[案件]原告(上诉人) (傅某)。
被告(被上诉人) :乙房地产公司
2004年7月18日，傅某与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，乙约定在2005年12月31日前将质量验收合格、竣工验收合格的房屋移交傅某使用。 逾期傅先生要求继续履行合同的，乙方应当从约定交房期限的次日起至实际交房日止每日按傅先生支付的房价万分之二支付逾期交房违约金。 该合同签订后，傅先生向乙方支付了全部购房款，但乙方没有按期交房。 乙方于2006年12月1日前将房屋实际移交给傅某，移交的房屋只通过质量验收，尚未通过竣工验收。 傅某明知此房未经竣工验收，却在房屋交接表的“业主意见”栏中签名“同意接”，实际占有了该房屋。 但由于该房屋至2007年9月30日仍未通过竣工验收，且乙方已向傅先生支付2007年1月1日为止的逾期住房违约金，傅先生于2007年9月25日向乙方支付了傅先生2007年1月1日至2007年9月30日每天支付的房价1万日元
[裁判要点]
一审法院审理认为，傅先生与乙方于2004年7月18日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。 因此，原被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。 傅先生已按合同约定支付购房款义务，但乙方未按合同约定于2005年12月31日前将房屋交付傅先生，属违约行为，须向傅先生承担逾期购房违约金的支付责任。 双方于2006年12月1日办理了房屋移交手续，傅先生明知该房屋未办理竣工验收备案登记，仍同意接收，实际占用房屋，应视为房屋移交使用。 自此，乙方应承担的逾期房违约金责任已经终止。 因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，对傅先生要求乙方支付2007年1月1日至2007年9月30日的逾期住房违约金不予支持。
一审判决后，原告傅某不服上诉。 二审法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实表达，是有效合同。 按合同约定乙方将质量检验合格、竣工验收合格的房屋在合同约定期限内交付傅某使用。 2006年12月1日前乙方将房屋交付傅某使用时，该房屋未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，乙方应当承担相应责任，直至交付合格房屋。 由于双方书面交接手续均已注明房屋不符合合同约定的交付条件，傅先生仍在接房签字。 因此，酌情减轻乙方承担的合同约定的违约责任额。 因此，二审法院将违约金的每日万分之二调整为每日万分之零点五计算，判决乙方向傅先生支付2007年1月1日至2007年9月30日的逾期住房违约金。
注释：
本案系商品房买方要求房地产公司支付逾期交房违约金案。 我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“房屋转移占有，视为房屋交付使用。 但是，当事人另有约定的除外。 ”明确规定。 因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋转移给买受人占用的，其房屋交付使用义务已经履行完毕，客观上不再存在逾期交付房屋的问题。 但本案的特殊性在于，我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付使用。 乙房地产公司正好违反此规定将竣工验收不合格的房屋转移给傅先生占用，其“交付使用”行为有效吗？ 买方傅某明知此房屋未通过竣工验收，仍同意接收。 根据实际接收，双方变更了房屋交付条件吗？ 双方未变更房屋交付条件的，乙房地产公司是否应当承担逾期交付违约金？ 这些都是审理本案的焦点。
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