不动产是指不动产和不动产的总称，包括土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的权利。房地产是指建造在土地上的各种房屋，包括住宅、工厂、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育、办公等建筑。不动产是指土地及其上下一定的空间，包括各种地下基础设施、地面道路等。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互惠、继承、遗赠等。不动产的转让人必须是不动产的所有人，所有人必须是对不动产有处分权的人，如业主、抵押权人等。转让的客体是特定的不动产权利，包括国有土地使用权和在国有土地上建造的房屋的所有权。转让时，房屋所有权必须与土地使用权一并转让。即房产转让时，土地上的房屋必须同时转让；房地产转让时，房屋所有权和土地使用权一并转让。
下列行为视为房地产转让：
1.以房地产作为出资与他人设立法人企业。
2.一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，以产权分享。
3.企业被收购或兼并时，房地产转移给新的权利人。
4.用房产还债。
5.国有企业或者其他组织之间的房地产转让。
6.非父母、子女、配偶之间的房产赠与行为。
有下列情形之一的房地产不得转让：
1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权。
2.司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3.共有房地产，未经其他共有人书面同意。
4.抵押的房地产未经抵押权人同意。
5.所有权有争议。
6.法律、法规或市政府规章禁止转让的其他情形。
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