如何处理宅基地使用权买卖纠纷？

宅基地使用权是农村居民因建造自己的房屋而占有和使用集体所有土地的权利。近年来，宅基地使用权买卖(转让)纠纷逐渐增多。那么，如何处理当前的宅基地使用权买卖纠纷呢？

一、宅基地使用权买卖纠纷由谁负责？

宅基地使用权争议的法律关系是宅基地使用权转让合同的法律关系。宅基地使用权属于一种不动产物权。关于房地产纠纷的管辖，我国《中华人民共和国民事诉讼法》第33条规定，因房地产纠纷提起的诉讼，由房地产所在地人民法院管辖。

二.处理宅基地使用权买卖纠纷的法律依据

1.《物权法》第153条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

2.《土地管理法》第62条第1款:农村村民每户只能有一个宅基地；第四款:农村村民出售或出租房屋后再申请宅基地的，不予批准。

3.《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、转让或出租用于非农业建设。

4.《合同法》第52条:有下列情形之一的，本合同无效。第五条:违反法律、行政法规强制性规定的。

5.国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》明确指出:农村住宅不得出售给城镇居民；也不允许城镇居民占用农民集体土地建房；有关部门不得对非法建造或者购买的房屋颁发土地使用证和房地产证。

6.2008年，《最高人民法院关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》指出，宅基地使用权承载着大多数农民拥有自己住房的社会功能，是农村土地管理制度的重要组成部分。违反法律、行政法规和国家有关政策转让宅基地，以及其他导致农民变相丧失宅基地使用权的行为，依法予以确认无效。

7.《2011年全国民事审判工作会议纪要》明确表示，向本集体经济组织成员以外的人出售宅基地房屋的合同不具有法律效力。卖给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配和使用条件的规定。

8.最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第4条规定，法院确认合同无效应以法律和行政法规为依据。国家政策不属于法律和行政法规的范围，不得作为确定合同无效的依据。

此外，值得注意的是，并非所有由宅基地使用者和村外集体经济组织个人签署的《房屋买卖合同》都是无效的。司法实践中有一种观点认为，在我国“房地一体”的流转制度下，农村村民出售房屋必然导致宅基地使用权的流转。农村集体经济组织以外的人，如城市居民，在农村购买房屋，违反了法律的强制性规定。该条款具有强制性和有效性，因此双方签订的房屋买卖合同无效。

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