购房时难免会出现各种问题，但开发商延迟交房的问题最为普遍。 明明已经到了约定的商品房预售期，开发商却找理由继续推后商品房预售期，往往会损害购房者的利益。 那么，面对这种情况，应该如何确定房屋延迟交付的违约责任呢？富华法律网的编辑整理了相关内容。 希望能帮上忙。
一、如何确定房屋迟延交付违约责任
商品房交付迟延履行，房地产开发商应当承担违约责任。 逾期交付房屋使用的，按逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布的或者有资质的房地产评估机构评定的同地区同类房屋租赁标准确定。 这是合同法规定的违约责任的具体化。 合同法第一百一十三条采取可预见性和所得利益应当赔偿的原则，守约方根据相同条件所得利益确定应当赔偿的所得利益损失。 商品房作为一种特殊商品，因地区、种类、时间差异，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称《解释》 )对商品房租金期限、地段、种类进行了规范。 此外，双方对违约金有约定的，应当注意优先适用约定违约金。 只有在没有约定的情况下，才适用《解释》第17条的规定。
违约金计算期限，原则上以约定的交付日为违约金计算的起算点，至实际交付商品房为止的起算点。
二、购房时何时能要求双倍赔偿
商品房买卖活动中发生诈骗、恶意违约的，应当承担最高2倍购房价款的惩罚性赔偿责任，在《解释》规定中尤为突出。 根据《解释》惩罚性赔偿原则的相关规定，购房人退房并要求双倍赔偿必须符合以下三个条件：
第一，所购房屋应当属于该套《解释》调整范围内的商品房。 《解释》第一条明确规定。
第二，只有属于恶意违约和欺诈行为的，惩罚性赔偿才能适用。 要双倍赔偿，必须先认定欺诈行为。 从民法上讲，诈骗是指当事人故意弄虚作假、歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而进行的意思表示。 构成诈骗应当具备以下条件。 一是出卖人有恶意违约和欺诈行为。 二是卖方的主观恶意三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示存在因果关系； 四是损害的结果。 出卖人欺诈和恶意违约应当属于《解释》第八、九条规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。 其他违约行为如虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、逾期证明等，只能根据合同约定和有关法律规定使出卖人承担相应的违约责任。
第三，商品房买卖合同必须被确认、撤销或者解除，买受人才能取得房屋。
在实践中，以下两种情况备受关注。
第一、出卖人故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，但起诉前取得商品房预售许可证明的，依照《解释》第二条的规定，可以认定合同有效，买受人也不能要求双倍赔偿。
第二，出卖人故意隐瞒所出售房屋已经抵押的事实，或者商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人已抵押该房屋，但事后出卖人采取相应补救措施，发生买受人行使撤销权妨害事由的，买卖合同
欺诈行为的处理： 《解释》对惩罚性赔偿责任的适用有明确规定，但也给法官裁量案件留下了很大的空间。 《解释》只是说可以向出卖人要求不超过已经支付的购房款2倍的赔偿责任，其中有弹性，不应该，也不是必须的，2倍以下不等于2倍，请求也不完全同意。 在具体案件中，法官需要根据卖方违约程度、买方受害情况自由裁量。 有时裁定两倍赔偿，有时裁定两倍以上赔偿。 或者，裁定可能只退还购买价款、利息及赔偿损失，没有其他惩罚性赔偿。 基于此类案件的具体情况由法官自由裁量形成的案例差异是法律允许的。
对于开发商来说，购房者是属于弱势群体的地位，所以法律一定会在保护购房者利益的基础上做出相关规定来限制开发商的行为。 遇到类似情况，一定要学会用法律保护自己的相关权益。 当然，如果面临更复杂的情况，富华法律网上也提供律师在线咨询服务。 欢迎咨询法律。
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