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最高法院2013民提字第94号
深圳市福田区南天一花园业主委员会诉讼房屋侵权纠纷再审案民事判决书 最高人民法院,2013民提字第94号
深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发,集团公司等房屋侵权纠纷再审民事判决书
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
,2013民提字第94号
再审申请人,一审原告、二审上诉人：深圳市福田区南天一花园业主委员会，住所地广东省深圳市福田区百花三路南天大厦二幢1单元首层。
负责人：范国振，该委员会主任。
委托代理人：吴耀鸿，广东金圳律师事务所律师。
被申请人,一审被告、二审被上诉人：深圳市城市建设开发,集团公司，住所地广东省深圳市罗湖区红岭南路金华街一号。
法定代表人：方一兵，该公司董事长。
委托代理人：刘长森，北京市京都,深圳律师事务所律师。
委托代理人：杨洲，北京市京都,深圳律师事务所律师。
被申请人,一审被告、二审被上诉人：深圳市城建监理有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭园中花园D座三楼。
法定代表人：梁跃东，该公司董事长。
委托代理人：毕秀林，深圳市城市建设开发,集团公司职员。
委托代理人：徐仲南，深圳市城市建设开发,集团公司职员。
一审被告、二审被上诉人：深圳市城建物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路统建办公楼1栋15层。
法定代表人：王黎，该公司董事长。
委托代理人：董江，深圳市城市建设开发,集团公司职员。
再审申请人深圳市福田区南天一花园业主委员会,以下简称南天一花园业委会与被申请人深圳市城市建设开发,集团公司,以下简称深圳城建公司，深圳市城建监理有限公司,以下简称深圳城建监理公司及一审被告、二审被上诉人深圳市城建物业管理有限公司,以下简称深圳城建物业公司房屋侵权纠纷一案，广东省高级人民法院于2011年7月6日作出,2010粤高法民一终字第114号民事判决。南天一花园业委会不服，向本院申请再审。本院于2013年1月10日作出,2012民申字第1281号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年7月11日开庭进行了审理。南天一花园业委会的负责人范国振、委托代理人吴耀鸿，深圳城建公司的委托代理人刘长森、杨洲，深圳城建监理公司的委托代理人毕秀林、徐仲南，深圳城建物业公司的委托代理人董江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向广东省深圳市中级人民法院,以下简称深圳中院提起本案诉讼，深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于2003年3月31日作出,2003深中法民五初字第51号民事裁定，驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上述裁定，上诉至广东省高级人民法院,以下简称广东高院。广东高院于2003年12月23日作出,2003粤高法立民终字第180号民事裁定，撤销深圳中院的上述裁定，指令深圳中院对本案进行审理。深圳中院审理后，于2004年10月20日作出,2003深中法民五初字第51号民事判决，驳回南天一花园业委会的诉讼请求。南天一花园业委会不服，上诉至广东高院。广东高院于2006年12月30日作出,2006粤高法民一终字第12号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回深圳中院重审。
南天一花园业委会诉称，南天一花园是深圳城建公司于80年代末开发的商品房住宅小区，小区内主建筑物为三栋18层住宅楼,下称南天大厦，所有大厦底层均规划设计为公共开放空间,下称架空层，净空为4.5米。另小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积为937平方米，《深圳市白沙岭片区法定图则》,以下简称《法定图则》确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入住。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改变公共开放空间的设计功能，将各栋大厦底层违章改建成商业铺位，委托其下属子公司深圳城建物业公司对外出租，从中牟取利益。同时，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自将两栋配套小楼对外出租并收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又将上述小楼私自委托其下属公司深圳城建监理公司对外出租，并由深圳城建物业公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司的行为严重侵害了南天一花园全体业主的权利，故起诉请求：1、深圳城建公司、深圳城建物业公司停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，并赔偿损失145万元；2、深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿损失655万元；3、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有；4、深圳城建公司、深圳城建监理公司按照政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还房屋之日止遭受的损失。
深圳城建公司答辩称，三栋大厦底层的所有权属于深圳城建公司，将底层封闭是符合规划设计的，封闭底层出租是历史问题。两栋小楼是规划中的建筑，有自己合法独立的用地面积，是按程序报建、报批由深圳城建公司投资建设的。两栋小楼不在南天一花园业委会名下，其以侵权为由要求深圳城建公司赔偿损失没有依据。南天一花园业委会提出巨额赔偿要求，增加的诉讼请求没有交纳诉讼费用的情况下，不应属于本案审理范围。本案没有损害事实的存在，底层改建成商铺出租依法办理了租赁许可证，不具有违法性，且已被拆除恢复了原有功能，深圳城建公司主观上没有过错，南天一花园业委会以指导租金为依据计算的数额与底层改建商铺对外出租之间不存在因果关系。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳城建物业公司答辩称，南天一花园业委会不是适格原告。业主对南天一花园三栋大厦底层没有所有权，南天一花园总房产证已对底层建筑面积确权，产权人为深圳城建公司，虽然总房产证已经被注销，但并不当然说明底层归属于业主所有。南天一花园业委会提供的2001年8月27日深规土函第HQ0102001号复函证明，底层未参加公用面积分摊给各业主。在法律法规没有规定底层所有权归属的情况下，建筑物区分所有权理论不能作为定案依据。《建筑面积计算规则》规定超过2.2米的底层应当计算建筑面积，应当计算建筑面积的部分没有分摊给业主，根据“谁投资，谁受益”的原则，该部分建筑面积属于深圳城建公司所有。同济大学建筑设计研究院深圳分院1994年6月3日《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》证明，底层使用的基本原则是封闭1/3供配套使用，其余2/3供停车和休闲用。深圳城建物业公司对底层的管理行为是受深圳城建公司委托而进行的，是合法行为。南天一花园业委会计算底层损失没有充分依据。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳城建监理公司答辩称，南天一花园业委会不具有诉权。两栋小楼初始登记虽然经行政诉讼被撤销，但是行政诉讼判决同时明确了南天一花园业委会对两栋小楼不享有所有权，因此不存在深圳城建监理公司侵犯南天一花园业委会权利和赔偿的问题。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳中院一审经审理查明：涉案南天一花园为深圳城建公司于20世纪80年代末开发的商品房，截至2001年10月底南天一花园的大部分房产已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花园的部分房屋底层架空层被封闭作商业用途出租，由深圳城建物业公司进行管理并收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空层拆除封闭，架空层空间被恢复。南天一花园红线内两栋配套小楼为深圳城建公司开发。1995年8月深圳城建公司将两小楼出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委托其下属深圳城建监理公司出租，并收取租金。深圳市福田区租赁管理局于2000年3月14日，向深圳城建监理公司核发了上述两栋配套小楼,福公房租证第G10171号01《房屋租赁许可证》。南天一花园业委会以该租赁许可证违法为由，于2002年4月27日诉至深圳市福田区人民法院,以下简称福田区法院。福田区法院认为该区租赁管理局核发此租赁许可证的行为不合法，以,2002深福法行初字第62号行政判决，撤销了上述租赁许可证。本案审理期间，深圳城建公司就案涉两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房产管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业委会于2004年3月8日向福田区法院提起撤销登记的行政诉讼，福田区法院于2004年7月6日裁定不予受理，南天一花园业委会不服，向深圳中院提起上诉。深圳中院于2006年5月8日作出,2006深中法行终字第144号行政判决、,2006深中法行终字第110－131号行政判决，确认涉案两栋商业服务楼的初始登记和分户产权登记应予以撤销。深圳市规划与国土资源局福田分局于2002年11月7日向深圳城建公司发出《强制恢复建筑物原使用功能的公告》，决定于2002年11月18日对南天一花园一、二、三栋架空层被违法改变功能的部分强制恢复原使用功能。
深圳中院一审认为，南天一花园业委会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。对于深圳城建公司改建的南天一花园各栋大厦底层架空层商业铺位，政府主管部门已认定为违法建筑，并已强制恢复原状。因此，南天一花园业委会要求恢复架空层原状的诉讼请求已得到实现，本案中不再处理。即使深圳城建公司因出租该违法建筑获取了收益，该收益亦属违法所得，应由政府主管部门进行处理，南天一花园业委会无权对该违法所得提出主张。所以，南天一花园业委会要求深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司就架空层的改建赔偿损失145万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据深圳城建公司提交的涉案两栋小楼的报建、规划资料，涉案两小楼是深圳城建公司所建的独立建筑，虽然属于小区的配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，也没有被规划为物业服务用房，南天一花园业委会主张该两栋小楼产权属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据，该院不予支持。因该两栋小楼的产权并不属于小区全体业主共有，对南天一花园业委会就该两栋小楼停止侵权并赔偿经济损失的诉讼请求，该院亦不予支持。深圳中院于2010年3月2日作出,2007深中法民五重字第2号民事判决：驳回南天一花园业委会的诉讼请求。本案一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担。
南天一花园业委会不服，向广东高院提起上诉称，案涉架空层的权益归属全体南天一花园业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司与深圳城建监理公司未经南天一花园业委会和业主同意私自出租牟利，侵害全体业主的权利，依法应承担侵权赔偿责任。案涉两栋小楼依法属于南天一花园全体业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司强行占有使用，构成侵权，应承担返还房屋和赔偿损失的责任。故请求：1、撤销一审判决；2、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、判令深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿因其侵占并封闭南天一花园三栋住宅架空层予以商业出租造成全体业主经济损失145万元；4、判令深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿全体业主损失655万元，以及按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。
深圳城建公司答辩称，一审判决认定南天一花园业委会请求的架空层改建损失缺乏事实和法律依据正确。南天一花园业委会关于返还两栋配套小楼并赔偿损失的请求没有事实和法律依据。
深圳城建物业公司答辩称，业主分摊的公用面积不包括案涉架空层建筑面积，架空层不属于业主所有。《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,以下简称建筑物区分所有权司法解释均是本案纠纷行为发生后施行的，本案不应适用相关规定。深圳城建物业公司受深圳城建公司委托对架空层进行的物业管理行为合法。
深圳城建监理公司答辩称，深圳城建监理公司提交的白沙岭用地划拨红线图证明两栋小楼的用地已经划拨给了深圳城建公司，但深圳市上世纪80年代到90年代初的土地都是政府划拨的，无需交纳土地出让金，因此当时没有意识要办理两栋小楼的土地使用权证。
广东高院二审经审理查明：一审期间本案各方当事人均予确认的《法定图则》中的文本总则第2.2条载明：现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。一审期间，南天一花园业委会为证明架空层经济损失提交了以下证据：,一深圳市福田区房屋租赁管理办公室颁发给深圳城建公司的,福房租证第G10034号《房屋租赁许可证》，该证明载明的用于出租的房屋是福田区白沙岭住宅区1-6号楼一层，包括了南天大厦的架空层。,二深圳城建公司与架空层商铺承租人签订的《房屋租赁合同》，以证明深圳城建公司委托深圳城建物业公司出租架空层，并按55元／平方米的标准收取租金。,三《架空层租金计算说明》。载明：1、根据《房屋租赁许可证》出租面积为5000平方米，出租时间自1995年8月14日至2002年11月14日。2、南天一花园业委会按2002年6月15日统计的出租面积和55元／平方米的标准计算如下：,1总出租面积：一栋600平方米，二栋510平方米，三栋476平方米，累计为1586平方米。,2时间自1995年8月14日至2002年11月14日共7年。,3每年总计租金为55×1586×12=105万元。,47年累计租金为105万元×7=735万元。3、南天一花园业委会诉请架空层被侵权的损失为145万元。,四载明南天大厦架空层出租面积为1586.75平方米的南天一花园出租架空层情况一览表。深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司对前述证据质证认为，对《房屋租赁许可证》的真实性无异议，对《房屋租赁合同》的真实性和客观性未发表意见，不同意南天一花园业委会计算的架空层出租面积及经济损失。一审期间，深圳城建公司提交了南天大厦的设计者同济大学建筑设计研究院深圳分院在1994年6月3日出具的《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》，该文载明案涉架空层的基本使用原则是封闭三分之一供配套使用，其余三分之二供停车和休闲用。南天一花园业委会对于该证据的真实性不发表意见，不予确认。深圳城建物业公司、深圳城建监理公司确认该证据的真实性、合法性及关联性。
广东高院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
广东高院二审认为，本案系房屋侵权纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：,一南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立。,二南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入。
关于南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立的问题。案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。一审判决认定代表南天大厦全体小业主的南天一花园业委会无权请求因案涉架空层被封闭遭受的经济损失不当，该院予以纠正。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司虽不确认南天一花园业委会提交的载明案涉架空层出租面积为1586平方米的证据，但未提交足以反驳的证据，南天一花园业委会以此为基数，按深圳城建公司与部分架空层承租人签订的租赁合同约定的55元／平方米的租金标准主张架空层损失有事实依据。据计算，深圳城建公司将案涉架空层封闭并出租7年的租金收入为735万元，南天一花园业委会只主张145万元经济损失，可以视为南天一花园业委会主张的该145万元经济损失已经扣除了深圳城建公司为封闭和出租架空层等支出的合理费用。故对南天一花园业委会主张的145万元经济损失予以支持。深圳城建物业公司擅自改变案涉架空层的设计功能后改建商铺出租，侵害了南天大厦全体小业主对架空层的使用权，深圳城建物业公司不考虑该行为的侵权性质，接受深圳城建公司的委托对外出租案涉架空层并收取租金，对于该侵权行为给南天大厦全体小业主造成的经济损失亦有过错。南天一花园业委会请求深圳城建公司、深圳城建物业公司共同赔偿因案涉架空层被改建所受经济损失合理，亦予支持。
关于南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入的问题。《法定图则》颁布前该两栋小楼未作为南天大厦的物业管理用房，而是一直由深圳城建公司对外出租，根据《法定图则》关于“现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符”的内容，《法定图则》关于各地块配套设施的规划不改变相关地块上现有土地利用性质。可见，《法定图则》仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据，不能作为南天一花园业委会主张两栋小楼为南天大厦各购房人共同共有的依据。而该两栋小楼不属于南天大厦的附属设施，只是配套设施，其所有权不因南天大厦商品房出售给各购房人而当然属于购房人共同共有。根据1994年11月1日起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十七条关于“开发建设单位在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有”的规定及第四十八条关于“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政规定的比例以同期政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有”的规定，南天大厦全体购房人需要两栋小楼内相关物业作为物业管理用房和商业用房的应分别支付相应的建造成本价和同期政府微利房价格以取得相关房产的共有权，但南天一花园业委会未举证证明南天大厦全体购房人按该小楼的成本价或者深圳市的微利房价格支付了该两栋小楼所有权的对价。案涉两栋小楼由深圳城建公司投资建设而成，不属于公共建筑面积分摊的范围，两栋小楼被登记为深圳城建公司所有的具体行政行为虽因程序性问题而被撤销，但并不能据此证明该楼房属小业主所有。
广东高院于2011年7月6日作出,2010粤高法民一终字第114号民事判决：一、撤销深圳中院一审判决；二、深圳城建公司、深圳城建物业公司自判决生效之日起10日内向南天一花园业委会支付赔偿金145万元；三、驳回南天一花园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。二审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。
南天一花园业委会不服，向本院申请再审称，按照《法定图则》的规定，南天一花园的建筑容积率为3.0，该花园占地面积为36750.6平方米，总住宅建筑面积为114143.65平方米。因此，案涉两栋小楼没有计入建筑容积率，未分摊相应土地使用权份额。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条等法律规定的“房地一致”原则，该两栋小楼的所有权应当随该花园36750.6平方米土地使用权的转让转归全体业主共同享有。案涉小楼取得的房产初始及分户登记证书，已经被行政判决撤销，案涉小楼无法单独办理产权登记，根据民商法溯及力的基本规则，本案应当适用或类推适用物权法及建筑物区分所有权司法解释的规定，认定小楼属于建筑物区分所有权的共有部分，其产权归南天一花园小区全体业主共同所有。深圳城建公司主张两栋小楼有预留的用地面积缺乏事实和法律依据。案涉两栋小楼被《法定图则》确定为居委会和物业管理用房，应为全体业主共同所有，二审判决适用已经被废止的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，以南天一花园购房人没有按规定支付案涉两栋配套小楼的对价为由，认定南天一花园业委会诉讼主张理据不足，属于适用法律错误。深圳城建公司占有并出租属于南天一花园小区全体业主共有的案涉两栋小楼，构成侵权。故请求：1、撤销广东高院二审判决第三项；2、改判确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、改判深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，赔偿全体业主损失655万元，并按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准，赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。
深圳城建公司再审答辩称，《法定图则》所确定的建筑容积率是2000年发布的，而案涉地块在上世纪80年代末、90年代初建设时，是分批分期建设的，当时没有针对该地块的容积率，该图则不能作为确定案涉小楼所有权的依据，且《法定图则》明确指出，现有土地的利用性质若与图则规定不符，暂不须更正。案涉两栋小楼是深圳市政府主管部门规划的建筑，有单独的报批、报建、验收和工程结算手续，深圳城建公司并已就案涉两栋小楼的土地使用权与政府部门签订协议并补缴了地价款，取得了相应的土地使用权。在宗地红线图中，案涉两栋小楼有自己的用地面积，在深圳城建公司就南天大厦三栋住宅楼申请初始登记时，已经将案涉两栋小楼的基底面积做了预留，该两栋楼的用地没有计入三栋住宅楼的分摊公用地面积。对两栋小楼所占用土地，深圳城建公司享有独立合法的权利，该权利并未转让给南天一花园全体业主。案涉两栋小楼房产登记证书被撤销系因办证程序违法，行政判决并未从实体上认定该两栋小楼属于南天一花园业主共有，亦不能因此认定案涉小楼不能单独办理产权登记。案涉小楼具有构造上、利用上的独立性，有合法报建、审批及竣工验收手续，并非南天大厦三栋住宅楼的附属设施，不可能构成住宅楼的共有部分。深圳城建公司因合法建造的事实行为取得两栋小楼的所有权。案涉两栋商业服务小楼在规划、报建和审批文件中均确定为商业服务楼而非物业管理用房，建成后亦一直作为商业经营用途使用。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。
深圳城建监理公司再审答辩称，同意深圳城建公司的答辩意见。《法定图则》是2000年颁布的，不能约束1990年报建的房屋，不能作为认定案涉小楼所有权的依据。对于物权的认定，应当尊重房地产主管机关的专业意见，深圳城建公司有独立的报批、报建及工程验收手续，对于案涉小楼所占用的土地的使用，经过了相关国土资源管理部门的审批。对本案的处理，还应当考虑上世纪90年代初期的实际情况。二审判决适用当时的物业管理条例，符合当时的历史情况，不属于适用法律错误。根据建设部的相关规定，对于投资建房单位，在没有文件作出特别规定的情况下，应当登记为房屋所有权人。南天一花园业委会的部分再审请求，是2004年7月向原审法院申请增加的诉讼请求，没有缴纳相应的诉讼费，亦没有申请免交或者缓交诉讼费，不应列入本案审理范围。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。
深圳城建物业公司述称，同意深圳城建公司和深圳城建监理公司的意见。
文件复函,深规土函第HQ0102001号，证明根据该复函内容，案涉两栋小楼属于南天一花园配套公用面积。该复函系对南天一花园业委会的答复，第3条称配套的二栋两层小楼属公用面积。深圳城建公司、深圳城建监理公司及深圳城建物业公司对上述证据的真实性未提出异议，但认为，初始登记证书并未写明用地面积及房屋建筑面积，附图中没有标明案涉两栋小楼，系因附图制作时小楼尚未建成，该初始登记证书虽被注销，但深圳城建公司继续享有未出售房屋的所有权，且案涉两栋小楼与三栋住宅楼不属于同一工程；《法定图则》是一份完整文件，其中注释明确该图则系对未来建设的指引，对原有建筑物没有约束力，不能作为本案确权的依据。
,注：全文字数超过百度知道的限制……
房屋租赁合同纠纷如何处理
房屋租赁合同纠纷 如何处理 1、 合同当事人 协商解决; 2、可以要求第三方-中介方出面调解解决; 3、到租赁房屋所在地法院起诉解决。 相关知识 房屋租赁 前后要注意哪些事项 一、双方当事人的情况： 首先需要出租人提供所出租房屋的产权证等材料。另外合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况，以及房屋的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室。出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。 二、所出租房屋的具体情况： 如住房面积、住房装修情况、简要列举住房内装修情况以及出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等。 三、住房用途： 主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。 四、租赁期限： 租赁合同 中应当明确双方的租赁期限，租赁 合同到期 前如需续租或不再租赁，应提前多久及时沟通以及续租时的付款方式等。 五、房租及支付方式： 住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。 六、住房修缮责任： 房屋修缮是出租人的责任。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。 七、住房状况变更的约定： 承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。 八、是否可以转租应当在租赁合同中明确约定 九、 违约责任 的约定： 对于可能产生的违反合同的行为，应在合同中约定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。 十、租赁合同的变更和终止： 如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。
房屋租赁有纠纷该怎样解决
1.和平协商解决
出租方与承租方发生矛盾时，首先当然是双方都尽量平复心情，针对矛盾点积极沟通，互相列举理由，相互体谅理解，争取通过言语交谈的方式达成和解，化干戈为玉帛。这是效率最高也是最节省精力的办法。
2.寻求第三方调解
如若出租方与承租方的矛盾不可协调，双方彼此不让步，此时就需要有第三方来从中调解。这个第三方可以是中介，居委会人员或者其他彼此信任的人，由此人出面主持协调双方的矛盾，帮助提供解决办法。这也是损失比较小的办法之一。
3.提请仲裁机关裁断
如果出租方和承租方双方无法顺利和解，且没有合适的第三方从中斡旋调解或者经第三方调解都无法达成和解，那么就只能申请仲裁。向仲裁机构提请仲裁纠纷时，首先必须是双方都同意仲裁，单方面的申请，是不予受理的。
其次，一旦在仲裁机构的调停下双方达成了仲裁协议，就必须按照此协议执行，因为仲裁是具有司法效力的。如果有一方不服仲裁协议，另一方想要再次申请仲裁，那么仲裁机构依然不会再次受理。
4.向法院提请诉讼
诉讼可以说是纠纷无法调和的最后解决办法了。如果出租方和承租方经过仲裁机构调停也无法达成仲裁协议，就只能法院提起诉讼来寻求解决办法。
依据双方事先签订的租赁合同，出租方和承租方任何一方违背合同协定内容或者为践行法律义务而导致合同纠纷的，都会被判定承担相关的民事责任，如果造成另一方或其他人的身体损害或财务损耗，需另外再担负赔偿。
如果预先约定的租赁合同中明确规定了一旦发生纠纷就走民事诉讼，那么也就跳过仲裁那一步，直接付诸诉讼解决了。
房屋租赁发生纠纷应当怎样处理
房屋租赁纠纷主要包括租期及押金纠纷，房屋水、电、煤费用纠纷，房屋设备的使用及赔偿纠纷和租赁备案纠纷。房屋租赁纠纷可以通过以下几种方式处理：协商解决，协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决。(1) 申请仲裁仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向法院起诉，法院也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民法院提起诉讼。(2)民事诉讼若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。
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