

2016年，丙方提起诉讼，要求确认与乙方签订的销售合同的有效性.

b不同意，认为协议无效，理由是c和他的爱人在村里已经有一处宅基地，c买了宅基地后有两处宅基地。根据第《土地管理法》条、第62条，农村村民只能拥有一处宅基地，双方签署的《买卖房屋协议》应无效。

北京市通州区人民法院认为，根据本案的实际情况和诚实信用原则，丙方与乙方签订的房屋买卖协议经法律确认更为有效。有两个具体原因:

首先，丙方与乙方于2012年9月签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。丙方与本案所涉房屋已形成稳定的权属关系，丙方是该村居民，有资格拥有该村的宅基地。

第二，《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款规定，农村村民只能有一个宅基地。这是一个监管规范，而不是一个有效的监管，不应该被用来否定的有效性协议出售房屋。(以上案件内容来自北京市D法院)

律师的评论和分析:

农村房屋买卖最大的争议是“合同效力之争”。此外，纠纷往往是由农村房地产升值的后果引起的，特别是当农村地区面临拆迁和重建时。即使房屋已经出售了几年甚至十几年，原卖方也可以起诉并声称合同无效，并要求收回房地产。

当然，在这种情况下，买方会主动提起诉讼，要求确认合同的有效性。买方提起此类诉讼的原因是农村房地产通常没有房产证。在拆迁的情况下，买方需要官方法律文件来证明他是权利的所有者。本案中，虽然买方提起了诉讼，但原卖方在应诉时仍提出了“无效合同”的主张。

许多农村房屋销售实质上是宅基地的销售，而宅基地只能按照有许多限制的规定卖给集体村民。将农村宅基地转让给XX村或城镇居民通常是无效的。

在本案中，买方是该村的一名村民，但他在购买时已经拥有该宅基地。根据《土地管理法》第62条，“村民只能拥有一个宅基地”。如果买方违反规定，拥有两处房产，购买合同会无效吗？

就这一焦点而言，从司法实践来看，在大多数情况下，法院的观点与本案相同，即违反一家一居规则并不一定导致销售合同无效。当然，在某些情况下，也有相反的情况。法院在处理案件时经常要考虑双方的实际情况。

例如，北京地区法院于2004年12月发布了北京高等法院第一人民法院第《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》号判决，确认农村地区私有房屋买卖合同以无效原则为基础，但有效性除外。

2006年9月，北京市高级法院再次发布《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，重申了合同无效的原则，但强调“合同的有效性可以根据实际情况和法律予以确认”例如，如果买方和卖方都是卖方的成员

根据上述情况，北京地区法院通常承认同一集体经济组织成员之间的宅基地买卖合同的效力，并将“一户一宅”的规定界定为行政规定，因此不承认买卖合同无效。

当然，即使由于特殊原因或其他情况而认定购买农村宅基地无效，卖方收回房地产也不是没有成本的。卖方应承担赔偿的主要责任，甚至可能包括拆迁利益的可能损失。

在《土地管理法》中，还强调了在赔偿问题上，"卖方对合同无效的原因负有主要责任，买方负有次要责任"。

2009年7月，北京市高级人民法院第《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》号判决确立了“因无效合同造成买受人信赖利益损失的赔偿原则，但赔偿的比例和金额应考虑到房屋所在地周边交通、商业、环境等因素的发展、土地升值和拆迁的可能性”，不赔偿不拆迁原则。

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