农村宅基地房屋买卖纠纷中的主要问题
时间:2021-03-02 18:16:20出处:富华律师网阅读（2）
农村宅基地上的房屋是指农民在宅基地上建造并拥有合法使用权的房屋。随着经济的发展，农民经常把他们建在宅基地上的房子卖给别人。一些买家是来自该村或其他村庄的村民，而另一些是城市居民，这导致了类似房屋销售中的更多纠纷。
(一)农村宅基地上房屋买卖合同的效力
在审判实践中，各地法院对农村宅基地房屋买卖合同效力的认定和处理意见不一，存在“同案不同判”的现象。一个是“无效”
处理模式。一些法院认为此类合同无效。例如，北京市高级人民法院(北京市高级人民法院法[2004年第391号)发布的《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定及处理原则研讨会会议纪要》，认定房屋买卖必须涉及我国法律、行政法规禁止的宅基地买卖，进一步认定农村房屋买卖合同无效。第二是“有效”的处理模式。例如，浙江省高级人民法院颁布的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》(浙江省高级人民法院法[〔1992〕82号)规定:“对于农村私有房屋的买卖，如果双方都有自愿和共同的合同，买受人已经支付了房价款，实际使用和管理了房屋，没有其他违法行为。买卖程序不完善的，买卖关系视为有效，但应当办理相关手续。”江苏省高级法院《关于审理房地产案件若干问题的意见》也持这种态度。第三是“无效为原则，有效为例外”的处理模式。例如，山东省高级法院颁布了《全省民事审判工作座谈会纪要》号(发2005]201号)，规定:“农村私有房屋买卖合同的效力应以无效原则为基础，但效力除外。只有房屋的买卖双方都是同一集体经济组织的成员，合同才能被视为有效。”
我们认为，农村宅基地上的房屋出售，只要不是在同一个集体经济组织的成员之间进行，就应该被视为无效。根据购买者的身份，将交易行为分为两种基本类型:同一集体经济组织成员的房屋买卖和非集体经济组织成员的房屋买卖，并进一步讨论了其效力。
1、同一集体经济组织成员买卖房屋的法律效力
就同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋的法律效力而言，其效力较为明显，因为受交易主体身份和土地权利的影响较小。凡符合一般房屋买卖合同有效条件的合同均视为有效。
2、集体经济组织以外的房屋买卖的法律效力
本集体经济组织以外的人分为其他集体经济组织成员和城镇居民。虽然买卖双方在这两种情况下有所不同，但合同的法律效力并无不同。
(一)本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的效力。法律没有明确规定如何处理这些问题。由于农村宅基地具有极强的福利性和保障性，是由本集体经济组织成员无偿取得的，因此宅基地使用权的取得主体应限于本集体经济组织成员，否则会扰乱当前的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，宅基地交易的开放和禁止可能会导致强大的社会群体对农村利益的侵蚀。在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，允许宅基地轻率交易会导致宅基地被兼并，影响社会秩序和稳定。因此，集体经济组织以外的村民购买宅基地和房屋原则上也应认定为无效。
(2)城镇居民购买农村宅基地的有效性。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的用益物权，与物权人的特定身份密切相关。关于城镇居民买卖住房问题
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知的》第10条规定:“非法使用农民集体所有的土地、农村集体经济组织非法出售或出租的非农业建设用地、城镇居民购买的宅基地、农民住宅或农村“小产权房”等，不得进行登记发证。通过户籍管理制度改革或通过“村改居”等方式擅自将农民集体所有的土地转为国有土地而不办理合法的征收手续。“可以看出，现行国家政策明确规定，禁止城市居民在农村购买宅基地或地上建筑物。因此，城镇居民与农村居民签订的房屋或宅基地买卖合同应视为无效合同，城镇居民购买农村宅基地或宅基地的主张不予支持。
3、应确定为有效的例外
集体经济组织其他成员、城镇居民购买农村宅基地房屋的合同原则上无效，但不排除特殊情况下这种交易合同有效的例外，保持合同的有效性。
(一)出卖人将宅基地上建造的房屋出售给其他集体经济组织成员和城镇居民的，或者同时该房屋所占用的宅基地因被征收而转为国有土地的，原农民出卖人也转为城镇居民的，宅基地性质发生变化的，该房屋的出售视为有效。在这种情况下，土地的性质发生了变化，合同无效的障碍已经消除，合同应视为有效。