一、卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，房产买卖合同无效。
建在土地上的东西，是依附于土地的，不可分割的。因此，当房屋所有权通过买卖方式转移时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转移。如果出卖人将房产、土地出售给不同的买受人，或者只同时转让房屋所有权而不转让土地使用权，买受人可以主张买卖合同无效。
二是产权主体有问题，合同无效。
出售房屋的主体必须是房屋的所有权人。多人共有房屋的，须提交共有人同意的证明。如果部分共有人未经其他共有人同意出售共有房屋，其买卖行为也是无效的。
第三，违反优先购买权，合同无效。
房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。业主出售租赁房屋时，必须提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。房屋所有权人在出售房屋时侵犯了共有人和承租人的优先购买权的，共有人和承租人可以请求法院宣告房屋买卖无效。
四。非法转让，合同无效。
下列房地产不可转让：
1.司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
2.依法收回土地使用权；
3.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
4.权属有争议的；
5.未依法登记领取权属证书的；
6.法律、行政法规禁止转让的其他情形。
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