本篇文章给大家谈谈江苏高院房屋租赁纠纷意见，以及江苏省高级法院关于审理城镇房屋租赁纠纷对应的知识点，希望对各位有所帮助。
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对于房屋买卖租赁纠纷怎么解决的
法律规定，承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。所以，如果查实你租赁的门面房确实是出售给出租人的亲属，且出售的价格是由于亲属关系较为便宜，则你就不能主张优先购买权。 房客三个月没交钱我能否解除合同 高梨琴:按照新的规定，住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的，出租人可解除租赁合同，你的房屋承租人发生拖欠租金三个月，你须履行催告的义务，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租赁合同。关于损失部分，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。当然，新的规定对出租人享有的解除权进一步进行了明确，如未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;另外，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人可解除租赁合同。 承租人转租获利房东可主张差额租金 张先生:本人有一套门面房出租给个体老板王先生经营服装店，双方签订了租赁合同，合同期限为三年，现已履行了一年，但近期发现经营的人不是王老板，而是由王先生转租给了李小姐，且租金是我租给他的一倍，我把原合同找出一看发现租赁合同中没有约定是否可以转租，请问，王老板是否可以将我的房屋转租?对王先生转租获取的租金，我能否主张得到差额租金收益? 庞茂春:根据我国《合同法》的规定，转租须取得出租人的同意。而江苏省高院新颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，对于未经出租人同意，承租人转租房屋，出租人可解除与承租人签订的租赁合同，同时可要求承租人返还向第三人收取的超过出租人应收租金部分的利益。所以你可以按照规定向王老板主张其多收取的租金收益。 庞茂春:根据法律规定，你与房主签订的房屋租赁协议是生效的协议，但对于房屋的租赁权，原有法律未做明确规定，但新的省高院意见中规定，出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的，按照下列顺序确定承租人的房屋租赁权: 首先是占有租赁房屋的承租人，其次是最先支付租金的承租人，最后是生效在先合同的承租人。按照你这种情况，你并不能实际取得房屋租赁权。 嘉宾访谈 《意见》规定明确细致签租房合同时要更规范 房屋租赁引发的纠纷也是很多市民曾经遇到的麻烦事，龚雷法官认为，省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的出台，对以往老百姓经常遇到的一些存在法律争议性的典型问题统一了一个明确的裁量标准，可操作性也更强，比如对房客欠付租金多长时间可以解除合同;承租人提前解除合同，房屋空置时间的收益赔偿;承租人的优先购买权;租房装修权益的界定、未办产权证的房屋租赁等诸多热点问题进行了更详细的规定，有利于解决实际纠纷中的疑难问题。
房屋租赁有哪些法律常识及陷阱防范
一、房屋本身是否可以租赁
如果要来看房屋本身是不是可以租赁的的话，要讨论的是租赁合同无效的情形，哪些情况下租赁合同是无效的?
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
租赁房屋本身违反法律法规的规定引发租赁合同无效的情形(见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》)：
(一)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;
(二)未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;
可以法定解除租赁合同的情形。
1.《合同法》第九十四条
“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。”
根据《合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2.最高院的司法解释第八条
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第三种情形包括例如未经消防验收或者消防验收不合格、未经竣工验收或者验收不合格的情形。
给承租方的建议：在上述情况下，建议承租人在签署租赁合同之前首先要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明以及房屋产权证明。
二、出租人是否有权出租房屋
根据出租人是否有权出租，分为以下2种情况
1.出租人非房屋所有权人，将房屋直接出租给承租人
给承租方的建议：承租方在签订租赁合同时应要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。
2.出租人转租承租的房屋的情形
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。(《合同法》第224条)
提醒大家注意的是，根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
三、房屋在租赁之前是否存在抵押的情况
如果房屋在租赁之前已经存在抵押，那么在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第一款)。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。(《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款)。抵押权人处分抵押房屋，应当事先书面通知承租人，承租人享有优先购买权。
四、租赁期限的限制
租赁期限不得超过二十年;超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年(《合同法》第二百一十四条)。
租赁房屋为临时建筑时，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条)。
五、意向书的效力
意向书可能构成租赁合同，也可能不构成租赁合同。
在符合下列条件时，意向书有可能被认为是一个租赁合同：a意向书是由有权双方签署;b意向书是由双方真实意思表示所签署的;c租赁内容是确定可行的(如意向书中列明了租赁场所、租金和起始时间);以及d意向书不违反法律及社会公共利益。
给承租方的建议：若承租方不想意向书构成租赁合同，可在意向书中明确约定。示例条款如下：本意向书不应被认为是一个租赁合同。它仅仅是对构成租赁合同部分条款及条件的罗列，除意向书第【】条外，其他条款对双方不产生约束力。只有双方正式签署的租赁合同才构成对双方有法律约束力的文件。
六、租赁合同的备案
房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案(《商品房屋租赁管理办法》第十四条)
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持，(《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条)即没有备案不影响租赁合同的效力。
但是，如果当事人没有登记备案租赁合同，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款(《商品房屋租赁管理办法》第二十三条)，但没有备案会有一些行政处罚。
七、租赁合同中的关键条款及陷阱防范
租金和物业管理费
商业物业租赁的租金通常有三种支付方式：a)固定基准租金;b)提成租金(即按承租人经营收入的百分比计算提取的租金;)c)固定基准租金及提成租金孰高.
一般来说，租金如果是租赁期限不是很长，在三年以内。就是说存在每年上调租金的可能性是比较小的。但如果一旦涉及到租金的就是说租赁期限比较长，那么一般，出租人会要求在合同中约定就是每年租金按照一定的比例上浮。这个完全是根据双方谈判的实际情况来定。一般情况下我们可以控制的就是说，上浮的比例是按照这个物价指数的每年的物价指数的增长比例进行相应的对租金的调整。
另一个方面，就是双方可以在合同中，特别是对承租人来讲，在合同中限制物业管理费的调整幅度，每年的调整次数。而且约定物业管理费的调整是适用于整个大楼的。
给承租方的建议：双方可在合同中限制物业管理费调整幅度，每年的调整次数，且约定该物业管理费调整应适用于整个大楼。
维修保养义务
根据合同法，出租方对物业有维修义务，双方另有约定的除外。当出租物业需要维修时，出租方应在承租方要求的合理时间内对物业进行维修。如出租方未能履行其维修义务的，承租方可以自行维修，由此产生的相关费用应由出租方承担。
物业管理服务
根据物权法，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
如果业主自行提供物业管理服务，根据物业管理条例，业主应于提供物业管理服务前取得相关资质。
通常物业管理服务包括：
1、物业共用部位的维修、养护和管理;
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;
4、公共绿化的养护和管理;
5、车辆停放管理;
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;
7、装饰装修管理服务;
8、物业档案资料管理;
9、客户服务。
停水停电
目前全国范围内的法律法规或司法解释尚未就租赁合同中的停水停电措施的合法性与有效性作出明确规定，各地方也较少就该问题作出明确规定，但其中北京高级人民法院对停水停电措施作出了较为明晰的解答，规定停水停电应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度的需要承担违约责任;其他地方对待出租人停水停电的合法性问题更多体现在司法判决中。
就目前的司法实践来看，法院一般认可租赁合同中停水停电条款的有效性，并且认可出租人根据租赁合同的约定采取停水停电措施。在租赁合同明确约定停水停电条款的情况下，法院一般认定出租人采取的停水停电措施符合合同约定情形，并且承租人应交纳停水停电期间的租金。需要注意的是，部分司法实践对出租人停水停电措施的程度有一定限制，即如果出租人采取停水停电的措施给承租人带来的损失超过承租人欠付的租金，法院可能认定出租人需要就超出的部分承担赔偿责任。如果当事人在租赁合同中虽未约定停水停电条款，但出租人在承租人出现欠租等违约行为时采取停水停电措施，则法院对于这种情况审查一般比较严格，主要考虑双方的过错以及出租人停水停电措施给承租人造成的影响，可能减少承租人在停水停电期间的欠缴租金。
违约条款
现行法律允许当事人在租赁合同自行约定违约金条款，但需要注意的是，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)，若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,如租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。《上海市高级人民法院关于印发《关于民事案件审理的几点具体意见》的通知》中认为租赁期限未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。给承租人的建议：建议承租人在审核租赁合同中的违约条款时，确保出租人提出的违约金不至于过高。一旦违约金过高，承租人可以向法院请求予以适当减少。另外，在出租人违约而解除合同时，要求出租人赔偿停产停业损失、搬迁补偿损失、即装修损失。
房屋租赁纠纷怎样合法解决
最近，江苏省高级人民法院发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，就一房多租使用权归谁、优先购买权怎么行使、二房东转租行不行、租房装修权益界定等热点问题，统一了裁量标准。这一新规对解决房屋租赁纠纷会带来怎样的影响?市民在租房活动中遇到纠纷应当怎样合法合理的解决?昨天，三位法律人士做客晚报政法热线，为广大读者提供了专业的解答。 嘉宾档案 龚雷：虎丘区人民法院民一庭审判长 高梨琴：虎丘区人民法院民一庭法官 庞茂春：江苏政纬律师事务所合伙人律师 热线摘录 有优先购买权 龚雷：按照法律规定，出租方将房屋出售给第三人必须以书面方式通知承租人，出租人有证据证明无法通知承租人本人与授权代理人的除外。虽然你的房东说张贴了通知，但实际并不发生通知的法律后果。 出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人已经办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期，出租人出卖房屋未通知承租人的除外。 另外，法律规定，承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。所以，如果查实你租赁的门面房确实是出售给出租人的亲属，且出售的价格是由于亲属关系较为便宜，则你就不能主张优先购买权。 房客三个月没交钱我能否解除合同 高梨琴：按照新的规定，住宅用房承租人累计三个月未支付租金，经出租人催告后，在十五日内仍未支付的，出租人可解除租赁合同，你的房屋承租人发生拖欠租金三个月，你须履行催告的义务，在承租人15天仍未支付的情形后可解除租赁合同。关于损失部分，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。当然，新的规定对出租人享有的解除权进一步进行了明确，如未按照合同约定的用途使用租赁房屋，或未经出租人同意擅自改变房屋结构，在出租人要求的合理期限内仍不予纠正或恢复原状的;另外，经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人可解除租赁合同。 承租人转租获利房东可主张差额租金 张先生：本人有一套门面房出租给个体老板王先生经营服装店，双方签订了租赁合同，合同期限为三年，现已履行了一年，但近期发现经营的人不是王老板，而是由王先生转租给了李小姐，且租金是我租给他的一倍，我把原合同找出一看发现租赁合同中没有约定是否可以转租，请问，王老板是否可以将我的房屋转租?对王先生转租获取的租金，我能否主张得到差额租金收益? 庞茂春：根据我国《合同法》的规定，转租须取得出租人的同意。而江苏省高院新颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》规定，对于未经出租人同意，承租人转租房屋，出租人可解除与承租人签订的租赁合同，同时可要求承租人返还向第三人收取的超过出租人应收租金部分的利益。所以你可以按照规定向王老板主张其多收取的租金收益。 庞茂春：根据法律规定，你与房主签订的房屋租赁协议是生效的协议，但对于房屋的租赁权，原有法律未做明确规定，但新的省高院意见中规定，出租人就同一房屋出租给两个以上的承租人的，按照下列顺序确定承租人的房屋租赁权： 首先是占有租赁房屋的承租人，其次是最先支付租金的承租人，最后是生效在先合同的承租人。按照你这种情况，你并不能实际取得房屋租赁权。 嘉宾访谈 《意见》规定明确细致签租房合同时要更规范 房屋租赁引发的纠纷也是很多市民曾经遇到的麻烦事，龚雷法官认为，省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的出台，对以往老百姓经常遇到的一些存在法律争议性的典型问题统一了一个明确的裁量标准，可操作性也更强，比如对房客欠付租金多长时间可以解除合同;承租人提前解除合同，房屋空置时间的收益赔偿;承租人的优先购买权;租房装修权益的界定、未办产权证的房屋租赁等诸多热点问题进行了更详细的规定，有利于解决实际纠纷中的疑难问题。
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