本篇文章给大家谈谈租赁合同纠纷的突破，以及租赁经营合同纠纷案例对应的知识点，希望对各位有所帮助。
本文目录一览：
- 1、买卖不破租赁
- 2、突破合同相对性的情形有哪些
- 3、合同相对性的突破
- 4、房屋租赁合同纠纷咨询律师
买卖不破租赁
“买卖不破租赁”就是其中最为典型者，即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。由于在抵押权实现时，租赁物的所有权自会因拍卖、变卖、折价等实现行为而发生变动，故而抵押权与租赁权的关系也应当遵循“买卖不破租赁”规则。
不动产抵押权与利用权的顺位先后就依据登记与占有的先后确定，抵押权登记在承租人占有租赁物之后的，抵押权不得对抗租赁权，反之则抵押权优先于租赁权。
买卖不破租赁的法律效力
买卖不破租赁原则的出现，突破了严格的合同相对性原则，确定了合同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用，势必产生一定的法律效果，这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。
出租人与受让人除发生标的物所有权人地位的改变，受让人也能取得出租人的地位，对于租赁合同中的权利义务进行概括承受，而出租人与承租人之间的租赁关系虽不终止，但发生合同主体的变更，即在原租赁合同上发生受让人与承租人之间的法律关系。
以上内容参考：百度百科-买卖不破租赁
突破合同相对性的情形有哪些
突破合同相对性的八种情形。
【法律分析】
一、买卖不破租赁。二、合同债权人利益保全。三、单式联运合同。四、旅游纠纷。五、建设施工合同分包人连带责任。六、非法转包违法分包情形下发包人对实际施工人的责任，交强险。八、第三者责任险 。代位权债权人代位权制度是指当债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人为保全其债权，可以当事人的名义向人民法院请求代位行使债务人对第三人的债权的权利但该债权专属于债务人自身的除外。撤销权撤销权，是指当债务人放弃对第三人的债权、实施无偿或低价处分财产的行为而有害于债权人的债权时，债权人可以依法请求法院撤销债务人所实施的行为。它与代位权共同构成债的保全制度。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》 第五百三十五条 因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。
合同相对性的突破
传统的合同相对性理论认为，合同仅于缔约人之间发生效力，对合同外第三人不发生效力；合同缔约人不得以合同约定涉及第三人利益的事项，任何一方缔约人不与第三人发生权利义务关系，否则合同无效。当资本主义进入现代市场经济以后，随着经济的高速发展，商业贸易的空前繁荣，社会经济生活对合同的社会功能提出了新的要求。为了适应现实的需要，提高社会经济运行的效率，各国都在一定程度上扩张了合同的效力范围，表现在立法和司法上，受合同效力影响的第三人范围越来越宽，合同相对性理论也逐渐受到了冲击，出现了许多合同相对性的例外情况，此现象称为"合同相对性的突破".
首先，合同主体涉及第三人。合同主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。而在债权物权化的情形中，第三人可以租赁权对抗房屋买受人。其次，合同权利义务涉及第三人。合同内容的相对性，是指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利，承担合同规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利。在为第三人利益合同中，当事人双方可约定向第三人利益为给付，或经第三人同意为其设定给付义务；在债权保全中，合同权利与义务同样对第三人产生了约束力；债权的转让则将合同权利或义务直接涉及第三人。第三，合同责任涉及第三人。合同义务的相对性必然决定合同责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。从这一点上看，上述突破情形只有“附保护第三人作用的契约”突破了合同责任的相对性，使生产者对消费者直接承担违约责任。但由于德国在20世纪80年代后期通过了产品责任法，关于产品责任的案件适用无过错原则，不再援用“附保护第三人作用的契约”来解决了。另外，各国多通过严格区分违约责任和侵权责任来解决合同相对性所面临的困难，如产品责任制度、第三人侵害债权制度。然而，合同相对性规则并不是绝对地排斥第三人的责任。如在保证合同中，当被保证的债务人一方不履行合同义务时，债权人可以直接请求保证人履行合同或承担违约责任。再如，债务转让合同中，由第三人取代债务人成为合同关系的主体，新债务人将承担全部债务。可以认为只有当第三人自愿承担合同义务成为合同当事人，才负违约责任。
合同相对性的突破表现：
1、租赁权的物权化。我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即出租方将财产所有权转移给第三方时租赁合同对新的所有权方继续有效。这是民法理论上的“买卖不破租赁”规则，使得依据租赁合同产生的租赁权(债权)具有对抗第三人的物权的效力。《法国民法典》1743条、《德国民法典》571条、《日本民法典》第605条对此也进行了确认，以保护处于社会弱者地位的承租人。[5]
2、披露制度的确认。我国《合同法》第403条规定受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系，受托人因第三人的原因不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或委托人作为相对人，主张其权利。无疑披露制度的确立也是对合同相对性原则的一种突破。
3、债的保全制度。在现实经济生活中，一些债务人为了逃避债务，或隐匿转移财产、或低价转让乃至无偿赠与财产，或怠于行使自己的债权乃至放弃自己的债权，这些行为均严重损害了债权人的利益。但按照传统的合同相对性原则，由于债权人不能将自己的意志渗透到债务人与第三人的合同行为中，影响债务人与第三人的“契约自由”，因此其对此是束手无策的。这种利益上的失衡，必将导致整个合同领域交易安全的丧失，于是，为了在债务人的意思自治和债权人的期待利益间找到一个平衡点，维护诚信原则，便自然地产生了债的保全制度。此制度的基本原理在于，赋予债权人对债务人或相关第三人享有一定的权利一—代位权和撤消权。其中代位权是指债务人怠于行使其对第三人的权利并危及债权时，债权人得以自己的名义行使该权利，请求第三人履行义务。撤消权则是指债务人为逃避债务将自身财产无偿赠与或以不当低价转让给第三人时，债权人得向法院申请撤消，宣告行为无效。
4、关于第三人利益的合同。第三人利益的合同，是指订约人并非为自己而是为他人设定权利的合同。此种合同的法律特征为：（1）第三人不是订约当事人，他不必在合同上签字，也不需要通过代理人参与缔约。（2）该合同只能给第三人设定权利，而不得为其设定义务。（3）该合同的订立，事先无须通知或者征得第三人的同意。第三人利益合同属于利他合同一种，如果债务人不履行义务，第三人和债权人均可以请求其承担责任。正是由于第三人利益的合同将对第三人发生效力，所以，此类合同是合同相对性的例外。
我国《合同法》对第三人利益合同没有专门做出规定，合同法作为规范合同关系的一般法，理应对第三人利益合同做出具体规定，所以，从世界各国和地区为第三人利益合同的发展分析，以及从我国的实际需要出发，我国立法确有进一步完善的必要。有的学者认为，我国《合同法》第64条是对第三人利益合同的规定。事实上，仔细分析第64条的规定，并没有对第三人在此合同中的地位做任何规定，第三人利益合同，首先体现为第三人享有直接请求权，其次是债权人取得请求债务人向第三人给付的权利，而我国《合同法》第64条规定的“向第三人履行债务”之情形，第三人对债务人根本不能取得任何权利，债务人不履行或者不适当履行时应向债权人，而非向第三人承担违约责任，第三人只是债权人的履行辅助人。
房屋租赁合同纠纷咨询律师
重赏之下必有勇夫，呵呵...浅谈一下我的看法，仅供参考：
（一）理论上讲：
首先，根据楼主所述“我同张签了合同，大致是将房子租给张，09年6月1起租期为3年”所以您已经默许了刘的转租合同,合同尽管没生效但已经成立了。也就不适用《合同法》第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
其次，如果张有下列情形，你可以解除合同。《合同法》第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
再次，09年6月是合同生效时间，由第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是所谓的“买卖不破租赁”。所以即使房子卖了，如果租赁合同不到期也不能终止合同。楼主卖房时可以给买方协商一下，大不了租金归买方就是了。
我不明白楼主为什么非要要他搬走，你是房子的物主，买卖自然由你决定。虽然买卖不破租赁，但反过来讲，租赁也不影响买卖啊，由第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。所以你可以把房子卖掉，如果张不同意你卖，你可以让张以相同的价格买下你的房子的。
（二）针对楼主的情况可以：
1先和张某协商一下，最好别打官司，给他讲清楚诉讼又费时又费力。
2我不知道你们的合同具体怎么签的，你最好拿合同找个当地的律师咨询一下，一般情况下合同上总能找到写漏洞，把握住！
3特别是关于租金和租赁期的条款，一定有突破口，如果没有约定具体（记住：必须是书面约定）数额，将对你非常有利！
4房子是你的！可以采取适当非常手段！
关于租赁合同纠纷的突破和租赁经营合同纠纷案例的介绍到此，不知道你从中找到你需要的答案了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息。
