农村宅基地房屋买卖纠纷中的主要问题

(1)农村宅基地房屋出卖人的损失范围。在农村宅基地房屋买卖合同中，一般来说，出卖人的损失是买受人在购买和使用房屋过程中的使用成本。至于损失的计算标准，主要是参照同一房屋的租赁成本来确定。但是，我们认为，卖方的房屋使用损失应抵消买方的银行利息损失，不应单独支持。

(2)农村宅基地房屋购买者的损失范围。在农村宅基地房屋买卖合同中，如何确定合同无效造成的损失范围一直是一个有争议的问题。我们认为，合同无效的卖方负有缔约过失责任，买方的损失是信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。直接损失包括承包费用、履约准备费用和两项费用的利息。间接损失是受让人失去与第三方签订另一份类似合同的机会而造成的损失。在农村宅基地房屋买卖合同中，间接损失是指农村房屋买卖合同的无效将不可避免地导致买受人失去与他人订立另一份合同的机会。因此，买方无法获得房价上涨带来的增值收益。该增值收益应为争议时房屋市场价格与买卖时房屋价格之间的差额，作为房屋的增值收益，但因房屋改建或重建而造成的房屋增值部分归买受人所有。确定差价损失的时间点，应根据对守约方利益的保护、守约方的要求、合同约定的履行期限届满日期、违约确定日期以及审理中房屋的升降情况合理确定。买受人入住的，还应当赔偿实际搬迁费用。

3、关于损失赔偿过错责任的分配

农村宅基地房屋买卖合同无效，各地法院对买卖双方应承担的责任略有不同。1.上海。2004

2001年，上海市高级人民法院在《土地管理法实施条例》中规定，如果房屋出售给乡(镇)以外的人未经有关组织和部门批准，但合同已实际履行，且购买人已实际居住和使用该房屋，如果有争议的房屋已被拆除或已纳入拆迁范围， 在扣除购买者的购买价格后，应充分考虑购买者重新购买该房屋的合理费用，买卖双方应按比例获得补偿，一般可考虑分割比例

大约733603。2.北京。在北京市第一中级人民法院审理的一起案件中，法院裁定，买方应向卖方返还20%的拆迁补偿。青岛。2006

2001年，青岛市中级人民法院在《土地管理法》中规定:“房屋现场买卖合同确认无效后，根据合同取得的财产应当返还。如不能或没有必要返还的，按起诉之日宅基地房屋评估价格折扣予以补偿。合同无效时，双方都有过错，各自应承担的责任约为

50%”.

我们认为，农村房屋买卖合同无效时，买卖双方都应承担责任，应采取浮动责任。

方式，即在卖方对合同无效负主要责任的前提下，法官可以根据具体的销售情况适用不同的责任比例。责任的具体比例应参照以下因素:第一，时间因素。国务院办公厅1999年

2005年5月6日

15日《土地管理法》发布后，城镇居民仍购买农村房屋的，买受人应承担50%以下的较大比例责任。同时，合同订立的时间越长，就越能体现合同的目的和双方的善意。当卖方为了利润而违反合同时，卖方应该承担更多的责任。第二，购买目的。区分原因是否为

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