购买商品房时，无论是二手房还是二手房都需要签订合同，签订合同的目的是预防违约的发生，无论是卖方还是买方都有可能违约。 那么，房屋出卖人的违约类型如何呢？富华法律网络小编为读者进行知识解答。
一、房屋出卖人有哪些违约类型
出卖人违约商品房是指出卖人不能按照买卖合同的约定履行向买受人交付标的物的义务，包括不能交付商品房和逾期交付商品房两种情况。 实践中经常出现的出卖人违约类型包括以下几个方面。
1、不能交货。 出卖人不能向买受人交付标的物的，构成根本违约，在没有不可抗力等免责事由的情况下，应当承担违约责任。
2、延期交货。 在买卖合同中，出卖人的给付实际应当由交付房屋使用部分和交付产权过户手续部分两部分组成。 这两种拖欠给付，只会给买方造成某种经济损失或造成某种不便，它们一般可以主张违约赔偿并获得救济，因此法律不得直接提供撤销权。 买受人只有在进行催告后才能行使撤销权。 其中，出卖人可以将一些不可抗力事由主张为抗辩。
3、商品房质量缺陷。 《商品房买卖解释》第十二条规定，房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核实不合格的，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。 《商品房买卖解释》第十三条第一款规定：房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。
4、商品房面积短责。 《商品房买卖解释》第十四条规定，双方当事人未约定的，计算造成房款面积误差超过3%的部分，费用由出卖人承担。 即超出部分，买受人不需要另外支付费用，不足部分的，由出卖人按2倍返还给买受人。 如此处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。 这样的规定既可以促进出卖人开发、销售规范的楼盘，也可以给予买受人比行使撤销权更多的优惠，通过经济手段促进合同的有效性，避免房地产逆向流动的后果。
5、承担房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任。 对景观房来说，房屋朝向、间距、位置的误差直接影响风景的，会给买受人获利的合同目的造成较大损害，买受人可以行使撤销权。 一般商品房因朝向、间距、位置变化严重影响日照、通行光线的，买受人可以行使节约权。
6、承担绿化、配套设施和装饰不符合约定或者规定的责任。 出卖人为了吸引买受人，在预售时对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时往往不履行承诺。 一般认为，这些违约不会对生命财产造成危险，也不会严重影响生活质量，因此不能被认为是根本违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或损害赔偿。
二、购房合同纠纷去仲裁还是上法院
采购合同中往往有争议解决方式的条款。 发生合同纠纷时，是通过仲裁方式解决还是通过诉讼方式解决。 大多数人不知道其中的区别是什么，要么选择其中一个，要么听经销商的介绍再选择。
两者之间共同点很多，当然差异也很大。 我是律师而不是法学家，很了解当事人的心理和要求。 真正发生纠纷时，谁也不会想诉讼方式和仲裁方式的基本原则有什么不同，指导思想有什么不同。 当事人最关心的是自己的利益如何得到切实保护，哪种方式最公平公开，最方便快捷，最经济，最容易落实，是他们的选择。
所以，从普通当事人的角度，比较两种解决方式的差异，供广大读者选择时参考。
1、从公开性分析。
目前，法院公开审理案件的程度也越来越高，但最终当事人还是选不出法官。 在这方面，仲裁有非常明显的优势。
根据我国《仲裁法》的规定，当事人双方约定由一名仲裁员裁决争议的，当事人双方可以共同选定该仲裁员当事人双方约定由三名仲裁员裁决争议的，可以分别选定一人，第三人，即首席仲裁员当事人本身选择仲裁员，可以保障当事人具有自己可靠的专业知识，选择公正正派的人对纠纷进行裁决，减少了当事人对仲裁裁决公平、公正性的担忧，也有利于仲裁结果被当事人接受和执行。 此外，仲裁过程是非公开的，与法院公开审判不同，可以保护当事人的隐私、商业秘密等。
2、从便利性方面分析。
根据我国法律有关规定，普通程序案件，法院一审的审限为6个月，一方当事人不服上诉的，二审的审限为3个月。 也就是说，理论上，如果一个案件在法院审理，生效判决可能需要9个月才能形成，对普通人来说确实很长时间。
如果选择仲裁方式的话，情况就不同了。 《仲裁法》中没有明确规定仲裁的时间限制，但各仲裁委员会在其仲裁规则中基本上有明确规定。 例如，北京仲裁委员会规定仲裁庭组成后四个月内(鉴定专门问题的时间除外)作出裁决。 这样，仲裁所需的时间似乎比诉讼要少一些。
最重要的一点是仲裁裁决终局。 也就是说，一旦作出仲裁裁决，即日起具有法律效力。 除法律规定的几种可以撤销申请的情形外，当事人不能对仲裁裁决提出任何形式的上诉、异议、复议等不服表示，只能遵守、履行。 这样的话，就不会发生类似法院二审的过程，时间上可能会非常早。
3、从执行力上分析。
很多人提起诉讼，就有可能拿到法律上的白条，如果不能实行，最好不要诉讼。 那么，仲裁的裁定结果如何切实执行呢？
根据我国《仲裁法》、《民事诉讼法》的相关规定，生效的仲裁裁决与生效的民事裁决的法律效力相当。 当事人应当履行仲裁裁决，一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方可以直接向人民法院申请执行该仲裁裁决，被申请的人民法院应当执行。 所以，没有必要担心仲裁裁决的可执行性。
对于涉外仲裁裁决，根据我国目前加入的国际公约的相关规定，我国法院判决并由其执行的国家和地区法院同时也普遍批准和执行我国仲裁机构的裁决。
4、从经济角度分析。
这些还应考虑到相关的费用支出条件。 仲裁过程收费相对较高也确实是一个问题。
以北京为例，申请仲裁时，应当预付案件受理费和办案费。 这两项费用加起来，几乎相当于法院二审的费用。 这是因为仲裁机构的运营费的一部分、仲裁员的报酬等从仲裁费用中支出，所以金额变得相当高。
在北京，房屋价值比较高，争议标的也比较大，假设争议金额为50万元，仲裁费用可达24550元。 当然，这些仲裁费用最终将由败诉方承担。 如果申请人的事实、法律依据、证据资料等确实过硬，可以放心大胆，否则，请考虑。
以上知识，是小编对“房屋出卖人存在何种违约类型”问题的解答。 房屋买卖时，卖方约定的类型包括房屋不能交付、房屋交付不及时、商品房质量缺陷、商品房面积短的责任负担等。 如果读者需要法律援助，请通过富华法律网络咨询。
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