生活中，买了房子，肯定会签一些合同。购房合同的法律效力是什么？购房合同的效力是如何体现的，有哪些影响？富华法律边肖汇编了有关购买合同效力的相关资料。我们来看看如何解释这方面。如何确定商品房包销合同的效力，对合同效力有什么影响？
1.保险人的主体资格对合同效力的影响。我国法律、行政法规没有关于承销商主体资格的规定。建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定了这一点。根据本《办法》第二十五条“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受委托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”承销商必须具备房地产中介资质，那么未取得房地产中介资质的公司或个人承销商品房是否有效？法律、行政法规没有禁止的。对此，根据司法解释的规定，违反法律或者行政法规强制性规定的行为无效。目前没有法律或行政法规对承销商或房地产销售代理人的主体资格要求作出强制性规定，因此公司和个人均可担任承销商。而且，虽然建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，受委托的中介服务机构应当依法设立并取得工商营业执照，但这一规定本身属于部门规章，而非法律或行政法规，不具有强制性。因此，在前述案件中，房地产公司虽未取得房地产中介资格，但其签订的包销合同应被认定为具有法律效力，但应承担相应的行政处罚责任。
2.保证金的支付对合同效力的影响。实践中，承销款的支付通常与承销商的销售情况脱钩，即无论销售情况如何，承销商都要按照约定的期限向开发商支付承销房屋的价款。一般在预售许可证出来后进行承销款支付，但也有合同约定在土地出让合同签订时(预售许可证出来前)开始承销款支付。承销期间开发商与承销商之间是委托代理关系，承销商代理行为的后果由委托人承担。因此，承销商按约定期限支付承销房款的操作方式符合代理关系的规定；而包销商在签订土地转让合同的时候(预售许可证出来之前)，是一种叫做包销房地产转让的行为。在这种情况下，笔者认为，不动产的效力应当根据其有效要件来认定。实践中出现过这样的案例：项目位于市区，总承保面积约10万平方米，承保价格为每平方米7000元。签订包销合同时，项目只有土地使用权证，没有领取房屋建筑许可证(且未破土)。签订包销合同时，双方约定包销人先向开发商支付3.5亿元。这种做法叫包销，其实就是转让。商品房预售未提起公诉的，
3.承销商预售行为对合同效力的影响。在上述案例中，该住宅楼在取得预售许可证之前，房地产公司就开始对外销售，并向购房者收取预定款。其行为是否影响包销合同的效力？包销行为不是纯粹的买卖行为，不能将包销合同的效力与商品房预售合同的效力混为一谈。根据《城市房地产管理法》的第2条，“如果卖方未能获得t