[案例]
、康某夫妇向张某借款12.6万元。到那时，他们没有偿还欠款，法院判决偿还欠款及利息。2009年3月28日，张向法院申请强制执行。经查，康某于2008年2月以147800元的价格从邓某处购买了一套两居室。双方签订购房协议，支付房款55400元。双方约定剩余房款为按揭款，由孙谋夫妇代邓某向银行还款。他们还同意在45天内办理房屋过户手续。但孙某在支付了6个月的按揭款后，因其案由潜逃，双方均未办理过户手续。张某起诉至法院，申请法院查封该房屋。法院查明上述情况后，作出了拍卖该房屋的民事裁定。因之前房价过高，邓某向法院提出执行异议，认为买卖合同无效。他是房子的主人，请求法院停止查封和拍卖。
[不同意]
在执行过程中如何处理本案，有两种不同的意见。
第一种意见认为，未经房管部门核实登记的房屋买卖行为应认定无效。邓作为房屋所有人，完全可以主张法院停止查封、拍卖。因此，法院应当中止对该房屋的查封和拍卖。
第二种意见认为，双方的买卖行为并未违反我国法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，应当受到法律保护。案外人邓某提出的异议不能成立，法院应当裁定驳回案外人邓某提出的异议，案件继续执行。
[评论]
我同意第二种意见。理由如下：本案有两个关键。一是买卖双方签订的买卖合同是否有效；二是合同约定的内容是否履行到位，尤其是卖方权利是否充分实现。我国《城市房地产管理法》第三十五条规定：“房地产转让、抵押时，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”法律没有规定所有权登记是房屋买卖合同的生效要件，而《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》 (1)第九条第一步规定“应当依照法律、行政法规办理登记手续，但登记不生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。”可见，案外人邓某与被执行夫妻孙谋签订的协议并未违反我国法律法规的强制性规定。因此，双方签订的协议应被认定为合法有效。合同签订后，已被执行人孙谋、康某按合同约定支付了房款55400元，还支付了部分按揭款。本案案外人邓某的合同权利已全部实现，法院无权停止对购房人、康某必须享有的财产的执行。
关于第三人名下的财产能否被执行，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条作出了相应规定：“被执行人购买需要办理转移登记的第三人的财产，已支付部分或者全部价款并实际拥有该财产的，虽未办理转移登记手续， 但申请执行人已将剩余价款支付给第三人或者第三人同意剩余价款从变更后的财产价款中先行支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。” 其目的是保证第三人实现合同目的，本案中被执行人所欠的抵押款可以在房屋拍卖后先行解决。综上，法院应当驳回案外人邓的异议，继续拍卖该房产。(王永东、陈鹏飞)