房屋租赁合同纠纷案件20个法律要点(附*新范本)
、房屋租赁合同纠纷案件，争议焦点*多的是合同效力，其次是解除合同，还包括租期及押金纠纷，房屋水电煤费用纠纷，房屋设备的使用及赔偿纠纷等。
房屋租赁合同被法院确定为无效的情况主要有：(1)未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。(2)违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。(3)被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。(4)出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。(5)出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。(6)租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。(7)租赁期限超过二十年的，超过部分无效。(8)承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。
司法实践中，主张解除合同的情况和合同效力纠纷的数量相近，其中出租人和承租人主张解除合同的比例也相近。出租人主张解除合同的主要原因为承租人未经同意违法改建、拖欠租金、擅自转租等。承租人主张解除合同的主要原因为出租人交付房屋不符合规定、出租人未配合办理消防或验收手续、承租人经营不善提前退租、第三人原因等。
在房屋租赁合同纠纷案件中，当事人主张违约金的，双方应当在合同中有明确的约定，否则当事人只能按照要求违约方赔偿违约损失，而不能主张违约金。根据司法实践，在承租方违约的情况下，法院应充分考虑出租方的损失和承租方为违约所支付的成本，租赁保证金作为已经事先支付的款项，应当考虑到守约方违约损失的计算之中，酌情减免承租人应承担的违约金数额。当然如果租赁保证金数额过高，守约方违约损失已经弥补，且出租方对合同解除也有过错的，法院会酌情判令出租人退还部分租赁保证金。
租期及押金纠纷。私有房屋的租赁活动往往是投资活动，受租赁市场的周期性影响较大。由于租赁市场的供方竞争，导致租金和其他租赁条件的变化，承租人一旦发现廉价的租金或其他租赁条件更加宽松的住房，未等原来承租房屋的合同约定租期结束，就毁约终止合同；反过来，出租人也因为市场的变化，毁约终止合同，这都导致纠纷发生。同时，由于租期的纠纷或者原合同未约定租期，随之导致对押金的争议和纠纷。
房屋水、电、煤费用纠纷。这类的纠纷同前一类纠纷的原因是类似的。即由于租赁合同是房地产经纪机构介绍订立的，但是房地产经纪机构没有作为租赁管理人参与管理和监督，有些承租人乘出租人不在现场，往往不预先告知而突然解约，并拖欠水、电、煤气及其他有关费用，一走了之。这给出租人带来损失，从而引起纠纷。
房屋设备的使用及赔偿纠纷。房屋租赁中，租赁双方对房屋的装修、设备、赔偿要求都比较明确。如有的承租人要求装修与设备都比较好，而出租人也会明确要求使用人应当注意保护装修和设备，但使用结果未能达到双方预先约定的结果，可能引起纠纷。或者是使用人认为房屋的装修及设备未达到出租人承诺的水准，或者业主认为使用人损坏了装修及设备，等等，这些都会引起纠纷。
《*高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
根据《商品房屋租赁管理办法》第七条规定，“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所；(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；(三)租金和押金数额、支付方式；(四)租赁用途和房屋使用要求；(五)房屋和室内设施的安全性能；(六)租赁期限；(七)房屋维修责任；(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；(九)争议解决办法和违约责任；(十)其他约定。”另外，如房屋可能拆迁，建议房屋租赁当事人在房屋租赁合同中约定房屋被拆迁时的处理办法。
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租赁房屋被烧毁是因为案外人故意纵火的犯罪行为所致时，如果承租人对于租赁房屋被烧毁没有过错，应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”的规定，按公平原则，结合实际情况，由承租人对出租人的房屋损失承担一定的赔偿责任。((2018)粤民再5号)
11、
租赁合同约定案涉房屋仅作为普通住房使用，不得用于合租及办公的，如果承租人将案涉房产地址注册为其公司的住所地，放置了办公设备的，应当认定承租人违约改变房屋用途。((2017)粤民申5424号)
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承租人转租期间，房屋所有权发生变动的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力”，在原租赁期间内，承租人可继续享有原合同的权利，不因房屋所有权的变动而有所改变。承租人作为第一承租人兼转租人，依约可继续享有向次承租人收取租金等权利。
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根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但是，根据《*高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
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根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，下列房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房屋未取得共有人同意的；(四)权属有争议的；(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的；(七)已抵押，未经抵押权人同意的；(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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根据*高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
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签订租赁合同时容易出现的合同漏洞一：对租赁标的物约定不明确，尤其是对租赁房屋的数量(合同约定租赁面积和实际租赁使用面积的误差，决定着租金的少退多不补)和质量(房屋租赁前后的状况，决定着交付房屋前后的修缮义务)约定不明确导致的纠纷。
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签订租赁合同时容易出现的合同漏洞二：对租赁房屋的使用用途约定不明确，承租人对租赁房屋进行超负荷、掠夺性的任意使用，致使租期届满后租赁房屋的租赁状况堪忧，甚至无法继续合理使用。比如承租者开设娱乐场所或者餐饮行业，通宵24小时营业，可能侵犯邻居的利益，造成极其恶劣的影响。
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签订租赁合同时容易出现的合同漏洞三：租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确，导致合同解除时的保证金退费产生纠纷。根据合同法有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。
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在合同履行过程中常见的违约情形主要有：(1)出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋，或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行，或者履行有瑕疵，损害承租人的利益(停水断电，道路不畅，场地不清，等等)；(2)出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起，但纠纷的发生却是频频出现；(3)承租人不按合同约定支付租金，主要是迟延交付；(4)承租人擅自改变租赁房屋的现状；(5)承租人擅自将租赁房屋变相转租、转让、变相合租等；(6)承租人逾期不返还租赁房屋，或拒不腾房；(7)出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。
20、2020*新房屋租赁合同范本
2020*新房屋租赁合同范本出租方(甲方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁承租方(乙方)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜，订立本合同。
第一条房屋基本情况
该房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁区(县)▁▁▁▁▁▁.该房屋为：楼房▁▁室▁▁厅▁▁卫▁▁厨，建筑面积▁▁▁平方米，使用面积▁▁▁▁平方米，装修状况▁▁▁▁，其他条件为▁▁▁▁▁▁▁，该房屋(□已/□未)设定抵押。
第二条房屋权属状况
该房屋权属状况为第▁▁▁▁种：(一)甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：▁▁▁▁▁.(二)甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：▁▁▁▁.
第三条房屋用途
该房屋用途为：▁▁▁▁▁.乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
第四条交验身份
(一)甲方应向乙方出示(□身份证/□营业执照)及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。(二)乙方应向甲方出示(□身份证/□营业执照)及▁▁▁▁▁▁等真实有效的身份证明。
第五条房屋改善
(一)甲方应在本合同签订后▁▁日内对该房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的费用由(□甲方/□乙方)承担。(二)甲方(□是/□否)允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，双方也可另行书面约定。
第六条租赁期限
(一)租赁期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日，共计▁▁年▁▁个月。(二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前▁▁▁日向甲方提出(□书面/□口头)续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前▁▁▁日(□书面/□口头)通知对方。
第七条租金
(一)租金标准：▁▁▁元/(□月/□季/□半年/□年)，总计：▁▁▁▁元(大写：▁▁▁▁▁▁元)(二)租金支付时间及方式：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.(三)租金支付方式：(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人为房地产经纪机构的，乙方应在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁银行。)(四)甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。
第八条房屋租赁保证金
(一)甲方交付该房屋时，乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：▁▁▁▁▁▁▁▁元(大写：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)(二)租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。
第九条其他费用
租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：(一)乙方承担(□水费/□电费/□电话费/□电视收视费/□供暖费/□燃气费/□物业管理费/□▁▁▁▁▁▁▁▁)等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。(二)房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。
第十条房屋的交付及返还
(一)交付：甲方应于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后视为交付完成。(二)返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为(□乙方恢复原状/□乙方向甲方支付恢复原状所需费用/□乙方放弃收回/□归甲方所有但甲方折价补偿)返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。
第十一条房屋及附属设施的维护
(一)租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的▁▁▁日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。(二)对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。(三)乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。(四)对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。
第十二条转租
(一)除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。(二)乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。(三)接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。
第十三条所有权变动
(一)租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前▁▁▁日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。(二)租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。
第十四条合同的解除
(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达▁▁▁▁日的。2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。5、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达▁▁日的。2、欠缴各项费用达▁▁▁▁▁▁▁▁元的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、擅自将该房屋转租给第三人的。6、利用该房屋从事违法活动的。7、其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
第十五条违约责任
(一)甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的▁▁▁%向乙方支付违约金。(二)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。(三)租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前▁▁日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的▁▁▁▁%支付违约金。(四)乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的▁▁▁%向甲方支付违约金。(五)乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。(六)乙方需提前退租的，应提前▁▁日通知甲方，并按月租金的▁▁%支付违约金。(七)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按▁▁▁▁▁▁▁▁▁标准支付违约金。(八)其他：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.
第十六条无权代理
由甲方代理人代为签订本合同并办理相关事宜的，甲方代理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。
第十七条合同争议的解决办法
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决;协商或调解不成的，依法向______________________人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同(及附件)一式▁▁份，其中甲方执▁▁份，乙方执▁▁份。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。
甲方签名或盖章：身份证号码：
乙方签名或盖章：身份证号码：
签约时间：
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遇合同纠纷怎么处理律师教你这4种处理方式
大状说：据统计，我国每年的民事诉讼中约有60%为合同纠纷。每个工作日，大约有2.5万起合同诉讼在全国各地法院发生。但是，面对合同纠纷时，该如何处理、有几种处理方式，很多人都不是很清楚，从而在解决合同纠纷时比较复杂困难，下面大状菌为大家介绍一下合同纠纷的几种处理方式……
1、协商和解
一般而言，为避免更多问题，合同履行发生纠纷时，首先应当双方自愿友好协商，协商不成才向法院起诉（仲裁须有仲裁条款）。
和解：双方就合同约定条款的理解产生争议，可签订补充协议，对争议事项予以明确；双方就合同履行产生争议时，可就合同履行订立协议，如金钱纠纷可以约定如何支付，*迟何时支付以及未支付的违约责任等。
2、调解调解主要有两种方式：
（1）人民调解委员会调解当事人发生合同纠纷，可以向纠纷当事人所在地或者纠纷发生地的人民调解委员会申请调解。
（2）行政调解。主要特指工商行政管理机关居中对合同当事人的纠纷进行调解。
3、仲裁
这种争议解决方式必须在约定发生争议时的由某地区仲裁委员会审理。如果当事人之间没有仲裁条款的约定，则不能提交仲裁审理。
4、诉讼诉讼是解决争端的*主要途径，由人民法院审理。除劳动争议案件外，只要合同双方当事人未约定仲裁条款，即可向法院提起诉讼解决争议。5、如果选择协商解决合同纠纷应该注意哪些问题1、如争议的产生系合同内容与双方的真实意思有出入，可以通过录音、短信、微信等形式固定证据。
2、如果双方实际有约定其他有利于自身的条款，但未写进合同，可以先进行录音等形式固定证据后要求双方与你签订补充协议，即使对方*终对方不愿签订补充协议，你也有录音等证据，之后起诉胜诉概率也会提高很多。
3、既然是协商，不可避免的守约方或者债权人是必然要作出适当的让步，如债权减少、或者分期、或者延期交付等，故在协商前守约方或者债权人应当预先有调解方案，明确调解的底线后再与对方协商，切不可一退再退。
4、特别是，在自然人的金钱债务纠纷中，一定要对方提供明确的身份信息，身份证号码是一定要对方提供，当然*好是可以给对方的身份证拍照。
5、为保证合同之后的履行，可尽量要求对方提供担保，如担保人担保或者财产抵押等方式。如果协商不成可以选择起诉，不过起诉时需要先确定管辖法院，如果合同中约定了管辖法院，则向该法院起诉，如果合同中没有约定法院需要向被告住所地或者合同履行地人民法院起诉。
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从诉讼角度谈以租代售模式的法律风险及应对措施
以租代售是一种近年来兴起的房产销售模式，区别于传统模式，以租代售在规避限贷限购政策、集体用地建房无法确权等问题方面，具有显著优势，由此获得部分开发商及购房者的青睐。该种模式具有租赁合同的外观、销售合同的实质，在诸多方面存在法律风险，极易引起法律纠纷。笔者试图结合广东省近一年来在该领域发生的典型法律纠纷案例，浅析人民法院对于此类纠纷在合同效力及合同履行方面的判决倾向，并探索购房者在进行该项交易活动过程中应予考虑的法律风险及相应的应对措施。
【案件一】广东省佛山市中级人民法院（2021）粤06民终14456号
主要案情：2019年8月28日，乙方与甲方签订《酒店用房租赁合同》，约定乙方承租甲方涉案物业，租赁期限自2020年7月1日至2040年4月30日止，租金为194215元，自2020年7月1日至2023年4月30日分期支付。同时双方签署《农村集体经营性建设用地房屋出租知情书》，承租人认可涉案物业为集团用地物业、商服性质、土地使用年限30年等情况。2020年12月4日，乙方发函认为甲方在涉案物业租赁过程中隐瞒重要信息、虚假宣传，导致乙方将租赁行为误认为是销售行为而存在重大误解，由此请求归还已付租金及相应利息。甲方拒绝，乙方遂诉至法院，主张上述函件所述诉讼请求。
法院判决：一审、二审法院认为，租赁合同不存在导致合同无效情形，双方意思表示真实，因此认定合同有效，驳回乙方全部诉讼请求。
与此案类似判决还见于广东省佛山市中级人民法院（2021）粤06民终12449号判决书。
【案件二】广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民再88号
主要案情：甲方与乙方签订《房屋使用权转让书》，约定甲方将涉案房屋使用权转让给乙方，使用期限自2018年10月1日起至不动产权证约定到期时间止，期限届满后乙方可继续使用该物业。使用权转让对价为825110元。双方同时签署《广州市房屋租赁合同》三份，租赁期限分别约定为2018年10月1日至2038年9月30日、2038年9月30日至2058年9月29日、2058年9月30日至不动产证约定截止日，月租金均为零。乙方依约支付使用权转让款825110元，但拒绝接收物业，并向法院起诉请求认定2039年及以后的租赁合同无效，且判令返还上述无效合同期间对应租金475020及其利息。
法院判决：终审法院确认租赁合同中租赁期间超过2038年部分无效，其他期限部分有效，甲方返还无效期间对应租金474800.3元及利息。
【案件三】广东省广州市中级人民法院（2021）粤01民终17387号
主要案情：2018年11月27日，乙方与甲方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案物业出租给乙方，租期20年，乙方分两次支付租赁款402000元。同时双方签订《补充协议》，约定上述20年租赁期届满后，乙方可继续使用该物业至2087年6月19日。后乙方依约支付团购费6万元、租赁款402000元。甲方未按照约定交付物业。乙方起诉请求法院确认《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，判令甲方返还租赁款及团购费共462000元及其利息。
法院判决：一审、二审法院判决确认《房屋租赁合同》及《补充协议》所涉及租赁期限超出20年的部分无效，甲方由于未交付涉案物业导致合同目的不能实现，应向乙方返还租赁款及团购费共462000元及其利息。
【案件四】广东省佛山市中级人民法院（2021）粤06民终7239号
主要案情：2018年11月22日，甲方与乙方签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将涉案物业出租予乙方，物业使用权期限自2020年6月30日起至2048年6月30日止，总价款为245560元，首期款89560元于本合同签订之日付清，剩余款项在租赁期间内按月支付。而后乙方共计支付使用权转让款156760元，甲方未交付物业。乙方遂提起诉讼。
法院判决：一审法院以甲方在一审辩论终结前未取得竣备证书为由确认租赁合同无效，已付租赁款156760元应予返还。二审法院改判租赁合同超出20年的部分无效，其他期限部分有效，维持已付租赁款应予返还的一审判决。
【案件评述】
综合上述判决案例，开发商推行以租代售模式销售物业的一般逻辑为：与购房者签订20年或更长期限的租赁合同以转让房屋使用权，其对价接近或低于可比可售物业平均市场价格，并于短期内回笼资金。部分购房者清楚知悉已确立的法律关系为租赁合同法律关系，以规避购房资格欠缺等瑕疵，然而更多法律意识不足的购房者并未对相关法律关系有明确认识，签署一系列合同文件，嗣后发现买房行为变成租房行为，才转而寻求法律救济。
事与愿违的是，以租代售合同若不存在法定无效合同情形、当事人双方意思表示真实，人民法院一般倾向于将其确认为有效租赁合同，仅依据《民法典》七百零五条关于*长租赁期限二十年的规定确认超出部分无效，见于案件一、案件二、案件三。即便购房者以欺诈、隐瞒重要事实、重大误解、以租代售违法性等理由主张合同无效，法院一般也不予支持。出于对判决一致性、同案同判等原则的考虑，上述案件的判决结果在一定程度上反映出广东省法院对此类以租代售合同的统一态度。
通过上述案例，诉讼代理人亦可窥见一些有利于购房者的应诉思路，例如：
1.法院确认超出20年*长租赁期限部分的合同无效，则可向开发商主张无效部分对应的租赁款予以返还，见案件二；
2.检查开发商是否存在未能依约交付房屋等违约情况。若是则可请求法院判决解除合同并返还租赁款，见案件三；
3.检查涉案物业是否存在一审辩论终结前尚未取得建筑工程规划许可证等证照的情况。若是则可依据《*高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，请求法院确认租赁合同无效并返还租赁款，见案件四。
【法律风险及应对措施】
购房者若以购买房产为目的与开发商订立合同，对于以下风险可予以留意：
1.合同名称、合同正文或补充协议中是否存在“物业使用权转让”等字眼。若是则该项约定的实质是房屋租赁而非房屋买卖；
2.是否存在分段合同，例如以二十年为分段期间，合同期限涵盖起租日至土地使用期限届满时点或更长，类似约定很可能表明该合同为租赁合同；
3.购房款是否显著低于可比可售物业市场价格，开发商是否有将房产快速折价变现的强烈意愿。
购房者若出于自身情况考虑，明知为租赁合同但仍与开发商订立的，也可注意以下风险：
1.开发物业对应的五证，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》是否齐全或预期能顺利获得。证照欠缺有可能导致法院以《房屋租赁合同司法解释》第二条之规定将租赁合同确认为无效合同；
2.租赁期限是否超过二十年*长租赁期限，若是则超过部分有可能被法院依照《民法典》第七百零五条认定为无效。
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