农村宅基地房屋买卖纠纷中的主要问题
时间:2021-03-02 18:16:20出处:富华律师网阅读（2）
(二)在农村购买私有房屋后，所购房屋经有审批权的机关批准，并经当地集体经济组织同意，已办理房屋所有权和宅基地使用权变更手续，并取得合法权属证书的，房屋买卖合同可以视为有效。由于行政机关已经对房屋、土地权属变更作出行政许可，合同也应视为有效。
(三)虽然买受人是其他集体经济组织成员和城镇居民，但其配偶或父母和子女是房屋购买地的集体经济组织成员，购买房屋时，家庭成员共同出资共同生活。村集体经济组织同意购销合同内容的，可以确定为家庭共同购买，购销合同有效。在这种情况下，可以视为同一集体经济组织成员之间的农村宅基地房屋买卖，合同有效。
(四)1999年1月1日《关于深化改革严格土地管理的规定》修订前，农村村民将房屋转让给在家乡定居的干部、工人、退伍军人、华侨、港澳同胞的，房屋买卖合同视为有效。根据1986年1月4日和1999年1月4日颁布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第27条的规定，工人、退伍军人、退休干部和华侨、港澳台同胞回乡定居，需要使用集体所有的土地建房的，应当按照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。虽然1999年1月1日修订、1999年1月1日颁布的《土地管理法》(1999年1月1日发布)将删除本条，但根据“法律不溯及既往”的原则，农村村民将其房屋转让给1999年1月1日前已在家乡定居的干部、工人、退伍军人、华侨、港澳同胞的，该房屋买卖合同视为有效。
(5)根据最后一手的身份和交易情况，结合上述原则，可以判断和确定同一房屋多次销售和转让的有效性。如果最后一手购买者是该集体经济组织的成员，则应视为该宅基地未转让给该集体经济组织以外的任何人，不违反法律和政策的禁止性规定，且不构成对该集体经济组织的限制
合同无效，一方因合同无效取得的财产应返还给另一方。这是合同法第58条处理无效合同的主要方式。因此，当法院裁定农村房屋买卖合同无效时，它也裁定了房屋的返还和房价，这是相当普遍的。然而，在司法实践中，一些法院认为，在处理无效销售合同的后果时，一般原则应当是维持交易现状而不相互返还，但相互返还和恢复交易前状态除外。
我们认为买受人购买的房屋应当在合同无效后返还。首先，合同无效后的财产返还属于物权的一种保护方式，其范围应以收到价款时的价值为准，因为双方所获得的权利基础已经因合同无效而不复存在。其次，返还财产的目的是将因合同无效而产生的双方财产关系恢复到合同关系不存在之前的状态，消除双方财产关系造成的影响。第三，合同法中的“不必要的返还”是指虽然原物存在，但如果原物的返还会加重当事人的经济损失，造成资源浪费，并且不符合客观经济规律，则采用折价补偿的救济方式。但是，农村房屋买卖合同无效后的返还不会增加当事人的经济损失，也不会造成资源浪费，用折价补偿代替房屋返还是不合适的。第三，如果房屋出卖人利用现行规范中对合同的否定评价，通过恶意禁止反言达到追求利益的目的，那么在合同无效过错责任分配的裁量中，诚实信用原则可以作为司法判决的一个重要价值取向，以纠正确认合同无效判决的返还所带来的利益失衡。
2.论合同无效后房屋附属物的处理
在现实生活中，购房者通常会根据自己的生活和商业需求，对他们购买的房屋和庭院进行装修、翻新或增加更多的建筑，这将相应地增加房屋的价值。上述装饰、装修或添加是在买方的贡献和努力下完成的，因此享有添加对象的权益。但是，附物系附于出卖人的房屋或建在集体土地上，不得分离或移动。即使可以分离或移除，它的价值肯定会贬值。因此，买受人应当将附着物连同原物一并返还给出卖人，出卖人应当赔偿买受人的附着物价款。加入价值的确定应首先由双方协商确定。协商不成的，法院应当委托有资质的房地产评估机构进行评估和认定。
(三)合同无效后的损失赔偿
合同无效后的损失赔偿问题是合同无效后买卖双方争议的主要问题。这也是平衡双方利益、妥善处理纠纷的关键。在实践中，合同无效后的损失赔偿问题主要涉及以下问题。
1、关于损失赔偿模式
目前，司法实践中损失赔偿主要有两种模式。首先，所有支持损失。第二是部分支持买方的损失。我们认为，合同无效后，买方的损失应得到部分支持，卖方应对合同无效负主要责任。原因是:合同法规定，合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。如果双方都有过错，应承担相应的责任。在农村房屋买卖合同中，由于农村房屋和宅基地的流转受到限制，法律和政策都规定合同双方都知道或应该知道，因此合同无效是双方的过错。然而，大多数的t