国家规定的法律法规规定了方方面面，是我们的行为准则，是不可逾越的杠杆。但是什么是法律规定，什么是强制性规定呢？以商品房买卖合同纠纷为例。下面富华法律网小编来回答你的问题，希望能帮到你。审理商品房买卖合同纠纷案件的思考与实践
一、商品房买卖合同的效力
关于商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和最高人民法院有关领导已经明确解释了这一规定，通俗易懂，操作性强。但是，法律、行政法规没有明确规定商品房买卖的条件，上述司法解释也没有规定买卖合同的效力。
实践中对此有不同的理解。如果将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记并领取产权证的不动产不得转让(当然包括商品房买卖)理解为强制性规定，则商品房买卖合同的生效条件应当是该不动产依法登记并领取产权证。但上述理解明显与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的现行商品房销售条件不符。如果不作上述理解，只要违法开发的商品房已经竣工，只要没有其他导致合同无效的事实，该买卖就是合法有效的合同，受法律保护，不利于消费者权益的保护。因为目前没有行政法规和法律对商品房销售条件进行限制，《商品房销售管理办法》只是一个部门规章。
笔者认为，我国法律对商品房买卖合同效力的规定存在漏洞，需要相关立法和司法机构予以补充。笔者认为，在现行法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定合并，作为商品房买卖合同的生效条件。商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定条件的，可以援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项认定商品房买卖合同无效。以补充现有法律的漏洞。
二。商品房买卖合同的分类这是每个法官在审理商品房买卖合同时首先要解决的问题。关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为两种：待售商品房和预售商品房。这是根据商品房开发建设过程和合同成立时间对商品房买卖合同的分类。由于相关法律和司法解释分别规定了上述两种合同的生效条件，上述合同分类问题的影响直接影响到法律的适用和合同效力的认定，决定了案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》号文第三条规定，现售商品房是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将在建的商品房预先销售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。对已竣工但未验收且未达到验收标准的商品房，应签订预售或销售合同。在我看来，区分现房和预售更符合我国法律的初衷：允许房地产开发商预售商品房，以便房地产开发企业在项目建设过程中获得部分资金，资金必须用于项目建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。
上述认识也符合国人对现房和期房的一般理解：已建成的房子是现房，尚未建设或正在建设的房产是期房。基于此，笔者主张上述房产买卖纠纷应依据现行买卖合同的相关规定进行调整，结果是预售与现售的区分以工程是否竣工为依据。实际上，这就隐含了未验收或未能验收的竣工物业是不符合法定市场准入条件的现房的思想，以及只要类型相同，合法与非法合同适用相同法律规范的思想。三。因房屋质量问题解除合同的条件。房屋主体质量经鉴定不合格的，应当解除合同。因为法律上有明文规定，现在审判实践中已经是共识。但一般房屋质量问题到什么程度，当事人都可以请求法院解除合同，但实践中分歧很大。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住和使用，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。该条明显是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定的合同解除条件的解释和适用，即商品房买卖合同中“当事人一方因迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现”，但商品房质量问题“严重影响住宅使用”达到何种程度？该条的解释不具有可操作性，取决于法官的自由裁量权。
有人认为商品房正常的“居住使用”主要是基于安全性。只要房屋能安全使用，其他质量问题不会严重影响住宅使用；也有人认为“住宅使用”不仅仅是基于安全，与房屋价值相对应的舒适和美观才是正常住宅使用的标准。如果房屋不具备与其价值相对应的舒适性和美观性，也应认定为严重影响住宅使用。我同意第二种观点。四。商品房买卖合同订立过程中欺诈行为的认定。商品房销售活动中有欺诈、恶意违约行为的，承担最高一倍购房款的惩罚性赔偿，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的亮点。上述规定是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定确定的，明确了商品房纠纷中双倍赔偿的适用范围，防止其任意适用，对正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定的作用。实践中，恶意违约更客观，更容易审查认定；然而，在实践中，对于如何认定诈骗，法官意见不一。
上述司法解释中的诈骗，源于《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》关于诈骗的规定。根据上述法律和相关司法解释，诈骗分为故意隐瞒真相和作虚假陈述两类。以上两种欺诈中，虚假陈述是行为，比较客观，当事人举证也不容易。不过法院判定起来并不难，这里就不讨论了。如何理解和认定故意隐瞒真实情况的行为，众说纷纭。根据教授的观点(见王教授书《违约责任论》的相关内容)，如果你有告知对方事实真相的义务但故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键在于确定你是否有告知对方事实真相的义务。笔者认为，上述观点在理论上为我们提供了简明的、可操作的认定隐瞒的规则。但对于如何认定“故意”，王教授并未发表意见。
按照一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知情或者没有告知。应该承认，由于疏忽，存在隐瞒真实情况的可能性
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