可以带民事离婚调解书办理房屋所有权转移登记吗
房屋有抵押权的，不能直接依据调解书办理房屋所有权转移登记。
事件情况
2006年3月22日，原告张某的前夫购买了某市**房地产有限公司的住房，同时在中国工商银行某市分行办理了抵押贷款，并在被告市房地产交易中心进行了抵押登记。 2009年6月17日，原告与前夫经法院调解离婚，涉案房屋归原告所有，原告一直按时偿还贷款。 2011年6月，原告申请被告将涉案房屋转移登记到自己名下，同时提交身份证复印件、商品房买卖合同、购房款收据、个人住房贷款证明、**公司法定代表人证明和身份证复印件、**公司土地使用权证明、房屋所有权证、民事调解书。 2011年6月17日，被告收到原告的登记申请材料后，以未经抵押权人同意为由拒绝为原告办理房屋转移登记。 原告不服提起行政诉讼。
意见的分歧
本案的分歧在于，抵押权人不同意的，能否持生效法律文书直接办理房屋所有权转移登记。
第一种观点认为，物权法第二十八条规定，法律文书的人民法院设立、变更、转让、消灭物权的，自法律文书生效之日起发生法律效力。 本案民事调解书在当事人收到后立即生效，房屋所有权转移也生效。 房屋登记机关应当根据民事调解书的内容为原告办理房屋所有权转移登记。
第二种观点认为，涉案房屋是贷款购买的，该房屋设有限定物权即抵押权，抵押权尚未消灭的，未经抵押权人同意，不得办理所有权转移登记。 物权法和房屋登记办法对此有相应的规定。
核定
笔者同意第二种观点，理由如下。
房屋登记办法第三十三条第一款规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： 登记申请人身份证房屋所有权证或者证明房地产权证明房屋所有权转移的材料及其他必要材料。 该条第二款规定，前款第(四)项材料可以是人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书。 登记办法第三十四条规定：抵押期间，抵押权人转让抵押房屋所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定资料外，还应当提交抵押权人的身份证、抵押权人同意转让抵押房屋的书面文件、其他权利证明。
根据上述规定，人民法院的法律文书只是证明房屋所有权发生转移的材料，办理房屋登记还需要提交其他材料。 特别是如果住宅设定了抵押，抵押权人必须提交同意转让的书面材料。 否则，房子就不能搬迁。
如果说上述规定只是部门规章，其效力不能与物权法第二十八条相抗衡，那么同样是物权法的该法第一百九十一条第二款规定，在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 物权法第二十八条与第一百九十一条比较，是抵押权转移一般规定与特别规定的关系，依照特别规定优于一般规定的原则，本案应当适用第一百九十一条。 其实，房屋登记办法第三十四条是物权法第一百九十一条。
本案原告与前夫离婚，经法院调解，分割财产取得了相关房屋，但取得的房屋享有有限物权抵押权。 由于涉案房屋登记在原告前夫名下，从抵押权人的角度看，原告分得房屋等同于该房屋的转让。 目前原告已按期偿还贷款但未还清贷款的，抵押权人应当同意转让抵押房屋，方可办理房屋转移登记。 当然，原告和前夫之间，民事调解书足以证明涉案房屋所有权的归属。
最后，存在抵押权的，民事诉讼在处理房屋所有权纠纷时，应当考虑抵押权人的权利并记入民事法律文书，只有有关当事人清偿债务消灭抵押权后或者抵押权人同意，才能办理房屋所有权转移登记，如本案所示