【西安房产律师】二手房返还定金案件
西安市未央区人民法院民事案
（2020）陕0112民初26891号
原告（反诉被告）：于弋。
被告（反诉原告）：谢猛。
被告（反诉原告）：马蕾。
第三人：西安品胜房地产营销策划有限公司。
法定代表人：赵明，总经理。
委托诉讼代理人：任延亮，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：任祥，男，该公司职员。
原告（反诉被告）于弋与被告（反诉原告）马蕾、谢猛，第三人西安品胜房地产营销策划有限公司（以下简称“品胜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）于弋及其委托诉讼代理人余炜斌、邓昌林，被告（反诉原告）马蕾、谢猛及其共同委托诉讼代理人张元珍，第三人品胜公司的委托诉讼代理人任延亮、任祥到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告于弋向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告已支付的定金5万元；2、判令被告支付违约金25.6万元；3、判令被告支付原告为实现债权发生的律师费3万元；4、本案受理费、保全费等诉讼费用全部由被告承担；5、判令被告支付居间服务费30720元。
事实与理由：2020年7月24日在第三人品胜公司的居间介绍下，原告与二被告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买二被告名下坐落于西安市经开区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋。
原告按约支付定金5万元，但被告一直未按照约定办理涉案房屋抵押登记注销手续以及二手房网签备案和资金监管手续等。
经原告联系第三人多次催告，被告仍拒绝履行合同义务并于2020年11月10日单方面解除合同。
被告的违约行为给原告造成了严重经济损失，故原告诉至人民法院，请求判如所请。
被告马蕾、谢猛共同答辩称，二被告不存在违约行为，不应承担违约责任。
第一，未办理解押的原因是原告不能按照约定办理网签导致，原告迟迟未能如约办理网签手续的原因在于原告名下房产也在出售中不具备购房资格，故不能过户。
第二，被告解除合同并非违约，而是行使约定解除权。
三方《房屋买卖居间合同》约定双方应在合同签订后50个工作日（即2020年9月30日前）内办理网签手续，但直到2020年10月下旬，第三人才通知二被告办理网签手续。
因原告已逾期办理近一个月，故双方协商由原告先行支付40万元用于提前还贷，但原告最终反悔。
被告未违反合同约定，不应当承担违约责任。
反诉原告马蕾、谢猛向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金20.6万元；2、判令反诉被告支付反诉原告主张权利产生的律师费3万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
事实与理由：反诉原、被告与第三人于2020年7月24日签订《房屋买卖合同》，约定反诉原告将位于西安市经开区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋转让给反诉被告，转让价款128万元；同时约定在2020年9月30日前办理网签手续，但反诉被告未能如约办理。
截至2020年10月30日，反诉被告逾期办理网签备案已达30日，根据合同约定，反诉原告有权要求解除合同并要求反诉被告支付违约金及律师费用。
反诉被告于弋针对反诉辩称，首先反诉原告违约在先，反诉原告应按照《房屋买卖居间合同》第二条约定应于2020年9月20日提起撤押申请，向银行还款并办妥解押登记手续。
合同约定的单方解除合同的条件并未成就，反诉原告无权单方解除合同。
其次，合同约定办理网签备案的履行期限从2020年7月24日起计算50个工作日即2020年10月9日届满，逾期超过30日即到11月8日才符合解除合同的条件。
但10月22日开始第三人已经通知反诉原告办理网签备案手续，其二人由于房价上涨一直拖延并提出超出合同约定的无理要求，导致本合同未能履行。
最后，反诉原告无权主张违约金及律师费损失，本案合同是反诉原告违法单方解除，故其无权要求违约金等损失。
关于反诉原告提出第三人愿意帮反诉原告找垫资公司垫资及与本案原告沟通协商提高首付款等问题未达成书面协议，故应按照本案房屋买卖居间合同的约定，各方依约履行各自义务。
综上，请求人民法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。
第三人品胜公司正对本诉和反诉述称，第一，合同约定2020年9月20日之前完成银行撤押手续。
但是马蕾、谢猛签订合同当日提出垫资费用过高，要求自行撤押；但如果找垫资公司，必须先进行网签。
第二，于弋办理网签的时间晚了16天，但于弋是愿意按照日万分之五承担违约责任，这16天不构成马蕾、谢猛要求解除合同的条件；马蕾、谢猛要求支付3个月违约金等，双方就此不能达成一致意见。
本院查明以下事实：2020年7月24日，于弋（乙方）与马蕾、谢猛（甲方）和品胜公司签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方购买甲方位于西安市经开区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，成交价128万元；该房屋处于抵押状态，甲方应于签署本合同之日起于2020年9月20日前提起撤押申请，向银行还清贷款并办妥解除抵押登记手续；乙方于2020年7月24日向甲方交付定金5万元；甲乙双方应于本协议签订后50个工作日内备齐所需资料至丙方指定地点办理网签备案手续，并于网签备案手续完成后银行审批通过后5个工作日内配合丙方签订《二手房交易结算资金监管协议》；本合同签订时甲方须支付丙方居间费1.92万元，乙方须支付丙方居间费1.92万元，以上均由乙方承担；合同签订后，若甲方违反本合同约定应当向乙方退还房款和定金并支付合同成交价的20%作为违约金；乙方因违约无法买入该房屋的，应向甲方支付该房屋成交价的20%作为违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费由违约一方承担。
合同签订后，于弋向马蕾支付定金5万元，马蕾就5万元定金向于弋出具了《收条》。
庭审中，于弋称其尚未支付中介服务费。
2020年11月7日，第三人品胜公司催促马蕾继续履行合同、办理网签手续；2020年11月30日，马蕾向第三人品胜公司回函称要求解除三方签订的《房屋买卖合同》并要求于弋支付违约金。
2020年11月18日，于弋与陕西智朴律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所处理本案并支付法律服务费1万元。
2021年1月4日，马蕾、谢猛与陕西观瀚律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所处理本案并支付法律服务费3万元。
庭审中，三方当事人均认可《房屋买卖合同》已解除。
另，《房屋买卖合同》签订时，于弋因名下有两套房屋，故尚不具备西安市购房资格，其在2020年10月下旬出售完毕其中一套房屋后具备购房资格。
被告称其未在合同约定期间内办理撤押的原因系经济困难，且称第三人品胜公司一直称可以找垫资公司垫资撤押。
庭审中，马蕾提交其与第三人品胜公司的工作人员微信聊天记录显示各方对继续履行的违约金、期限、垫资等均未达成一致，其中品胜公司工作人员表示于弋同意支付逾期办理网签手续的违约金，但马蕾要求于弋赔付3个月违约金并在网签当天支付43万元、剩余80万元在10天内付清等，三方未达成一致。
本院认为，《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。
因三方均认可《房屋买卖居间合同》已经解除，本院予以确认。
本案的争议焦点为上述合同未能继续履行的责任应当由哪一方当事人承担，于弋和谢猛、马蕾是否存在违约行为。
首先，于弋在签订《房屋买卖合同》时因名下登记两套房屋而不具备购房资格，不符合西安市二手房交易政策，其自认在2020年10月下旬方才具备购房资格，但已超过合同约定的“甲乙双方应于本协议签订后50个工作日内”（即2020年10月9日）的网签备案期限，故于弋在履行三方合同中存在违约行为。
其次，《房屋买卖居间合同》约定马蕾、谢猛应于2020年9月20日前提起撤押申请、向银行还清贷款、并办妥解除抵押登记手续，但其二人一直未还清银行贷款，故马蕾、谢猛亦存在违约行为。
马蕾、谢猛抗辩称其没有办理解押的原因是于弋不能按约办理网签备案手续，但买卖双方在房屋管理部门履行合同网签备案手续与马蕾、谢猛办理银行撤押无关，其二人此项抗辩意见无事实依据，本院不予采信。
马蕾、谢猛另抗辩其无钱偿还银行贷款办理撤押以及要求第三人品胜公司联系垫资公司代为撤押的情况均不能对抗原告并成为其逾期偿还银行按揭贷款的原因，故马蕾、谢猛在履行三方合同中亦存在违约行为。
在于弋具备购房资格后，三方签订的《房屋买卖合同》可以继续履行，但三方尤其是买卖双方对继续履行的违约责任承担、期限等未能达成一致，应当视为买卖双方未协商一致。
本案中双方在房屋买卖合同》履行中均存在违约行为，双方对合同未能继续履行均应承担责任，综合考虑本案双方的违约情况，买卖双方均要求对方支付违约金、律师费的主张，本院均不予支持。
另，因三方合同解除，谢猛、马蕾应当向于弋退还定金5万元。
综上，谢猛、马蕾应当向于弋退还定金5万元，双方的其他诉讼请求和反诉请求，本院均不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马蕾、谢猛于本判决生效之日起五日内退还原告于弋定金5万元。
二、驳回原告于弋的其余诉讼请求。
三、驳回反诉原告马蕾、谢猛的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费6800元（于弋已预交）、反诉受理费2420元（马蕾、谢猛已预交），现由于弋承担5873元、马蕾和谢猛共同承担3347元，马蕾和谢猛在本判决生效之日起五日内向于弋支付927元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
【西安律师】西安近年二手房纠纷案激增超70%是卖方违约
华商报
01整体情况
■时间分布情况
2015年之前，西安市的房价水平相较于其他省会城市长期处于较低水平。自2016年起，受丝绸之路起点城市宣传效应、优秀人才落户政策等影响，房屋交易量及房价均迅速走高，随之而来的二手房交易纠纷也迅速增长。2017年起呈现井喷式增长趋势，至2018年增长至188件，2019年继续走高，截止2019年上半年共计135件，增长率高达43.6%。
■审理法院分布
从审理法院分布情况来看，西安市中院因其级别管辖、地域管辖等原因审理了本样本中的近四分之一的案件量，共计130件。除此之外，西安市各区基层人民法院审理的案件数量排名雁塔区法院居首，灞桥区法院较少。
■审理程序分布
从审理程序上来看，2013年至2019年该类案件进入一审程序的共计424件，占案件总量的75.7%;因不服一审判决进入二审程序的共计136件，上诉率达32.1%。
02相关数据
违约方分布：卖方违约案件占7成多
在西安市房价大幅度增长、民众争抢购买的背景之下，二手房买卖合同纠纷中出现了大量的违约情况，其中卖方违约案件共计165件，占案件总量的74.7%。数据显示，
卖方违约情形大量出现，主要原因有两方面：一是西安市房价上涨过快，部分卖家意图追求更高的经济利益，将房屋“一房二卖”;二是卖方在房屋交易中不提供合格的交易资料，阻碍了买方办理相关法律手续，构成事实违约。
数据显示，
买方违约的情形较少，主要原因有：
缺乏支撑购买房屋的资金、房屋贷款政策变化、以拟交付房屋存瑕疵为由。
■常见诉讼请求：返还定金最多
在二手房买卖合同纠纷中，常见的违约情况相对固定，因此与之相对应的常见诉讼请求也相对固定。经统计，要求返还定金最多，为114件。
■是否支持居间服务费：一般由违约方承担
二手房买卖合同纠纷中的居间合同纠纷，因第三方居间服务方的介入而使双方法律关系转为三方法律关系，该类合同的法律关系复杂，使得该类案件的诉讼请求也表现出与没有居间服务方参与的普通二手房买卖合同纠纷不同，该类纠纷的主要诉讼请求为请求支付居间服务费(中介费)。经统计，本样本中提出支付中介费请求的案件共339件，其中136件得到支持，未支持的68件，支持率40.1%。未提该项请求案件共135件。从数据中反映出，原告只要提出该诉讼请求，被告的确存在违约，中介费用一般由违约方承担。
此外，数据显示，在本样本的460个案件中，原被告双方均聘请律师参与诉讼程序的案件共236件，原告或被告一方请律师案件共计98件，原被告双方均未请律师的案件共计126件。
常见争议有哪些?
法院会咋判?
通过样本案例的梳理，律师团队发现其中一些常见的争议焦点，往往也是公众关心的热点。
夫妻一方出卖房产
另一方以不知情抗辩是否成立?
作为夫妻共有的房产在一方单独出售时，应取得另一方同意，现实中如果一方出售房产，夫妻另一方以不知情进行抗辩，法院是否支持?
买方(原告)何某与卖方吴某(被告)签订《西安市存量房买卖合同》，且双方对该房屋为吴某和其妻李某的共有财产之事实均知情，又双方在合同中明确约定卖方将产权共有人李某同意出售房屋的委托书交予居间方及买方查看无误后，买方何某支付房屋买卖的定金。在房屋交易过程中，因被告吴某并未提交该委托书，致使该房屋买卖合同无法履行，买方何某向法院提起诉讼，请求继续履行房屋过户。庭审中，卖方吴某以其妻李某对出售该房屋不知情为抗辩理由拒绝履行合同。
法院观点：
对于夫妻一方提出的对另一方卖房行为不知情的抗辩，法院会对房屋买卖合同进行形式上和实质上的审查，最终为了维护交易的稳定性和自由性，法院倾向认定房屋买卖合同有效，但该合同不能继续履行，除非买方有确凿证据证明其知情，卖方只能承担违约责任。
出售房属于政府限售范围
签订的买卖合同是否有效?
买方张某、卖方赵某及居间服务方三方签订《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖居间合同》，三方当事人均意思表示真实。在合同履行过程中，卖方赵某以2017年4月18日西安市政府出台政策禁止转让、交易未取得房屋权属证书的房屋为由拒绝继续履行合同，买方张某诉至法院请求卖方继续履行。
法院观点：
政府出台相关政策禁止转让交易的文件，该规定不属于合同无效的法律、行政法规的强制性规定事由，合同合法有效，在具备履行条件的情况下，可以继续履行，否则不可履行。
因卖方违约致目的落空
二次购房成本增大而主张房屋的增值部分
法院是否支持?
买卖双方卢某、黄某签订《房屋买卖居间合同》，卖方黄某(被告)明确拒绝履行合同，并只愿意退还定金不承担违约责任，买方卢某(原告)诉至法院请求解除合同，并要求被告黄某支付违约金同时赔偿房屋上涨的差价损失。原告卢某称2017年房价上涨迅速，涉案房屋的价格与签订合同时的房屋价格已不可同日而语，其如果再购买同样面积同样户型及地段房屋需要多支付几十万的房屋差价，希望被告黄某能赔偿其差价损失。
法院观点：
分三种情况。一、房屋差价损失没有依据，不予支持;二、房屋差价超过违约金，违约金已包含不予支持;三、违约金无法弥补买方损失，损失确定，予以支持。
西安有哪些在处理民事纠纷上比较专业的律师事务所
首先根据我多年的经验，关于西安在处理民事纠纷的律师事务所，我推荐以下几家：
西安知名律师事务所：海普瑞诚、永嘉信、仁和万国、稼轩、云德、法智等等
首先你需要先判断经历的民事纠纷具体属于哪个板块，因为民事纠纷也分为财产关系方面的民事纠纷和人身关系的民事纠纷，具体下来又有离婚、借钱不还、遗产继承纠纷、合同纠纷、劳动纠纷、房产纠纷...每一个部分都有具体的法律规定。我觉得你不应该直接找律师事务所，而是要分析判断好你的案件究竟是个什么情况，不是所有都适合律师事务所，有些案件其实更适合律师。
关于找律师的话，如果你所涉及的是一个简单的小纠纷，建议你找专业普通律师，一是因为他们的收费较低；二是他们认真负责，更能确保你的案件能直接由他们接手处理。而知名的律师事务所，他们里面的律师既包括资深律师，也包括普通律师，而且你的案件由资深律师接受的可能性很小，因为他们一般处理的都是复杂的案件。
如果你的案件复杂，甚至涉及大金额赔偿，就建议你找专业资深律师，因为他们经验丰富，见多识广，能最大可能维护你的利益。
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