本篇文章给大家谈谈张能文租赁合同纠纷案，以及对应的知识点，希望对各位有所帮助。
本文目录一览：
- 1、租赁合同并未要求单方违约就要支付违约金，房东有权扣违约金吗？
- 2、如何解决房屋租赁合同纠纷
- 3、有没有租赁合同纠纷诉状范X参考下？
- 4、房屋租赁合同纠纷 确认承租权如何选择法院
- 5、租房合同纠纷解决办法是怎样的呢
租赁合同并未要求单方违约就要支付违约金，房东有权扣违约金吗？
【裁判法院】最高人民法院
【裁判文号】（2020）最高法民申2309号
【裁判日期】2020年8月11日
核心裁判观点：
1、违约金与损失赔偿可以同时主张
违约金与损失赔偿均系填补违约所致损失的方法，当违约金不足以弥补当事人遭受的实际损失时，法律并未禁止二者同时适用，华润公司有关违约金与损失赔偿不能同时适用的申请再审理由，不能成立。
2、承租人提前解除租赁合同损失
损失总额包括合同履行后可以获得的利益；可得利益损失包括再出租前的物业闲置损失、再出租租金与原约定租金的总差额、未能再出租物业的损失；租赁合同中同时约定物业费的，可得利益损失亦包括物业费对应的损失。
3、适用法律确有不当，不代表法律适用错误
二审判决在认定华美公司因华润公司违约行为所受损失为19231029.14元的情况下，判令华润公司支付违约金1000万元并赔偿损失19231029.14元，适用法律确有不当。
综上，原二审判决适用法律虽有瑕疵，但综合全案处理来看，判决结果总体适当。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十条，原二审判决不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的“原判决、裁定适用法律确有错误”的情形
附：完整裁定书
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申2309号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁华润万家生活超市有限公司。住所地：辽宁省沈阳市铁西区南八中路73号4楼。
法定代表人：武建威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩阳，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：丹东华美房地产开发有限公司。住所地：辽宁省丹东市元宝区锦山大街78-8号。
法定代表人：匡远茂，该公司董事长。
再审申请人辽宁华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）因与被申请人丹东华美房地产开发有限公司（以下简称华美公司）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民终532号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
华润公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审。主要事实和理由：（一）原审判决认定华润公司违约缺乏事实和法律依据。华润公司系依据案涉《租赁合同》第1.10条和4.3.1条约定行使解除权，并不构成违约。退一步而言，即使华润公司没有单方解除权，在华润公司表示可以继续履约但希望减少租赁面积仍未取得华美公司同意后，华润公司又表示希望可以继续全面履行《租赁合同》，但此时华美公司明确拒绝并称已经出租给了第三方，故案涉合同解除并非华润公司违约所致，原审认定华润公司根本违约缺乏事实和法律依据。（二）原审判决同时支持违约金和赔偿损失的违约责任，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十八条第二款，违约金不具有惩罚的性质，一方违约赔偿的相关金额不应超过损失，原审判决同时支持违约金和损失赔偿的违约责任，给予了双重赔偿，违背法律规定，超过了法定的损失赔偿范围。根据《租赁合同》第10.7条和10.8条，华润公司最多仅应以1000万元为限承担支付违约金的责任。（三）原审判决认定损失的计算方式缺乏法律依据。华美公司与案外人签订的租赁合同和案涉《租赁合同》之间的20年租金及物业费差额19231029.14元与华润公司没有因果关系，且没有可预见性，不应归入赔偿范围。按照20年租期进行计算华美公司的损失，与当事人签订合同时的预期不符，且根据当事人的约定案涉《租赁合同》约定有可能在第4年提前解除。华美公司未向华润公司提供物业服务，不存在物业费损失，原审法院将20年期间物业费差价认定为损失缺乏事实和法律依据。
华美公司提交书面意见称：（一）原审判决认定华润公司违约完全正确，华润公司称其系依据约定解除合同，没有事实依据。（二）案涉《租赁合同》第10.8条约定了违约金和赔偿损失可以同时主张，且本案违约金的性质为惩罚性违约金，原审判决违约金和赔偿损失同时给付正确。（三）原审计算租金和物业费损失的方式和数额认定有事实基础，符合法律规定。综上，华美公司根据华润公司提出的要求定制建设了案涉物业，并将华美新天地项目从原先的住宅项目变更为商业项目。华润公司的违约，导致华美公司遭受巨额损失，应予以赔偿，请求驳回华润公司的再审申请。
本院经审查认为
华润公司关于原审判决认定其违约缺乏事实和法律依据的申请再审理由不能成立。案涉《租赁合同》签订后，华美公司按照约定建设租赁物业并经华润公司确认符合其经营要求，后又应华润公司要求同意其延期开业并减少租金，华润公司在不具备合同约定终止情形的情况下，向华美公司发送《终止租赁合同及相关补充协议的通知》，以“因目前经济下行的市场环境及日趋恶化的零售市场，我司进行了战略调整”为由通知解除《租赁合同》，并且后续拒不接收案涉租赁物业，实质是明确表示拒绝履行合同，其行为已经构成根本违约。在华润公司已于2016年6月15日明确表示拒绝履行合同后，华美公司于2017年4月5日与案外人另行签订租赁合同，该行为属于依照合同法第一百一十九条第一款为防止损失扩大所采取的适当措施，华润公司以此为由主张案涉合同解除系因华美公司违约所致，缺乏理据。
合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”合同法解释二第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据上述规定，违约金与损失赔偿均系填补违约所致损失的方法，当违约金不足以弥补当事人遭受的实际损失时，法律并未禁止二者同时适用，华润公司有关违约金与损失赔偿不能同时适用的申请再审理由，不能成立。但民事责任以填补损失为原则，当违约金责任与损失赔偿责任均指向同一违约行为且同时适用时，二者之和不应超过违约所导致的损失总额。二审判决在认定华美公司因华润公司违约行为所受损失为19231029.14元的情况下，判令华润公司支付违约金1000万元并赔偿损失19231029.14元，适用法律确有不当。
合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”首先，案涉《租赁合同》约定的租赁物业面积为13303平方米，华润公司拒绝履行合同后华美公司将其中12272平方米出租给案外人，两份租赁合同约定租期均为20年，华美公司依据两份租赁合同中所能取得的12272平方米租赁物税后租赁对价差额19231029.14元，属于华美公司因违约所受的可得利益损失，华润公司关于二审判决计算该部分损失方法错误的申请再审理由，不能成立。其次，从案涉《租赁合同》约定的租赁期起算日2016年8月25日至2017年4月4日华美公司将相关物业交付案外人使用，案涉13303平方米物业在此期间的闲置损失2926660元，也属于华美公司因违约所受的可得利益损失，对此一审法院已作出认定，二审法院未予否定，但在计算华美公司损失数额时遗漏此项。第三，一审判决认定的华美公司未能租出的1031平方米租赁物的损失7663271.43元，亦系华美公司因违约而实际遭受的可得利益损失，根据合同法第一百一十三条第一款，华润公司应予赔偿。二审判决以该1031平方米租赁物仍具有使用价值、华美公司即使因此受到损失也可从违约金中获得弥补或者另诉主张权利为由未予认定，不符合前述法律规定。因此，华美公司因华润公司违约所受的损失总额为29820960.57元（19231029.14+2926660+7663271.43），二审判决华润公司支付1000万元违约金并赔偿损失19231029.14元，并未不当加重华润公司所应承担的责任。
综上，原二审判决适用法律虽有瑕疵，但综合全案处理来看，判决结果总体适当。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十条，原二审判决不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的“原判决、裁定适用法律确有错误”的情形。华润公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回辽宁华润万家生活超市有限公司的再审申请。
审判长王富博
审判员仲伟珩
审判员李赛敏
二〇二〇年八月十一日
如何解决房屋租赁合同纠纷
合同纠纷 案件的 管辖 ，既涉及法定管辖，也涉及 协议管辖 的问题，为此，我国《 民事诉讼法 》第24 条就合同纠纷案件的法定管辖作出了明确的规定，即因合同纠纷提起的 诉讼 ，由被告住所地或者 合同履行 地人民法院管辖;而《民事诉讼法》第25条则就合同纠纷案件的协议管辖作出了相应的规定，即合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对 级别管辖 和专属管辖的规定。 下面就是关于如何解决 房屋租赁合同纠纷 的回答！ 二、 房屋租赁纠纷 的类型 (一)租金支付纠纷。 这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法： (1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及 租赁合同 的其他方面。 (2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的 违约责任 问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。 (3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商 解除合同 ，或由一方起诉从而终止租赁关系。 (二)损害赔偿纠纷 房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由 侵权行为 引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。 对此，法律 法规 并无明文规定，目前只有 上海 市高级人民法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了 合同违约 方而损害了守合同条约方的利益。
有没有租赁合同纠纷诉状范X参考下？
租赁合同纠纷 诉状范文如下： 原告： 姓名， 性别， 年龄， 出生年月， 工作单位 住址：一般为 户口所在地 ，也可为现居住地 被告：姓名，性别，年龄，出生年月， 工作单位住址：即你出租给他的房屋地址合同纠纷如何起诉状诉讼请求： 1、请求判令被告支付拖欠的房屋租金________(数额)。 2、请求判令解除原被告间的租赁合同。 3、请求返还原告所有的屋内家具一套，价值约_______元。 4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：某年某月某日，原告与被告签订了 房屋租赁协议 ，约定将______________的房屋租赁给被告使用，并约定每月支付租赁费用________元，原告收取押金__________元。被告于_________时间开始向原告付款，但自某年某月某日开始，被告停止支付房屋租金，某年某月某日，原告发现被告还私自将原告租赁房屋内的一套家具搬出。原告多次请求被告支付房租及返还家具，均遭到被告的拒绝。原告无奈之下，起诉至贵院，望贵院审清事实，判如诉请。此致___________人民法院(房屋所在地) 具状人：_______(原告姓名)时间：起诉书签名完毕后，一式三份，原告一份，法院一份，被告一份。原告身分证复印件一份交给法院。被告身分证复印件一份(或公安机关出具的户籍证明)交给法院，租赁合同纠纷诉状范文和上文的差不多一样，大家要多注意
房屋租赁合同纠纷 确认承租权如何选择法院
相关监管体制的出台，也是结合着市场上已经发生的一些问题才要站在宏观的角度上统一去制定的，所以现在我国已经着手开始重点管理 房屋租赁 市场当中的一些行业乱象了，有一点特别让租客烦恼的就是房东可能会在和自己签了合同以后，又把房子租给其他人了，因此承租权会存在着矛盾。那么， 房屋租赁合同纠纷 确认承租权如何选择法院? 一、房屋租赁合同纠纷 确认承租权如何选择法院? 合同纠纷 案件的 管辖 ，既涉及法定管辖，也涉及 协议管辖 的问题，为此，我国《 民事诉讼法 》第24 条就合同纠纷案件的法定管辖作出了明确的规定，即因合同纠纷提起的 诉讼 ，由被告住所地或者 合同履行 地人民法院管辖;而《民事诉讼法》第25条则就合同纠纷案件的协议管辖作出了相应的规定，即合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对 级别管辖 和专属管辖的规定。 二、 房屋租赁纠纷 的类型 (一)租金支付纠纷。 这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法： (1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及 租赁合同 的其他方面。 (2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的 违约责任 问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。 (3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商 解除合同 ，或由一方起诉从而终止租赁关系。 (二)损害赔偿纠纷 房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由 侵权行为 引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。 对此，法律 法规 并无明文规定，目前只有 上海 市高级人民法院内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的，按约定处理。这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公，否则岂非保护了 合同违约 方而损害了守合同条约方的利益。 (三)其他方面的纠纷。 房地产租赁除前述 违约金 和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。 因此，房屋租赁市场是房地产市场的一个组成部分，租赁市场会随着经 济的发展而进一步扩大。目前我国的房屋租赁市场还远没有进入一个法律的市场，市场行为极不规范，一些违法现象还十分严重并对房屋租赁市场的培育和发展起到了负面影响，所以我们面临的问题是仍要加强房屋租赁市场方面的立法工作，加强法制、加强管理，使房屋租赁市场进一步规范化，预防和减少纠纷的发生的同时，不仅要根据当事人自愿的原则，尊重当事人的意志，采取调解或仲裁的处理方法;更要注重引导当事人通过诉讼的手段来解决纠纷，从而推动整个房屋租赁市场的发展。 如果当初在租赁合同当中没有明确的约定法院管辖地的话，那这种情况一般也是房屋所在地的法院，通过法院来确认具体的承租权的前提是合同中没有约定其他的解决方法，否则在先履行了合同中约定的办法无效以后才能起诉。
租房合同纠纷解决办法是怎样的呢
房屋租赁纠纷主要包括租期及押金纠纷，房屋水、电、煤费用纠纷，房屋设备的使用及赔偿纠纷和租赁备案纠纷。房屋租赁纠纷可以通过以下几种方式处理：协商解决，协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决。(1) 申请仲裁仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。(2)民事诉讼若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。
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