江苏苏州律师李加刚
李加刚律师，从事律师执业近二十多年，现系江苏和舟律师事务所合伙人、业务主任。李加刚律师毕业于东南大学法学院，建筑工程和法学双学历。丰富执业经验及深厚的法学理论功底，铸就李律师成功办理了几百件重大疑难案件。
李律师办理的刑事辩护（类似贩毒、抢劫、杀人、计算机类犯罪及经济类犯罪并成功地判决为无罪、缓刑类判决）；
李律师办理的婚姻家庭案件诸如离婚案件中涉及夫妻按揭房产估值与分配、公司股权投资分割与转让、婚外情调查取证、私生子DNA鉴定、涉外婚姻与财产处理、隐藏夫妻财产调查以及抚养权争取等均为当事人争取了*大权益。
李律师办理的知识产权案件案件曾得到年度*佳的称号，比如办理的重庆合川区四融畜产品有限公司的专利侵权案，成功打掉苏州地区多家假冒产品的生产厂家，挽回几千万元损失。
李律师办理大量建筑房产案件包括建筑质量鉴定、工程款结算、工程量与工期鉴定索赔等，同时还代理个人房产买卖合同中一方违约索赔等复杂疑难案件。
李律师曾在高校法学执教，担任着多家大型公司的法律顾问。为公司提供如下法律服务：包括股权协议、股东会设置、公司章程、职工大会、劳资纠纷、经济合同纠纷、欠款纠纷等、重大谈判参与等。为企业提前化解风险，成功讨回多年欠款。
李律师以诚信为本，维护当事人的大合法权益为执业宗旨，愿意与各位人士为朋友并提供优质的法律服务。
【贝壳苏州科普】五大常见房产维权对策，买房纠纷不再烦
注：本文内容有别于短视频平台主播的信口开河，所有内容作者均咨询昆山当地律师、银行、派出所，全部内容均为务实操作。转载请注明出处。
作者昨天接了一个买房拿不到房的咨询，加之过往看到的和接过的一些咨询，今天一起梳理一下其中的法律权责问题，以及一些基于合法手段的维权途径。
房东父母出资
截图个案由多子女家庭家产分配矛盾引起，*后虽市场价买房且和平解决，但其中买房关心问题，即此类个案买家面临的一些风险及对应措施如下：
银行部分：
?问：房东不卖房，抵押给银行筹钱，后续还不上款是否上征信？
答：一定上。
?问：房东抵押给民间小贷公司是否上征信？
答：按照新版征信要求是要上的，实际应用还没见过。房东将来要贷款，银行审贷的时候很可能用大数据抓包到这个不良记录，就有可能会被拒贷。
问：有没有办法绕过征信抵押贷款？
答：没有。也建议不要做。
户口部分：
?问：是否可以户主办理全家迁户？
答：有合理理由，出具有效公证的委托书可以代办。
?问：户口迁到哪里？
答：房子对应的社区集体户口。
?问：办理迁户需要多少费用和时间？
答：免费。当天完成。
?问：可以强制迁户吗？
答：可以。新业主凭产证、购房合同到户口归属派出所申请强制迁出原房东户口，派出所电话告知无效后可启动强制迁出手续，时间*多5个月。
律师部分：
?问：是否可以在房子过户、户口迁出后办理强制清户？
答：可以，但需要通过法院诉讼。保守估计诉讼期1年，通常要2年。
?问：房东父母是否可以诉讼要求分割卖房所得？
答：可以。但得证明买房时的出资是借款，如果是没有证据证明借款的，基本法院不支持。如果超过2年的，连赠与的索回期限都过了，就无权主张分割。
?问：卖房过程中房东父母是否可以申请对房子诉讼保全？
答：可以，保全期3年，有其他资产做替代方可解除房屋保全。
?问：父母申请诉讼保全要有什么证据法院才会受理？
答：提供出资证明、转账记录，或文字聊天记录、邮件各类有效书面证明均可。
房东嫌卖便宜了
?问：该案是否存在一方明显违约？
答：（依据买方陈述）房东一方存在明显的主观违约。2021年因房价上涨房东不配合交易流程或宁愿赔钱不卖房的案例较多，该案属于典型的房东嫌“卖便宜了”。
?问：该案如要确保咨询人（买方）的合法利益需要做什么？
答：在买卖合同约定的银行放款日期前书面告知房东可以全款购买，且准备好余款。
?问：该案房东的违约责任是多少？
答：定金（上限为房屋总价的20%，以实际支付为准）退一赔一原则、或约定的违约赔偿方式，二选一。另买家如可举证实际损失超过前述2款的（如2021年昆山房价快速上涨，因错失涉诉房屋造成买方再购房面临的高额成本），可以向法院提出超出违约条款部分的赔偿主张，法院将依据实际情况酌情考量是否支持、或支持多少。
?问：如果启动诉讼流程，买方打赢官司的概率大吗？
答：如果没有重要事项干扰，基于买方陈述，几乎手拿把掐。但不建议打官司！
?问：为什么不建议打官司？
答：这个买方家情况特殊耗得起，但拿到违约金之前还说要搭进去大把的精力，但首付款都已经支付了，拖上一两年的诉讼，拿到赔偿金也未必还能买到房。何况大多数买家是耗不起的。
房东恶意不搬
?问：房东恶意不搬家，或者有人恶意侵占所购房屋怎么办？
答：一般是涉及第三方债务问题，债主占房居多；也有房东一房两卖，其中一户买主先行入驻；还有就是设立恶意租约，或者干脆死不要脸赖着不走的。
?问：遇到拿不到房子怎么办？
答：正确的问题是房子有没有完成过户，现在房子在不在自己名下。
?问：房子已经过户了，还有人占着怎么办？
答：如前述可以走诉讼强制腾房，但周期要两年。效率比较高的是，启动诉讼向侵占人主张租金和赔账外，新房东有权采取包括但不限于断水断电、撬锁等民间手段（此处，作者提醒新房东不要影响邻居起居休息，别损害侵占人人身财产安全）。
?问：设立恶意租约怎么办？怎么向烂房东主张损失？
答：买卖不破租赁，所以签订购房合同时一定要房东提供租客签署的放弃优先购买申明。如果房东提供的是伪造的并造成新房东无法入住的，或者签约后设立恶意租约的，直接起诉房东（讲道理有用的话人家就不会这么干了）（因为有碍观瞻就不作民间智慧的介绍了）。
一房两卖或产证未出
?问：遇到一房两卖怎么办？
答：抢先过户，不过户的基本什么都拿不回来。
?问：遇到产证未出的怎么办？
答：别碰！别买！正经中介也不会做这样的单子！
?问：买了产证未出的房子，过户前房东要求加价怎么办？
答：尽量协商，尽量压低房东要求，尽量别打官司。赌一口气要打官司的，尽早固化证据证明房东违约，在房东实质违约后第一时间撤销网签那会监管资金。
二抵、诉讼保全
?问：什么情况会踩到这种雷？
答：（除非房东恶意）没做产调。按说中介卖房子，哪怕房东是亲爹亲闺女都要做产调，漏掉这个动作的基本都是熟人大意。
?问：踩雷了怎么办？
答：通常没办法。一般这种房东都是资不抵债的，有二抵就有可能有三抵四抵，但凡房东有一点偿还能力或者意愿的，债权人也不至于走到保全这一步。除非买家凑钱帮房东把抵押或者欠款解除，否则就看着（未进监管账户部门的）钱打水漂吧。
?问：二抵是不是都不能碰？
答：做生意的人用房子二抵也常见，但签合同之前务必要房东解除二抵。
?问：能不能杜绝这类风险？
答：好的中介可以避免99%的风险，但百分百杜绝做不到，做不到的1%就是烂房东在签了三方协议之后去做恶意抵押、或者被人诉讼保全。
买了房真的拿不到房的情况，甚至给出去的钱就打了水漂，这种情况在作者看来只有中介不负责和房东恶意两种可能。
对于延迟、拖延交房的房东，如果急于落户或者孩子上学的，建议（在不签署补充协议的前提下）适当妥协——以务实的方式先解决眼前的问题了，再考虑维护合法权益。
*后，祝大家都能顺利买到心仪的好房。
注：本文由德佑经纪人王华提供
北京房产律师咨询电话
随着一些小伙子经济条件越来越好很多人也会开始买房计划，不管在北京还是其他地区买房的小伙伴一定要先了解一些买房的相关法律咨询这样在买房的是很贵对自己更加有力，下面小编整理了一份关于房产法律的相关知识。
北京房产律咨询服务的方式主要有三种：
(1)个案解答
专门就一个具体的法律问题由经纪人做出一对一的个性化解答，阐述所涉及的法律的理解与适用，提出解决问题的建议。
(2)商业文书审查
就客户的房地产买卖合同等房地产商业性文书，根据客户的要求进行审查，并提出对客户有利的建议和意见，指出对其不利的条款约定等。
(3)房地产全程法律服务
根据房地产经纪服务的内容，解答相关房地产法律及政策，具体到某市、某县的房地产法律环境调研，房地产交易过程法律指导，房地产交易后法律服务等一系列法律服务。
房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。
房地产法律咨询业务的分类
房地产法律咨询业务有以下五类：
1)为委托人提供处理房地产纠纷的法律依据。
2)兼有律师资格的咨询人员可以受聘担任各类房地产企业的法律顾问。
3)为委托人提供可能因法庭判决而出现的风险规避方法。
4)以法律手段维护委托人的正当利益。
5)为委托人的法庭辩护提供诉讼文件。
房地产法律咨询的常见问题
房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。
1)房地产法律关系是在法律规范调整房地产社会关系的过程中形成的人与人之间的权利和义务关系。法律服务主要发生在法律关系产生、变更和灭失的过程中，主要体现在对引起房地产法律关系产生、变更、灭失的法律事实的确认和分析。
2)房地产权利包括土地所有权和使用权、房屋所有权、相邻权。
①土地所有权和使用权。土地所有权是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。土地使用权是指依法取得的地上的实际经营权和利用权。
土地使用权是土地所有权的内容之一，因此，它的使用在必须符合土地所有权人的利益的同时也必须符合社会利益。
②房屋所有权。房屋所有权即房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是房屋所有权的核心，因此，原则上处分权只能由产权人行使，有非产权人合法行使处分权的情况只限于法律有明确规定时，如监护人为了被监护人的利益、产权人被宣告失踪时财产代管人为了被代管人的利益而依法处分其房产等情况。
房屋产权是一种绝对权，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接行使自己的权利。房屋产权也是一种对世权，即权利主体是特定的而义务主体是不特定的，可以是所有人以外的任何人。房屋产权具有排他性，并且同一物上在同一时间只能有一个所有权存在。房屋所有权主体可以同时有两个或两个以上，称为共有人。
房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种方式。按份共有是对房屋所有权划分为一定比例的份额，各主体对各自所持有份额享有所有权;共同共有是所有共有人对同一房屋享有共同的平等的权利，房屋所有权不划分为一定比例。房屋区分所有权是指在整体的房屋建筑中有不同的所有者，该房屋建筑可由所有权人专有部分和共有部分共同构成，就某一个所有权人而言，对其专有部分所有权和共有部分的共有权的总和构成该所有权人对该宗房地产的所有权。其中专有权具有决定作用，取得了专有权部分也就取得了共有权部分，如果处分专有权，共有权部分也随之处分。
房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。原始取得是指不以他人已有的所有权为前提而直接通过权利人的一定行为或根据法律上的规定而取得房屋所有权。如添附、信件、没收、征收等。继受取得是指通过某种法律事实从原来房屋所有权人处取得房屋所有权。如买卖、交换、赠与、继承等。
房屋所有权的灭失主要有：权利主体消亡、权利客体灭失、房屋所有权的法律处分等。
③相邻权。不动产相互毗邻的所有人或使用人相互应当给予一定的方便，而且在各自行使自己的合法权利时要受到一定的限制，法律将这种相邻人之间的关系用权利与义务的形式确定下来，这就是相邻关系。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)对相邻关系的基本内容和责任形式、处理相邻关系的基本原则作了一定的规定，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”相邻关系也可以称为相邻权。
法律服务针对这些权利的取得、确认、变更、灭失等，主要是维护当事人的合法权益，为当事人提供法律咨询，对权利受到损害的当事人提供法律上的帮助，对法律纠纷提供解决途径。
3)房地产交易主要包括房地产买卖和房屋租赁。买卖和租赁都涉及房地产主体、客体和内容的合法性，因此，法律服务主要是针对房地产主体、客体的审查，房地产交易合同的合理合法性，保障当事人的合法权益以及法律责任的承担。
以上就是关于“北京财产经济律师咨询”的一些内容，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，我们找法网有许多律师可以给你提供服务，并且我们找法网上搜索：“北京律师”还支持线上指定地区筛选律师，并且都有相关律师的详细资料。
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