近年来，我国房地产市场不断升温，商业房地产租赁销售方兴未艾，但随之而来的是拖欠租金、房屋租赁等情况，引发了大量的商业房地产租赁纠纷。 接下来，365主编梳理了商业房地产租赁的十大陷阱。 请提高警惕，不要上当。
陷阱一：租赁主体
签订商业房地产租赁合同前需验证房屋产权证明原件，必要时应当在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。 这样做的主要目的是验证房屋租赁合同的出租人与在产权证书上登记的业主是否一致。 需要注意的是，出租人不是房主而是代理租赁、委托租赁的，出租人共有两人以上需要提供房主委托书等法律文件的租赁房屋的，应当征得全体房屋所有者的同意或者授权。 如果承租人忽视对出租人主体资格的审查，可能会陷入房东“合同效力”的陷阱。
陷阱二：土地性质
我国建设用地使用权按用途分为工业用地、居住用地和商业用地等不同类型。 根据物权法和相关房地产法的规定，房屋的实际用途应当与土地用途一致。 未经有关部门批准擅自改变土地用途，如在居民点或工业用地上开设商业项目，存在一定的法律风险。 我们曾经遇到过租用工业用地上盖的房子开设酒店，但装修进行到一半后，由于土地性质上的问题，无法通过工商、消防等审批手续的情况。 如果不能领取合法的经营执照，就不能继续出租或经营。
陷阱三.转租问题
租赁是商业房地产租赁中经常遇到且关系到双方切身利益的敏感问题。 房屋租赁通常分为两种方式，第一种方式是承租人将租赁期间租赁的部分或全部房屋转租。 换言之，在房东书面同意的情况下，承租人可以将作为“第二房东”租赁的部分或全部房屋转租，并从中受益。 但承租人未经房东同意擅自转租的，属于违约行为，严重的，房东可以解除租赁合同，收回房屋。
第二种转租方式是房屋租赁权的转让，是指在房屋租赁期间内承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人代替原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。 这种转租方式也是“盘店”的一种方式，但盘店过程中一般涉及装修、设备、技术的批量转让和补偿，必须在合同中分别约定，由新的接收方与房东重新签订房屋租赁合同或其他书面协议。 只有这样，三方的利益才能得到充分的保障。
陷阱四(装修改造)
商业地产的承租人在接手后，一般会对房屋进行一定程度的装修改造。 这里提醒大家物业装修必须掌握的几个原则。 一、须经房东书面同意。 二、不得损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。 三、装修工程消防申报和验收的责任由承租人承担。 四、合同期满或提前终止的，装修折旧和补偿方式必须约定清楚。 我们在实践中经常遇到的情况是房屋租赁期未满，由于各种原因导致双方合作破裂，此时承租人的装修投资往往成为双方争论的焦点。 装修需要拆迁吗，需要补偿吗，补偿的标准是什么，为了避免双方陷入争执，需要事先约定。
陷阱5 :消防问题
商业房地产出租一般要通过两个消防机构。 一是房屋竣工验收时应当取得的房屋消防验收合格证明或者备案登记；二是出租房屋用于商业经营场所的，开业前应当通过的消防安全检查。 前者是业主的责任，后者一般是承租人的责任。
承租人装修租赁住房申请消防验收时，曾因缺乏逃生楼梯无法通过消防验收，无法开业。 但由于房屋本身的结构不适合重建避难楼梯，房东和承租人之间理所当然地互相指责、推诿，形成了诉讼。 为避免类似纠纷的发生，承租人在签订租赁合同前最好向工程专家实地核实租赁住房是否具备开办的经营项目的硬件条件。 装修改造方案也应经消防批准后开工，并提前约定双方各自的消防责任。
陷阱6 :辅助设施
商业地产必须正常运转，离不开完善的配套设施和日常维护。 比如供电供水设备、中央空调、锅炉、电梯、安防设施等，无论哪个环节出现问题都会直接影响未来的正常经营。 出租方通常考虑的是如何保证配套设施的合理使用和保养维护，延长使用寿命。 承租人需要考虑水电负荷、空调电力等配套设施的供货现状是否满足自己长期运营的需要。 商业地产的租赁期限通常很长，有的长达10年以上，因此明确配套设施的保养维护责任尤为重要。 如某设备达到国家强制报废年限或故障无法修复，更换责任、费用分摊、今后折旧方式都要考虑清楚。
陷阱七)违规建设
未依法登记取得房屋产权证书或者没有其他合法权属证书的各类违法建筑，依照有关法律规定不得出租。 承租人出租的房屋全部或部分属于违法建筑的，租赁合同全部或部分无效。 在利益的驱使下，房东和承租人开始合作之初，对违法建设问题达成了某种“默契”，认为没有政府相关部门的调查，大家就平安无事。 殊不知，这种默契经不起时间和利益的诱惑考验，很容易成为一方日后毁约的借口。
陷阱八：权利负担
在租赁合同签署前，承租人应对房地产权属情况进行调查，确认租赁房屋是否存在权属负担和瑕疵。 例如司法机关和行政机关依法裁定、决定扣押或者以其他形式限制住宅区权利的，权属有争议的房地产不能租赁。
再加上，租赁住宅设定了抵押担保的话，对租赁会没有影响吗？ 《物权法》发布后，第一百九十条对此问题作了明确规定。 “订立抵押合同前抵押财产被出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 抵押权设定后将财产抵押出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。 ”即允许不动产租赁关系和抵押关系同时存在，但成立时间在先的权利效力大于成立时间在后的效力。
因此，房屋抵押后出租的，业主应当书面告知承租人，承租人也应当通过不动产登记查询积极了解不动产权属负担的相关情况。 双方还应当在租赁合同中明确约定，因实现抵押权而解除租赁合同的，各自应承担什么责任，善后事宜如何处理等。
陷阱9 :优先购买权
合同法第二百三十条规定：“出租人出售出租房屋，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买。” 这项规定是对承租人优先购买权的法律保护。 依照上述规定，承租人行使优先购买权应当具备以下条件： 1 .承租人与出租人之间必须存在合法有效的租赁合同。 租赁合同不成立、无效、被撤销或者因履行期满终止的，承租人无权。 2 .优先购买权只能在出租人决定出售租赁住房后享有，且双方无其他约定的，应当在接到出售通知后三个月内行使。 3 .承租人应当在同等条件下享有优先购买权。
同等条件主要是指价格及价款的支付时间、支付方式等。 第三方投标条件优于承租人的，承租人无优先购买权。 从出租人方面来说，出租人不通知承租人就出售租赁住房，在通知有效期内不征求承租人意见就出售，承租人在与第三方报价相同的情况下不向承租人出售租赁住房，是侵犯承租人优先购买权的违法行为。 在现实中，一些业主因不了解该法律规定，不履行售前通知义务，被承租人起诉后要求法院确认房屋买卖合同无效。
陷阱10 :经营责任
商业房地产租赁必然涉及承租人经营行为的合法合规问题。 出租方和承租人是两个独立的民事主体，承租人在法律允许的范围内享有租赁不动产上自主经营的权利，同时也自主承担相应的经营风险和法律责任。 一些租赁合同赋予承租人对承租人经营合规的监督权，包括承租人有重大违法行为的，有权提前解约收回房屋。 因此，承租人对此不能掉以轻心，既要遵守法律规定诚信经营，又要注意自身合法权益的保护。
商业房地产租赁实务中还存在租金、保证金、违约责任等法律陷阱，但由于本文篇幅的限制，在此无法详细阐述。 总之，在实现互利共赢的商业利益的同时，最大限度地规避租赁双方各自的法律风险，是各方的共同愿望，也是我们需要在实践中继续总结和提高的地方