出卖人与买受人双方订立合同的，应当按照合同的内容办理。 但是，一些卖方遭遇了买方违约。 例如，对方没有按照双方约定的时间支付货款，或者拖欠货款。 那么，出卖人在买受人违约时如何救济呢？富华法律网小编为您精心讲解。
出卖人在买受人违约时如何救济
(一)追究出卖人违约责任
多重买卖的，由于各自的买卖合同是有效合同，未取得标的物所有权的买受人可以根据有效合同追究出卖人的违约责任。 关于违约责任承担的形式，《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。
1、合同能否实际履行。 实际履行，也称为强制履行、按合同履行、继续履行，作为违约后的一种救济方式，实际履行是指一方违反合同时，另一方有权按照合同规定要求继续履行。 继续履行作为违约救济的一种方式，一直为我国合同法所确认。 《合同法》第一百零九条、第一百一十一条分别对金钱债务和非金钱债务两种情形下的实际履行作出了规定。 实际履行作为违约救济方式具有其他方式不可替代的重要作用但这种救济方式在法律上的适用受到《合同法》第110条规定的限制。 即法律上或事实上不能履行、债务标的不适合强制履行或者履行费用过高，债权人没有要求在合理期限内履行。
2、损害赔偿的确定。 赔偿损失是违约责任中的一种重要形式。 损害赔偿根据划分标准可以分为“损害赔偿约定”和“法定损害赔偿”。 信赖利益和期待利益直接损失和间接损失。 因此，在违约损害赔偿方面，《合同法》确立了完全赔偿原则，包括积极损失的赔偿和获利赔偿。 积极损失是当事人现有财产的损失，包括为履行合同义务而支出的费用、守约方应当获得的与实际履行的价值差额、守约方采取了补救措施以及违约造成的其他财产损失。 所得利润损失是指合同履行后，当事人利用合同标的从事生产经营所取得的利润损失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。 除了积极损失外，还必须赔偿可得利益损失，这是因为如果只赔偿积极损失，不赔偿可得利益损失，就只能恢复到签订合同前的状态，对合同签订者是不公平的，违约者也是可以容忍的。
人民法院在计算和认定可预期利润损失时，综合运用可预期规则、减损规则、损益相抵规则和过失相抵规则等，确定非违约方主张的不可预期损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利润、非违约方有其他过失造成的损失以及必要的交易成本《合同法》第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、《合同法》第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及违约造成人身伤亡、精神损害等情形的，不应当适用利润损失赔偿规则
总的来说，在具体案件中，确定利润损失赔偿额一般需要经过以下步骤： 第一步，确定受害者的利益损失额，受害者对此承担举证责任。 第二步，判断这些利润损失是否违约方在合同时可以预见，可以对该法院酌情给予裁量的第三步，确定被害人对损失是否有过错，违约方承担举证责任，被害人有过错第四步，判断受损人是否因违约获得不当利益，如果得到，应从损失中扣除； 第五步，确认受害者是否采取了合理措施减少损失，违约方承担举证责任； 第六步，考察被害人获利的能力和条件，确定合理赔偿额，对该法院有自由裁量权。
在实践中，一套多销通常涉及标的物价格上涨的情况，出卖人签订买卖合同后，房价上涨，然后以高于原合同价款的一定金额向后续买受人出售房屋。 第一合同签订后，房价上涨部分应当是第一合同买受人在实际履行合同情况下获得的利润，但因二次买卖而不能获得的，在计算赔偿金额时应当考虑不能获得该标的物所有权的买受人的此种可获得的利润损失。 差额的计算方式，一是根据前后两份买卖合同约定的差额计算。 该计算方法考虑了可预见原则，但在标的物价格暴涨时，难以充分保护违约方以外的利益。 该方法计算差价时根据签订合同时约定的价格可能与立法规定不一致的另一种方法是违约以外的当事人有权向卖方索取合同价格与违约时标的物公平市价的差价，该方法计算差价时为违约时标的物的市场价格，为《合同法》第113条的
值得注意的是，最高法院根据《消费者权益保护法》第49条和《合同法》第113条确立的惩罚性赔偿原则精神，可以对商品房买卖合同中部分出卖人的恶意违约和欺诈行为有条件地给予惩罚性赔偿。 《商品房买卖合同解释》第8条明确规定，商品房买卖合同签订后，出卖人将该房屋出卖给第三人的，适用惩罚性赔偿责任。 买受人可以要求返还已向卖方支付的购买价款及利息、赔偿损失，也可以要求向卖方支付购买价款2倍以下的赔偿责任。
3、支付违约金。 《合同法》虽然根据第114条等规定，违约金具有“补偿和处罚”的双重性质，但其主要功能不是严惩违约方，而是赔偿违约方以外的损失。 违约方承担违约金的责任应当具备以下条件。 (一)当事人一方存在违约行为。 只有一方当事人违反合同，另一方当事人才有权要求支付违约金。 当事人违约行为有不同的形式，有不履行、履行不当、迟延履行等，这些违约行为均导致违约金的支付。 但合同当事人约定的仅限于有违约赔偿金的违约行为的，其违约责任适用于该情形，未发生该行为的，无权要求对方支付违约金。 )2)有违约赔偿金责任的约定。 我国《合同法》确定的违约金责任是约定违约金的责任。 违约赔偿金责任发生的前提条件是合同当事人之间必须有违约赔偿金责任的约定。 合同当事人对违约金责任没有事先约定的，合同一方当事人违约的，另一方当事人不能要求违约方支付违约金。 同时，合同当事人对违约金责任的约定应当合法有效，不合法或者无效的违约金责任的约定不发生违约金责任的适用效力。 )3)当事人的违约行为不具有免责事由。 我国《合同法》主要采用严格的责任原则，只要合同当事人有违约行为，该行为没有免责事由，合同违约方就应当承担违约责任。 合同当事人违约行为有免责事由的，合同违约方可以不承担违约责任，包括违约责任。
4、违约赔偿金责任的限制。 为了体现公平、诚实信用原则，我国《合同法》对违约金责任作了必要的限制。 《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于损失造成的，当事人可以向人民法院或者仲裁机构请求增加。 约定的违约金造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。
在审判实务中，对于认定违约金过高的标准也有不同的见解。 有观点认为，应该参照合同的总标的。 有观点认为，应该参照未履行合同部分的标的。 此外，还有观点认为，应该参照违约造成的损失额。 《合同法解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张适当减少约定的违约金过大请求的，人民法院应当以实际损失为基础，考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期收益等综合因素，按照公平原则和诚实信用原则进行衡量和判决。 当事人约定的违约金超过损失30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分超过损失”。 该条规定了认定违约金过高的标准。 该规定标准以参考相关司法裁量的关键因素为主，一定比例为辅。 主要标准是指以该条第一款规定的标准，即实际损失为基础，考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素。 次要标准是指该条第二款，即当事人约定的违约金超过损失30%的，一般可以认定损失过多。
(二)要求变更或者撤销合同或者确认买卖合同无效
买卖合同订立过程中，出卖人隐瞒与他人就同一标的物订立买卖合同或者办理登记或者交付手续的，构成欺诈，后续买受人依照《合同法》的有关规定向人民法院或者仲裁机构请求变更或者撤销与出卖人订立的买卖合同对此，《合同法》第五十四条规定，一方以欺骗、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思订立合同的，被损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 该法第四十二条还规定，当事人在合同订立中故意隐瞒或者提供与合同订立有关的重要事实，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。 《商品房买卖合同解释》第八条对商品房买卖合同纠纷的商品房销售情况作了类似规定。 买受人与出卖人订立的买卖合同有《合同法》第五十二条规定的无效情形的，不能取得标的物所有权的买受人此时也可以请求人民法院确认与出卖人订立的买卖合同无效。
因出卖人的过错，与不能取得标的物所有权的买受人的合同被取消或者无效的，应当承担缔约过失责任。 与缔约过失责任和违约责任的损害赔偿不同，缔约过失责任的范围必须以信赖利益为赔偿的基本范围。 订立过失责任的损害赔偿一般只赔偿信赖利益的损失，通过对受害者的赔偿使受害者的利益处于合同未订立时的状态。
此外，不能取得标的物所有权的买受人能否请求确认出卖人与第三人(取得标的物所有权的买受人)的买卖合同无效。 《商品房买卖合同解释》第十条，买受人因出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同交付使用，致使无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人商品房买卖合同无效的，应当予以支持。 该条规定赋予突破债务相对性不能取得标的物所有权的买受人债权法上的救济权，请求出卖人确认与第三人签订的商品房买卖合同无效。 其实，第三人恶意串通订立合同，损害第三人利益的，第三人是否有权向人民法院提出确认合同无效的索赔，是合同法理论和司法实践中的一个难题，在实务中存在着与争议不同的认识和做法。
(三)行使债权人撤销权
多重买卖的，出卖人与买受人订立买卖合同后，未办理标的物登记和交付手续，而后与后续买受人订立买卖合同但未能取得该标的物所有权的买受人可以行使撤销权，出卖人与后续买受人的买卖手续但根据《合同法》第七十四条的规定，债权人行使撤销权限有下列情形： 一是债务人放弃到期债权。 二是债务人无偿转让财产；三是债务人以明显不合理低价转让财产，给债权人造成损害，且知悉其情况。 《合同法解释(二)》第十九条“明显不合理的低价”，“应当根据交易地一般经营者的判断，参考交易当时客户物价部门的指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑确认。 转让价格达不到交易时客户指导价或市场成交价70%的，一般可明显视为不合理低价； 转让价格超过当地指导价或市场成交价30%的，一般可视为明显不合理的高价。 ”
出卖人在买受人违约时如何救济双方订立的合同有处理违约情形的，买受人违约的，出卖人可以根据合同内容追究对方的责任。 对于出卖人应当以何种方式救济买受人违约，建议及时求助富华法律网上律师。
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