房屋买卖在咨询有关事项后，可以签订合同，支付定价。 合同成立即说明房屋买卖这一工作的确定，出卖人违约须支付一定的赔偿。富华法律网络编辑为读者做知识解答，希望对大家有所帮助。
一、房屋出卖人什么情况下构成违约
论出卖人违约的认定标准：
1 .不能交货
商品房为特定物，至特定物买卖，如果一开始就客观上不可能，一开始就无效。 因此，双方约定的商品房自签订开始时就不存在的，认定协议无效，出卖人涉嫌欺诈的，应当承担赔偿责任。
2 .延迟交货
可以归责于债务人的理由是，对于已经超过偿还期限的债务，可以进行支付而不是违法延迟。
3 .商品房质量缺陷
《商品房买卖解释》第十二条规定，房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核实不合格的，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。 《商品房买卖解释》第十三条第一款规定：房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。 《合同法》赋予买受人的解除权一般限定在合同履行前，但由于是住宅这一特殊商品，质量问题直接关系到居民的生命安全，质量问题一般是隐蔽问题，所以赋予《商品房买卖解释》买受人的可以在合同履行后行使解除权。
当然，并不是所有的质量问题都与解约有关。 对于主体结构工程的质量问题，由于难以通过修复方法解决，买受人当然可以行使解除权，法律不必苛求质量问题的严重性。 同样，对于地基沉降等基础工程的质量问题，这些问题也同样难以修复，给生命财产带来很大的安全隐患，买受人同样可以行使解除权，以质量问题严重到什么程度为前提。 当然，对上述质量问题的确定，一般要经质量鉴定部门鉴定确认。
4 .商品房面积短
《商品房买卖解释》已将合理误差限制在3%以内，超过3%，允许买受人行使解除权，误差如上所述，既指建筑面积，也指套内建筑面积。 建设部《商品房销售管理办法》第二十四条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。 商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 因规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更，造成商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝阳变化以及合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能的情形，房地产开发企业自变更确立之日起10日内，不得书面通知买受人买受人有权在通知到达之日起十日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。 买受人自到货通知之日起15日内未作出书面答复的，视为接受计划、设计变更及由此引起的房价变更。 房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
5 .关于房子的方向、间隔和位置
景观房的，房屋朝向、间距误差直接严重影响风景的，买受人可以行使撤销权。 店铺的，位置、朝向误差直接导致通过的客流量减少，顾客注意力减少，外观美观受到严重影响，给买受人获利的合同目的造成较大损害的，买受人可以行使撤销权。 一般商品房，因朝向、间距误差，日照、通行光受到严重影响的，买受人可以行使撤销权。 规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更造成商品房朝阳变化等处理，参照建设部《商品房销售管理办法》第二十四条的规定办理。
6 .关于绿化、配套设施及装饰
出卖人为了吸引买受人，在预售时对绿化率、配套设施等进行承诺，但许多出卖人在交付房屋时往往不履行承诺。 这些违约不会给生命财产带来危险，也不会严重影响生活质量，只是在生活环境、便利生活方面受到影响，这种情况不能认为是根本违约，不允许买受人行使解除权。 买受人只能就此主张违约赔偿金或损害赔偿。
二、房屋出卖人违约要承担什么责任
1 .卖方向买方支付违约金
《合同法》第一百一十四条规定：当事人一方违约，可以根据违约情况约定向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约造成的损害赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加。 约定的违约金造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。 当事人迟延履行约定的违约金的，违约方应当在支付违约金后履行债务。 商品房买卖合同中，对一般违约情况应如此处理。
关于违约金数额的调整。 《商品房买卖解释》第十六条规定：当事人约定的违约金因过高索赔减少的，应当按照违约金超过造成损失的30%适当减少。 因低于当事人约定的违约金发生的损失而增加请求的，应当按照违约造成的损失确定违约金的金额。 这体现了我国《合同法》认定补偿性为违约金的基本性质。 法律允许人民法院或者仲裁机构根据当事人的申请适当调整违约金，原则上通过变更违约金使其与守约方遭受的损失基本相当，平衡合同双方当事人的利益，最大限度地实现合同的公平和正义。
《商品房买卖解释》第十七条第二款规定，商品房买卖合同未规定违约金或者损害赔偿额的计算方法，逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准第十八条第二款规定，因出卖人的原因，买受人未能在规定期间内取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任。 商品房买卖合同中未约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已支付的购房款总额，参照中国共产党人民银行规定的金融机构计提逾期贷款利息的标准计算。
2 .卖方向买方赔偿损失
因出卖人违约行为给买受人造成损失的，出卖人应当向买受人赔偿，损失的金额或者损失的计算方法或者双方在合同中约定； 没有约定的，买受人应当提交证据证明。 这是出卖人向买受人承担损害赔偿民事责任的一般规则。 但《商品房买卖解释》年对部分违约承担违约责任的计算另有规定，具体如下
(一)出卖人恶意违约。
《商品房买卖解释》第八条规定，有下列情形之一，不能实现商品房买卖合同目的的，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同，返还已支付的购房款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任：
买卖合同签订后，出卖人未告知买受人将其房屋抵押给第三方。
买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三方。 这显然是对先卖后抵、以房数出售行为的惩罚性规定。
)2)出卖人有欺诈行为。
出卖人订立商品房买卖合同，有下列情形之一，合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以要求退还已经支付的购房款和利息，赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任：
故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，或者提供虚假商品房预售许可证。
故意隐瞒出售的房屋被抵押的事实。
隐瞒已出售房屋已出售给第三方或故意安置房屋以补偿拆迁的事实。 这里也适用惩罚性赔偿。
这三种行为都符合法律规定的欺诈特征。 其中之一是卖方有欺诈故意。 二是出卖人实施了诈骗行为；三是被诈骗人在诈骗中陷入错误，基于错误认识进行意思表示。 这三种欺诈行为都有可能消除买方的合同目的，最终无法获得房子。
上述五种行为适用惩罚性赔偿，显然是受到《消费者权益保护法》诈骗行为惩罚性赔偿的影响，经营者提供商品或者服务造成诈骗行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其所受到的损失，增加赔偿的金额是消费者购买商品惩罚性赔偿制度是在一般损害赔偿制度之外发展起来的一种例外赔偿制度，以其赔偿、制裁、遏制等多种功能为受害者提供了充分的救济。 惩罚性赔偿可以救济非违约方所遭受的全部损失，也可以有效地防止违约方从违约中获利。 因《商品房买卖解释》规定的五种情形致使买受人不能取得房屋的，买受人除向出卖人要求退还已支付的购房款和利息、赔偿实际损失外，还可以向出卖人要求赔偿不超过已支付购房款一倍的责任。 否则，光靠补偿性赔偿是弥补不了买方的损失的。 惩罚性赔偿是为了制裁违约方而加重违约责任的一种特殊形式，为防止惩罚性赔偿责任适用范围的扩大和滥用的避免，采用《商品房买卖解释》年列举的方式，明确了惩罚性赔偿适用的具体情况，排除了对其他违约行为适用惩罚性赔偿。 例如虚假广告等。
3 .关于面积误差超过适当范围的部分
《商品房买卖解释》第十四条规定，双方当事人未约定的，计算造成房款面积误差超过3%的部分，费用由出卖人承担。 即超出部分，买受人不需要另外支付费用，不足部分的，由出卖人按2倍返还给买受人。 如此处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。 这样的规定既可以促进出卖人开发、销售规范的楼盘，也可以给予买受人比行使撤销权更多的优惠，通过经济手段促进合同的有效性，避免房地产逆向流动的后果。
4 .买受人解除商品房买卖合同
《合同法》第九十四条规定：1.因不可抗力不能实现合同目的； 2 .履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务。 3 .当事人一方迟延履行主要债务，经催告后仍未在合理期限内履行4 .当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的5 .法律规定的其他情形。 其中第2、3、4项是根本违约的规定。
商品房买卖合同中的违约是否构成根本性违约，也可以按照《合同法》的相关规定处理。 出卖人行为构成根本违约的，买受人可以行使合同解除权，解除商品房买卖合同，并依法向出卖人要求违约金或者损害赔偿。
以上是编辑为大家整理的问题的解答。 综上所述，买卖房屋违约，一般有很多中情。 例如，因房屋有一定瑕疵，或者无法交付，或者延迟交付的，就属于违约。 如果读者需要法律援助，请通过富华法律网络咨询。
无相关信息