一年一度的“重阳节”刚刚过去，如何保障老年人合法权益的话题成为最近的热门话题。随着经济的快速发展，房地产价格提高了，但家庭的温暖程度却降低了。子女对父母房产的关心增加了，但对父母生活的关心减少了。这种“两升两降”造成了很多老人和子女之间关于争夺房产的纠纷，老人由于精力有限，缺乏，往往处于弱势地位。因此，社会有责任和义务帮助老年人拿起法律武器维护自己的房地产权益。“武器”之一：来自秘密3354的古代“秘藏”的灵感。
展示“武器”:第十六条：“公民可以立遗嘱，依照本法规定处分个人财产。”第二十条：“遗嘱人可以撤销或者变更遗嘱。”第二十一条遗嘱继承或者附有义务的，继承人或者受遗赠人应当履行义务。无正当理由不履行义务的，人民法院可以根据有关单位或者个人的请求，取消其接受继承的权利。
《兵器》表明，中国清朝时期建立的“密储”制度很好地解决了皇帝争储的问题。这种做法也可以移植到以房养老的问题上。
具体方法是，老人可以向子女说明，根据子女的表现立“秘密遗嘱”，将财产留给一个或多个子女，并对遗嘱进行公证。如果子女对老人不好，老人可以随时撤销或变更遗嘱。老年人希望子女履行特定赡养义务或者其他陪伴义务，子女不履行义务的，老年人可以在去世前委托遗嘱执行人或者相关单位代为履行。请求人民法院取消子女接受遗产的权利，这样可以通过一层经济因素来激发子女赡养老人的积极性，不会出现父母将房产过户给子女后老人无房可住的情况。
案例
老王膝下有三女一子。老王更喜欢他的小儿子。他早就打算把唯一的房子留给小儿子，等儿子老了就退休。于是，老王将房子过户给小儿子，口头约定由小儿子承担主要赡养责任，自己住在小儿子家。这样一来，小儿子和儿媳的态度在转学前后就大相径庭了。儿子儿媳不仅不赡养老人，还把他赶出家门。另外三个女人因为老王偏心，对把财产转给儿子心存怨恨，不愿意支持老王。结果老王既有钱又有人。如果老王利用秘密遗嘱这一法律武器，根据子女的孝顺程度来确定房屋的归属，那么子女们的态度可能会大相径庭。
法官提示——
1.保密，注意遗嘱的保密性，不要在你去世前让你的子女知道遗嘱的内容； 第二，靠谱，最好采用公证遗嘱，因为公证遗嘱的效力最强。如果老人书写、书写、记录或制作口头遗嘱，不能撤销或变更公证遗嘱，公证处有很强的保密性。3.可变性。立遗嘱后，老人可以根据自己的意愿和子女的表现随时更改遗嘱，对表现好的子女给予危机，对表现不好的子女给予鼓励。
《武器2》:遗赠抚养3354。“养儿防老”有什么不好
“武器”展示：《继承法》第三十一条：“公民可以与他人签订遗赠扶养协议。根据协议，赡养人承担生育该公民的义务，生下该公民，并享有受遗赠的权利。公民可以与集体所有制组织签订遗赠扶养协议。根据协议，集体所有制组织承担公民的生死义务，享有受遗赠权。”
《武器》表明，如果子女不履行赡养义务，老人“养儿防老”的愿望就无法实现。这时，老人可以与愿意照顾其生活的赡养人，甚至养老院，订立遗赠扶养协议。协议规定，被赡养人要承担公民生育和死亡安葬的义务。老人将在一百年后把产权留给被赡养者。被赡养人履行上述义务后，有权根据约定主张自己的权利。不孝的子女即使把父母赶出家门，霸占了房子，也无法如愿取得房子的产权。
当然，如果被赡养人或者养老院不赡养老人，老人可以随时解除遗赠扶养协议，使未履行扶养义务的被赡养人得不到财产，老人一般不需要补偿被赡养人支付的扶养费。这样老人就可以用自己的“房产”换取其他赡养人的赡养，避免老无所依。
案例
徐奶奶今年七十多岁了。因为小儿子想拥有自己的房子，她和儿媳长期住在奶奶徐家。其实她小儿子还有一套房子。徐奶奶想过清清白白的生活，住进了附近的养老院。小王是徐奶奶的侄女。见她可怜，便把她接到自己家里照顾起居，于是徐奶奶与侄女签订了遗赠扶养协议，百年后将房子遗赠给小王。小王最后把徐奶奶送走，妥善安葬。
之后，小王要求徐奶奶的儿子按照遗赠扶养协议进行产权转移并腾退房屋，但徐奶奶的儿子辩称协议无效，不同意。小王将徐奶奶的儿子起诉至法院，最终法院支持了小王的诉求。
法官提示——
一是权利义务明确。协议应明确约定遗赠的具体财产和赡养的具体内容。如果是房产，该房产的产权号或门牌号要明确。履行赡养义务的具体方式可以包括如何处理老人的日常生活、医疗等。并明确相对标准，避免日后发生纠纷。 第二，协议最好采取公证的形式，因为有公证机构公信力的保证，可以避免日后老人子女对协议效力的纠缠； 第三，最好不要提前将房产过户到遗赠扶养人名下。也担心被赡养人拿到房子后，前后态度发生变化，遗赠扶养协议的互惠交易和相互约束功能失效。
第三个武器：撤销权的赠与3354“老人的救命稻草”
“武器”陈列：我国第一百九十条：“赠与可以附义务。附赠与义务的，受赠人应当按照约定履行义务。 第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(三)不履行赠与合同约定的义务。”
“武器”描述：我国《合同法》规定的赠与撤销权，是老人后悔赠与房屋或出钱的“救命稻草”。赠与前，老年人可以与子女约定赠与的附随义务。子女未履行附随义务的，可以撤销赠与，要求返还赠与；即使没有约定赠与的附随义务，如果被赠与的子女不履行抚养义务，也可以依据法定的赠与撤销权撤销赠与，并可以向子女追回赠与款项。
案例
李大爷今年80岁，三子一女早已成家。李大爷在老地方有个小院子。几年前他拿到了150万。因为不忍心再买房子住，他决定把拆迁款给三个儿子，轮流住在他们家。钱给了以后，儿子们对他的态度完全变了
第二，最好对赠与的条件进行约定，并以书面形式约定，因为赠与协议所附条件有助于判断孩子是否违反约定义务，书面形式更有利于证明赠与合同的存在和附加条件的存在，防止“空谈”之争。