继承制度是指将死者留下的财产转移给依法享有继承权的人的法律制度，核心是财产权的转移。而死者留下的财产只能通过法定财产继承，这就是所谓的继承。遗产是公民死亡时留下的个人合法财产。
从今天的继承案件来看，房地产在继承案件中占有相当大的比例。然而，由于我国房地产类型的多样性，也导致了继承案件中财产处理的复杂性。为此，本报请北京市广恒律师事务所律师赵XX对生活中常见的房产类型可能涉及的继承问题进行总结。
拥有所有权的房产
这种财产可以分为单独所有权、共同所有权和股份所有权。
单独所有
也就是说，公民个人拥有房地产的全部产权。在这种情况下，房子的继承相对简单。公民的继承人有遗嘱的，按照遗嘱继承，没有遗嘱的，按照法律继承。
共同共有
一般存在于家庭关系中，比如夫妻合住，家庭合住。在这种情况下，公民死亡后，属于共有人的房屋部分，先予拆除，死者的剩余部分作为遗产，由死者的有关继承人继承。比如夫妻共有的房子，一方去世后，属于另一方的房子会先分开。一般夫妻双方各分得一半，剩下的一半由死者的继承人继承。
按份共有
与共同所有权不同，死者对房屋的财产权份额在生前确定，但只有这一份额，如房屋的三分之一、二分之一，属于死者的法定继承财产，由死者的继承人继承。比如房产是兄弟之间购买的，购买时支付的金额不同。兄弟俩按房子总数的比例分享房子。兄弟中有一人死亡时，其继承人只能继承死者所占房屋的份额。还有一些夫妻在婚姻期间约定财产的具体份额，比如丈夫占40%，妻子占60%。同样，一方死亡后，其继承人只能继承属于死者的份额。
值得注意的是，在现实生活中，存在公民未完全获得所有权就突然死亡的情况。比如签订房屋买卖合同后，公民在办理过户手续、领取产权登记证前突然死亡。因为我国对房屋产权实行登记制度，此时的房屋买卖合同并不是房屋产权的有力证明，房屋买卖合同在法律上只属于债权的范畴，也就是说你可以取得房屋的产权。在这种情况下，在实践中，继承人可以先继承合同权利，在取得财产权属证书后再继承。
只拥有使用权的房屋
除了普通商品房，还有中心产房、军队产房、公租房等等。由于这种住房具有很强的政策性，能否继承主要取决于政策规定。
只有使用权，但可以继承的房屋
一些中央快递公司和军队快递公司不能上市交易。虽然他们只有使用权，但是政策允许继承。当然，只能继承使用权，即死者的继承人有共同使用房屋的权利。然而，在实践中，多继承人如何公平、合理、友好地行使共同使用权一直是一个复杂的问题。比如有的继承人想自己住，有的继承人想出租收租金；有的继承人抱怨使用的空间小，有的继承人认为公共区域没有维护好，往往充满矛盾。
只有使用权，但不能继承的房屋
这类房屋的典型是公租房。公租房的性质是租房。对于出租屋，公民没有所有权，使用权不能继承。
有些公租房，原房客去世后，同户籍的继承人可以向房屋所属单位申请换新房客，继续租住该房屋。然而，在一些公共场合
另一类是城镇居民购买的农村集体土地上的房屋，称为“小产权房”，不能继承。
根据我国现行法律政策，国家不允许城镇居民在农村集体土地上购买房屋，更不承认此类房屋的产权。所以这样的房子不属于继承法规定的公民合法财产，不能继承。
农村宅基地及上房屋
宅基地只能由这个集体组织的成员申请，而且有“一户一宅”的原则，所以它的继承也和继承人的身份有关。
如果继承人和死者一样是集体组织的成员，他们继承死者的宅基地和房屋一般没问题。
如果继承人不是该集体经济组织的成员，甚至已经成为城镇户籍，因为宅基地使用权具有一定的个人依赖性，其取得需要主体满足一个特定的身份，即该集体经济组织的成员。因此，非集体经济组织成员无权继承宅基地使用权，但在宅基地上建造的房屋可以继承。同样，如何真正实现继承后的居住权和使用权，仍然需要相关法律法规的不断探索和完善。
赵XX说现实生活中的情况远比上面的内容复杂，他只是总结了几个常见的情况。如果有争议，他还是要结合案件的具体事实和情节详细分析讨论。
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