道华房产律师团房屋买卖合同纠纷道华律师分析借名买房隐藏的法律风险——房屋能否顺利过户，登记人和实际出资人谁是真正的房主
各地限购令的出台，部分有购房需求的人失去了购房资格，虽购买人仍可签订商品房买卖合同，但却也无法交易过户。在此情况下，购房者采用了"借名买房"的方式，这种做法法律上并不鼓励，“借名买房”的做法在实践中出现了各种纠纷，例如：名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的纠纷；也出现因拖欠贷款导致银行起诉名义购房人要求偿还贷款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的纠纷等等。“借名买房”一开始是“限购令出台”的对策，而后延伸作为避税，贿赂，掩盖非法目的等不良目的的手段，因此实践中“借名买房”的纠纷愈演愈烈，此做法也风险重重。
在“借名买房”的案例中，不缺乏有出名人因房价上涨而主张与实际购房人系借贷关系，或者否认由实际购房者出资购买，而不动产的权利归属采“公示公信原则”，即在法律上房屋的产权确实归属于名义购房人。一般而言实际购买人会寻找具备购房资格的亲属或朋友，这往往是纠纷的根源，基于亲情和信任，双方关系密切，往往并不会签署书面协议。这种做法对实际购房人十分不利，一旦出现出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任即“谁主张谁举证”的规定，实际购房人需要证明双方之间的借名购房关系存在，而实际购房人若未能妥善保存相关的证据，将承担举证不能的不利后果责任，那么将难以取得房屋产权，势必面临“钱房两空”的局面。
房产登记具有公示公信效力，名义购房人为实际登记人，其处分房产的行为属于有权处分，一旦房屋完成过户登记，买方则继受取得该房产。届时，名义购房人“卷款潜逃”，则实际购房人又将会“钱房两空”
房产登记在出名人名下，当出名人对外负债无法清偿，法院对其强制执行时，房产会面临查封、甚至是拍卖，实际购房人需要证明对该房产享有足以排除强制执行的民事权益，而实践中因缺乏证据而导致出现异议不成立，无法阻止房产被强制执行的情况并不少见。
根据《*高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，十分严格把握该条适用的前提条件，因此，房产不在自身名下，一旦出名人涉诉，实际购房人也会增加诉累。
道华律师提示：
“借名买房”看似为购买房产的“绿色通道”，但实际上却“暗藏刀光”，应当尽量避免采用该做法。如确需以借名方式购买房产，应当注意签订协议、保留证据。
注：本文系结合法律法规、政府官网、中国裁判文书网及互联网相关知识整合
2019.7.31
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